Auflösung eines Mietvertrages - Nichtfunktionieren eines Kachelofens ein relevanter Mangel ?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nach § 536 BGB ist eine Wohnung mangelhaft, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Auch das Fehlen einer zugesicherte Eigenschaft stellt gem. § 536 Abs. 2 BGB einen Mangel dar, wenn der Vermieter eindeutig zu erkennen gibt, dass er die Eigenschaft garantiert. Nachdem Sie mitteilen, der Vermieter habe mündlich mitgeteilt, dass der Kachelofen funktionsfähig sei, sich hierbei jedoch auf die Aussage des Voreigentümers berufen hat, wird m.A.n. insbesondere letzteres gegen die Verpflichtung sprechen, verschuldensunabhängig für das Vorhandensein der Funktionsfähigkeit des Ofens einstehen zu wollen. War der Kachelofen mitvermietet und stellte sich erst nach Vertragsschluss heraus, dass dieser nicht funktionsfähig ist, wird dies jedoch unabhängig davon, ob eine zugesicherte Eigenschaft vorliegt, einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellen. Ihnen wird daher das Recht zur Mietminderung zustehen, es sei denn, Sie hätten den Mangel auf Grund grober Fahrlässigkeit nicht gekannt, vgl. §§ 536 Abs. 1, 536b Satz 1 BGB, wofür aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung hingegen nichts spricht.

Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sind Hauptpflichten des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und dafür zu sorgen, dass dieser Zustand bis zur Beendigung des Mietverhältnisses aufrecht erhalten wird. Mithin ist die Reparatur des Kachelofens Vermieteraufgabe. Insofern wird der Vermieter auch keine Kostenbeteiligung über eine im Mietvertrag etwa vorhandene Kleinreparaturklausel durchsetzen können, zumal feststehen dürfte, dass der Kachelofen bereits vor Ihrem Einzug defekt war.

Eine Willenserklärung besteht in der Äußerung eines Willens, der unmittelbar auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist und bringt damit den Willen auf die Begründung, inhaltliche Änderung oder Beendigung eines Rechtsverhältnisses zum Ausdruck. Nachdem zum Zeitpunkt der Äußerung des Vermieters „dann lösen wir den Vertrag halt auf, wenn Sie das wollen" die wesentlichen Elemente eines Aufhebungsvertrages noch nicht verhandelt waren, spricht dies für das Vorliegen einer Absichtserklärung ohne Rechtsbindungswillen. Haben auf die Äußerung des Vermieters überdies nicht unmittelbar reagiert, wird auch bei Annahme eines Angebots zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages kein mündlicher Aufhebungsvertrag angenommen werden können.

Weiterhin werden Eheleute Vermieter, wenn sie im Rubrum des Vertrages aufgeführt sind, obwohl nur einer die Vertragsverhandlungen bis zur Unterschriftsreife geführt hat und den Mietvertrag alleine unterschrieben hat. Aus der Sicht des Vertragspartners liegt nämlich eine Vertretung des anderen Ehegatten vor (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 210).

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger