Einkünfte aus Vermietung

Guten Tag,

Als Eigentümer von 2 Etagenwohnungen (ETW) ist eine der ETWs (Wohnung A) vermietet, für die andere 1-Zimmer-Wohnung (Wohnung B) konnte ich keinen Mieter von ausreichender Bonität finden. Deshalb wurde letztere Wohnung im Jahr 2008 wieder verkauft (gekauft in 2006). Beim Verkauf fiel ein Veräußerungsgewinn von ca. €10.000 an. Die Wohnung war zu keiner Zeit vermietet, war aber zu Vermietungszwecken angeschafft worden.

Nun zur steuerlichen Problematik. In den ersten beiden Steuerjahren (2006 und 2007) habe ich die laufenden Kosten für Wohnung B als Verlust in meine GuV Rechnung eingebracht und das wurde vom Finanzamt auch steuerlich berücksichtigt. Technisch wurden dadurch die Einnahmen der Wohnung A so reduziert, dass ich in beiden Jahren (2006 und 2007) einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung hatte und keine Steuern zahlen brauchte.

In der Steuererklärung für 2008 habe ich für Wohnung B den Veräußerungsgewinn von €10.000 als Gewinn angegeben und die laufenden Kosten wieder als Verlust. Daraufhin erfolgte ein Steuerbescheid, der meine Steuererklärung bestätigte. Gleichzeitig wollte das Finanzamt (FA) wissen, warum die Wohnung B nicht vermietet wurde. Ich erklärte, dass ich keinen Mieter finden konnte, der meiner erwarteten Bonität entsprach. Dasselbe war im Vorjahr (Steuerjahr 2007) geschehen. Im Vorjahr (Steurjahr 2007) akzeptierte das FA die Kosten für Wohnung B als Verlust. Jetzt bekam ich ein Schreiben mit einem revidierten Steuerbescheid für 2008, worin die Kosten für Wohnung B (Steuerjahr 2008) nicht akzeptiert werden. Die Begründung lautet: wie im Vorjahr wurde der erklärte Verlust für Wohnung B nicht berücksichtigt. Die Steuern auf den ersten 2008er Bescheid habe ich bereits gezahlt, die Nachforderung jedoch noch nicht.

Dies entspricht jedoch nicht den Tatsachen, denn in allen Vorjahren wurden die Verluste aus Wohnung B steuerlich berücksichtigt.

1) Besteht jetzt noch ein Risiko, dass das FA auch die vorjährigen Steuerbescheide so revidiert, dass die Verluste für Wohnung B steuerlich nicht berücksichtigt werden? Der Steuerbescheid für 2007 trägt das Datum März 2008. Darf das FA diesen Bescheid noch revidieren? Auf meinen spezielen Fall bezogen, darf das FA Steuerbescheide zeitlich unbegrenzt revidieren? Nach gesundem Menschenverstand dürfte sowas doch eigentlich nur möglich sein, wenn nachweislich Steuerbetrug vorliegt, was bei mir nicht der Fall ist.

2) Da das FA nun die Kosten der Wohnung B steuerlich nicht berücksichtigt, mir (richtigerweise) auch keine Mieteinnahmen unterstellt, kann ich dann nicht verlangen, dass Wohnung B steuerlich als Ferienwohnung behandelt wird? Meines Wissens sind Veräußerungsgewinne bei Ferienwohnungen steuerfrei, auch dann, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wurde. Gehe ich recht in dieser A nnahme? Der Veräußerungsgewinn fiel im Steuejahr 2008 an. Für Steuerjahr 2008 bekam ich vor 2 Wochen den oben genannten revidierten Steuerbescheid. Ich müsste somit noch 2 Wochen Zeit haben, Einspruch einzulegen.

Den Einspruch plane ich wie folgt zu begründen:
a) da die Kosten für Wohnung B auch in den Vorjahren berücksichtigt wurden (siehe Steuerbescheide 2006 und 2007), verlange ich gleiches für Steuerjahr 2008
b) sollte das FA dennoch die Kosten für Wohnung B nicht berücksichtigen, ist daraus zu folgern, dass Wohnung B steuerlich als Ferienwohnung behandelt wird, und ich verlange die Stornierung/Rückzahlung der Steuern auf den Veräußerungsgewinn.

3) Was halten Sie davon, meinen Einspruch so zu begründen? Hätten Sie einen anderen Vorschlag, der evtl. vorteilhafter für mich wäre?

4) Falls das FA meinen Einspruch ablehnt, evtl. sogar noch die Steuerbescheide 2006 und 2007 zu meinem Nachteil revidiert, wie kann ich dann gegen das FA vorgehen? Muss ich eine Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen? Welche Aussicht auf Erfolg hätte ich?

5) Wer trägt eigentlich die Beweislast in meinem Fall? Wie soll ich z.B. beweisen, dass ich versucht habe, die Wohnung zu vermieten? Ich habe keine Nachweise mehr, wie z.B. Inserate oder Bewerbungsunterlagen etc. Kann das FA einfach willkürlich entscheiden, ob bestimmte Verluste steuerlich berücksichtigt werden oder nicht?

Mit freundlichen Grüßen



-- Einsatz geändert am 20.05.2009 20:00:03