vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, im Sinne einer anwaltlichen Erstberatung wie folgt beantworten:
Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht, insbesondere die Frage ob Sie in einem Gewerbegebiet auch wohnen dürfen. Das ist eine Frage des Bauplanungsrechts, welches im BauGB (Baugesetzbuch), der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der einschlägigen Landesbauordnung, und kommunalen Satzungen (Bebauungsplan §10 BauGB) geregelt ist.
Fragen der genehmigten bzw. genehmigungsfähigen baulichen Nutzung einer Immobilie wirken sich unmittelbar auf deren Wert aus. Richtigerweise wollen Sie vor Erwerb der Immobilie prüfen lassen, ob die von Ihnen beabsichtigte (bauliche) Nutzung der Immobilie auch genehmigt bez. genehmigungsfähig oder erlaubt ist.
Ganz grundsätzlich können Einzelfragen zum Bauvorhaben z.B. per Antrag auf einen Bauvorbescheid, relativ kostengünstig geklärt werden - soviel zum Verfahren.
Ausgangspunkt wäre § 8 BauNVO (Baunutzungsverordnung) wonach für Gewerbegebiete geregelt ist : ... (1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind 1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, 2.
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 3. Tankstellen, 4. Anlagen für sportliche Zwecke. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, 3. Vergnügungsstätten.
Es sind folgende Fragen aufgeworfen: 1. Besteht ein sogenannter Bestandsschutz den Sie als Rechtsnachfolger übernehmen können ? 2. Auf welcher Rechtsgrundlage beruhen die Forderungen der Baubehörde, die so der BauNVO nicht zu entnehmen sind ? 3. Gibt es z.B. Ausnahmen, Erleichterungen oder Befreiungen im Baugebiet, auf die Sie Sich berufen können (sog. Berufungsfälle, Gleichheitsgrundsatz). Weiter zu klären wäre die Frage ob bzw. wie z.B. eine überwiegenden gewerbliche Nutzung anhand der Flächen (m.E. muss es auf die Nutzflächen ankommen vgl. z.B. WoFlV (Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen)).
Ob die Baubehörde durchsetzen kann, dass nur der Betriebsinhaber in seiner von ihm gewerblich genutzten Immobilie Wohnen darf bzw. der dort wohnt auch ein eigenes Gewerbe betreiben muss (die Gewerblichen Räume oder Wohnräume könnten ja auch vermietet werden) wäre ebenfalls im Rahmen einer weiteren Mandatierung zu prüfen. Zu prüfen wäre, ob die Gemeinde/Baubehörde erlaubte städtebauliche Ziele verfolgt, oder ob nicht unerlaubte andere Interessen (Erzielung von Gewerbesteuereinnahmen) im Hintergrund stehen.
Sie sollten anhand der Bauvorschriften (aller !) Ihre Interessen gründlich prüfen lassen. Fragen der Bebaubarkeit/baulichen Nutzung sollten Sie rechtsverbindlich klären lassen (entweder Bauvorbescheid beantragen oder Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderung beantragen). Gerne prüfen wir Ihre Rechte/Interessen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
Leider sind diese Infos nicht wirklich Hilfreich. was nach § 8 BauNVO (Baunutzungsverordnung unterliegt habe ich mir selbst über das genannte Gesetztbuch schon erlesen. Also muss ich dieses im Bebauungsplan §10 BauGB nachlesen und Prüfen lassen.
Wichtig ist auch zu wissen ob das Amt mir nach erwerb der Imobilie das Wohnen untersagen kann wenn mein Gewerbe kein Umsatz oder gar Insolvenz geht. Die Können mich doch nicht aus meinem Eigentum entfernen lassen oder nicht?
Sehr geehrter Fragensteller,
zunächst ist festzuhalten, dass über § 1 Abs. 3 S. 1 und 2 BauNVO gilt : "Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird." Die Vorschriften der BauNVO sind damit Teil des Bebauungsplans. Im Bebauungsplan auch dessen schriftlicher Begründung müsste sich Näheres ergeben.
Die Landesbauordnungen sehen grundsätzlich vor, dass sogenannte Nutzungsuntersagungen verfügt werden können. Gegen baurechtswidrige Zustände kann die Behörde unter den in der Landesbauordnung geregelten Fällen einschreiten.
Auch hier wäre zu Prüfen ob diese Regelung ggf. diese Verwaltungspraxis rechtmäßig ist, weil es ja üblich ist das Eigentum und Besitz (z.B. Mietvertrag) auseinanderfallen. Sollte Ihr Gewerbe in Insolvenz gehen könnten sie ja die Gewerbeflächen vermieten, um den geforderten Nutzungsmix/die überwiegende gewerbliche Nutzung Ihrer baulichen Anlage sicherzustellen.
Ich habe Ihnen im Rahmen einer hier geschuldeten Erstberatung mehrere (!!!) Wege aufgezeigt, wie Sie Ihre Fragen klären lassen können. Da enttäuscht es schon, wenn die Antwort in der Nachfrage derart abqualifiziert wird.
Vielleicht noch die Bemerkung, dass die Verknüpfung mit einen "Hauptgewerbe" und Ihren persönlichen Einnahmen "mehr als 50 %" auf den ersten Blick hier "seltsam" ist. Es stellt sich also weiter die Frage worauf - AUF WELCHER RECHTLICHEN GRUNDLAGE - diese Forderung der Baubehörde beruht, ob Bestandsschutz besteht, ob ein Berufungsfall herangezogen werden kann usw.
Diese umfassenden Fragen mit erheblichem wirtschaftlichen Interesse lassen Sich weder auf der Basis Ihrer Angaben noch im Rahmen einer Erstberatung klären. Eine fundierte umfassende Rechtsberatung gehört m.E. zu den sogenannten Baunebenkosten der DIN 276.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt