Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Frage, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:
Bei der geplanten Auflösung der eGbR der Eheleute W, deren Vermögen aus zwei Immobilien besteht, und der anschließenden Übertragung (Schenkung) dieser Immobilien auf die Tochter, sind verschiedene steuerliche Aspekte zu beachten:
1. Einkommensteuer / Aufdeckung stiller Reserven:
Die Auflösung einer GbR und die Übertragung des Gesellschaftsvermögens (hier: Immobilien) auf die Gesellschafter selbst oder auf Dritte (hier: die Tochter) kann grundsätzlich zur Aufdeckung stiller Reserven führen, wenn es sich um Betriebsvermögen handelt. Allerdings ist nach dem hier geschilderten Sachverhalt davon auszugehen, dass es sich um eine vermögensverwaltende GbR handelt, die die Immobilien lediglich hält und vermietet, nicht aber gewerblich tätig ist. In diesem Fall gehören die Immobilien zum Privatvermögen der Gesellschafter.
Bei der Übertragung von Privatvermögen im Rahmen einer Schenkung an die Tochter fällt keine Einkommensteuer an, sofern keine Entgeltlichkeit vorliegt und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG abgelaufen ist. Sollte die Spekulationsfrist (10 Jahre seit Anschaffung/Herstellung) noch nicht abgelaufen sein, wäre zu prüfen, ob ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt.
2. Grunderwerbsteuer:
Die Übertragung von Immobilien im Wege der Schenkung an ein Kind ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch die Übertragung von Immobilien aus dem Vermögen einer GbR auf die Gesellschafter selbst ist unter bestimmten Voraussetzungen nach § 5 GrEStG steuerfrei, wenn die Anteile an der GbR und am Grundstück übereinstimmen und die Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 GrEStG (Halten der Anteile für 5 Jahre) beachtet wurden. Bei einer direkten Schenkung an die Tochter fällt daher keine Grunderwerbsteuer an.
3. Schenkungsteuer:
Die Übertragung der Immobilien auf die Tochter stellt eine Schenkung im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG dar. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG. Übersteigt der Wert der übertragenen Immobilien diesen Freibetrag, fällt auf den übersteigenden Betrag Schenkungsteuer an.
4. Umsatzsteuer:
Die Übertragung von Immobilien ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 9 UStG von der Umsatzsteuer befreit.
Fazit:
Bei der Auflösung der vermögensverwaltenden eGbR und der anschließenden unentgeltlichen Übertragung der Immobilien auf die Tochter werden keine stillen Reserven aufgedeckt und es fällt keine Einkommensteuer an, sofern keine Entgeltlichkeit vorliegt und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG beachtet wurde. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an die Tochter nicht an. Schenkungsteuer kann anfallen, soweit der Wert der Immobilien den Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt.
Eine Besonderheit ist jedoch vorliegend noch zu beachten: Die Übertragung des Gesellschaftsvermögens (Immobilien) im Rahmen der Liquidation der GbR auf die Gesellschafter (Eheleute) und anschließend auf die Tochter kann grunderwerbsteuerliche Folgen haben, wenn die Übertragung nicht direkt an die Tochter erfolgt. In diesem Fall sollte die Übertragung möglichst direkt aus der GbR an die Tochter erfolgen, um die Steuerbefreiungen optimal zu nutzen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit weiterhelfen. Gerne stehe ich Ihnen für Rückfragen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Katharina Larverseder
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Laut Aussage des Notars der Eheleute gibt es nur 2 Möglichkeiten:
1. Übertragung der GbR Anteile auf die Tochter und
2. Auflösung der eGbR, führt zu einer Bruchteilsgemeinschaft, und dann Übertragung der Bruchteile an den Immobilien an die Tochter
Der Notar ist der Meinung, dass die Übertragung der Immobilien direkt aus der GbR nicht möglich ist.
Sind Sie da anderer Meinung?
Sehr geehrter Fragesteller,
herzlichen Dank für Ihre Rückfrage. Ich bin in der Tat anderer Meinung wie der Notar (auf Basis des von Ihnen bereitgestellten Sachverhaltes - bitte beachten Sie, dass kleinste Sachverhaltsänderungen bereits rechtliche Auswirkungen haben kann und daher meine Einschätzung beeinflussen kann).
