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Wohnungskauf in einem Gewerbegebiet

| 19.10.2015 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Aufklärungspflichten und Gewährleistung beim Kauf einer Immobilie in einem faktischen Gewerbegebiet.

Guten Abend, ich habe Anfang des Jahres eine Eigentumswohnung in Frankfurt Griesheim gekauft. Verkäufer war die Deutsche Wohnen AG. Nun hat sich herausgestellt, dass sich das Haus in einem s.g "faktischen Gewerbegebiet" befindet. Momentan hier ansässiges Gewerbe ist ein Getränkemarkt, ansonsten viele Klein/Schrebergärten und insgesamt 7 Wohnhäuser. Die Deutsche Wohnen hat neben meiner Wohnung 5 weitere Wohnungen, sowie 2 Häuser in dieser Strasse verkauft (alles Altbau, ehemalige Wohngebäude für das Managment der ehemaligen Höchst AG) .
Ein Bauantrag eines Hause, der auf seinem großen Grundstück ein Haus für seine Tochter bauen wollte wurde vom Bauamt mit der Begründung "faktisches Gewerbegebiet, lediglich Bestandsschutz, kein neuer Wohnraum darf geschaffen werden" abgelehnt. Es gibt einen Investor, der plant hier Gewerbe zu errichten, den Mietern der Kleingärten wurde Anfang des Jahres gekündigt. Der Wert meiner Wohnung in einem Gewerbegebiet ist mit Sicherheit viel geringer als der Wert einer Wohnung in einem Wohngebiet. Diese Wohnung sollte ein Bestandteil meiner Altersabsicherung sein, unter dem Aspekt Wohnung in einem Gewerbegebiet, hätte ich die Wohnung nicht gekauft.

Hier meine Fragen:
Muss der Verkäufer über das "faktische Gewerbegebiet"vor dem Verkauf informieren ?
Kann die Wertminderung eingeklagt werden, bzw.der Kauf rückgängig gemacht werden ?

Vorab vielen Dank.
Mit freundlichen Grüssen

19.10.2015 | 21:42

Antwort

von


(81)
Beethovenstraße 2
60325 Frankfurt
Tel: 069-348742380
Web: https://kanzlei-franz.com
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Frage nach einer Rückabwicklung des Vertrages ist vom Minderungsrecht streng zu unterscheiden. Im Einzelnen möchte ich Ihre Frage hierbei wie folgt beantworten:


1. Bestand eine Aufklärungspflicht? Ist eine Rückabwicklung möglich?

Eine Aufklärungspflicht hinsichtlich des Bestehens eines faktischen Gewerbegebiets ist bedauerlicherweise sehr zweifelhaft. Ungefragt muss der Verkäufer nämlich nur über solche Tatsachen aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung nach der Verkehrssitte erwartet werden muss.

In der Regel ist diese Voraussetzung nur bei solchen Tatsachen erfüllt, die der Käufer nicht kennt und auch nicht kennen kann. In Ihrem Fall war es jedoch so, dass Sie die Lage Ihrer Eigentumswohnung kannten und sich über die rechtliche Zusammensetzung der Nachbarschaft hätten informieren können. Unter diesen Voraussetzungen wird ein Gericht eine Aufklärungspflicht kaum bejahen.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Bauart der Häuser und Objekte in der Umgebung nicht erkennen ließen, dass sich Ihre Eigentumswohnung in einem faktischen Gewerbegebiet befindet. Unter dieser Voraussetzung wäre eine Aufklärungspflicht in der Tat anzunehmen. Bei schuldhafter Verletzung der Aufklärungspflicht wäre sodann eine Rückabwicklung des Kaufvertrages möglich.

Aus der Entfernung kann diese Frage jedoch nicht abschließend beantwortet werden. Erforderlich wäre eine genaue Bestandsaufnahme, in welchem Zustand sich die nähere Umgebung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befunden hat.


2. Besteht ein Minderungsrecht?

Ein Recht auf Minderung des Kaufpreises würde voraussetzen, dass ein Sachmangel vorliegt. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, falls in Ihrem Kaufvertrag davon die Rede ist, dass sich die Immobilie in einem Wohn- oder Mischgebiet befindet. Unter diesem Umständen läge eine Beschaffenheitsvereinbarung vor, die offenkundig nicht eingehalten wurde.

Sofern Ihr Kaufvertrag jedoch keine Aussage zum "städtebaulichen" Charakter der Nachbarschaft trifft, liegt ein Sachmangel allerdings nicht vor. In diesem Fall wurde zwischen Ihnen und dem Verkäufer gerade keine verbindliche Vereinbarung über die Lage der Immobilie getroffen. In der Folge wären Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, insbesondere auch das Recht auf nachträgliche Minderung des Kaufpreises.


3. Ratschlag

Wie Sie sehen, lässt sich die Rechtslage momentan nicht abschließend einschätzen.

Ich möchte daher zunächst empfehlen, nochmals den notariellen Kaufvertrag zur Hand zu nehmen und zu überprüfen, ob hierin verbindliche Aussagen zur Lage und Nachbarschaft enthalten sind. Eine solche Klausel ist zwar nicht typisch, erfahrungsgemäß aber auch keineswegs selten.

Im Übrigen sollten Sie genau dokumentieren, wie sich die Nachbarschaft Ihrer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses darstellte. Mit einem Anwalt Ihres Vertrauens sollten Sie sodann im Detail besprechen, ob diese Umstände genügen, um eine verletzte Aufklärungspflicht anzunehmen.

In jedem Fall dürfte wohl genügend "Futter" bestehen, um nach Klärung der Sachlage zumindest Vergleichsgespräche mit dem Verkäufer aufzunehmen.


Ich hoffe sehr, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Bei Unklarheiten stehe ich für eine Nachfrage gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen
Christian D. Franz, Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 22.10.2015 | 10:52

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