Zivilrechtlich ist die GbR als Gesamthandsgemeinschaft Eigentümerin der Immobilien. Die GbR kann – vertreten durch ihre Gesellschafter – Immobilien unmittelbar an Dritte, also auch an die Tochter, übertragen. Voraussetzung ist, dass alle Gesellschafter der GbR dem Übertragungsakt zustimmen und die Übertragung notariell beurkundet wird (§ 311b BGB).
Eine direkte Übertragung der Immobilien aus dem Vermögen der GbR an die Tochter ist zivilrechtlich grundsätzlich möglich, sofern die Gesellschafter dies gemeinschaftlich beschließen und die formalen Anforderungen eingehalten werden.
Alternativ können die Eheleute ihre Anteile an der GbR auf die Tochter übertragen. Die Tochter tritt dann als Gesellschafterin in die GbR ein und wird mittelbare Eigentümerin der Immobilien über die Gesellschaft. Auch dieser Vorgang ist zivilrechtlich möglich und bedarf der Beachtung gesellschaftsrechtlicher und ggf. steuerlicher Besonderheiten.
Wird die GbR aufgelöst, fällt das Gesellschaftsvermögen (hier: die Immobilien) an die Gesellschafter zur gesamten Hand. Im Zuge der Auseinandersetzung wird das Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum umgewandelt (§ 1008 BGB). Die Eheleute werden dann Miteigentümer zu je 1/2 an den Immobilien. Anschließend können sie ihre Bruchteile an die Tochter übertragen.
Sofern die GbR ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist (reine Immobilienverwaltung, keine gewerbliche Tätigkeit), gehören die Immobilien zum Privatvermögen. Die Übertragung im Wege der Schenkung löst keine Einkommensteuer aus, sofern keine Entgeltlichkeit vorliegt und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG abgelaufen ist.
Wäre die GbR gewerblich tätig, könnte die Übertragung zur Aufdeckung stiller Reserven führen. Nach Ihrer Schilderung ist dies jedoch nicht der Fall.
Die Übertragung eines Grundstücks von der GbR auf ein Kind eines Gesellschafters ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn es sich um eine Schenkung handelt.
Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer GbR, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört, kann unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerpflichtig sein (§ 1 Abs. 2a GrEStG), insbesondere wenn mindestens 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Allerdings greift auch hier die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG, wenn die Übertragung unentgeltlich (schenkweise) erfolgt und die Tochter Abkömmling der Gesellschafter ist.
Bei der Auflösung der GbR und Übertragung der Bruchteile an die Tochter ist die Übertragung der Bruchteile ebenfalls nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei, sofern es sich um eine Schenkung handelt.
In allen Varianten handelt es sich um eine Schenkung im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Übersteigt der Wert der übertragenen Immobilien diesen Freibetrag, fällt auf den übersteigenden Betrag Schenkungsteuer an.
Die direkte Übertragung der Immobilien aus der GbR an die Tochter ist rechtlich möglich und steuerlich regelmäßig begünstigt, sofern die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung vorliegen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Übertragung notariell beurkundet werden muss und die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich ist.
Die Übertragung der GbR-Anteile auf die Tochter ist ebenfalls möglich. Die Tochter wird dann Gesellschafterin der GbR und mittelbare Eigentümerin der Immobilien. Eine spätere Auflösung der GbR und Übertragung der Immobilien in ihr Alleineigentum ist dann ein weiterer Schritt.
Auch die Auflösung der GbR und die Übertragung der Bruchteile ist möglich, führt aber zu einem Zwischenschritt (Bruchteilsgemeinschaft), bevor die Übertragung an die Tochter erfolgt.
Hinweis:
Die Wahl des optimalen Weges hängt von den individuellen Zielen, der steuerlichen Situation und ggf. weiteren familiären oder rechtlichen Erwägungen ab. Aus steuerlicher Sicht ist die direkte Übertragung aus der GbR an die Tochter regelmäßig der einfachste und günstigste Weg, sofern die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt sind.
Ich bin also nicht der Auffassung des Notars, dass eine direkte Übertragung der Immobilien aus der GbR an die Tochter ausgeschlossen ist. Diese ist rechtlich und steuerlich möglich, sofern die genannten Voraussetzungen eingehalten werden.
Gerne stehe ich für weitere Rückfragen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B
Rechtsanwältin
