Nebenkostenabrechnung: Versicherungskosten und Wartungskosten der Pelletheizung

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1.
Die Versicherungskosten dürfen Sie nach dem Ablussprinzip abrechnen (BGH, Urt. v. 20.02.2008 - VIII ZR 27/07. 1. Leitsatz): "§§ 556ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig."

BGH VIII ZR 27/07, Randziffer 15: "[...] , dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt ist."

2.
Bei den Kosten für die Wartung der Heizung sieht es dagegen anders aus.

Die Heizkostenverordnung zählt zu den "Kosten der Versorgung mit Wärme" und den "Kosten der Versorgung mit Warmwasser" in den §§ 7 Abs. 2 und 8 Abs. 2 HeizKV auch die Kosten der "Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit".

Auch gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV gehören "Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit" zu den Heizkosten.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.02.2012 - VIII ZR 156/11, 1. Leitsatz entschieden:

"Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300)."

(Sie könnten natürlich argumentieren, dass die Kosten der Wartung nichts mit dem verbrauchten Brennstoff zu tun haben. Bei den Heizkosten aber zwei verschiedene Abrechnungsprinzipien anzuwenden, kann die Abrechnung undurchsichtig machen. Eine Entscheidung habe ich auf die Schnelle nicht gefunden. Der Wortlaut des Leitsatzes in Verbindung mit den zitierten Verordnungsregelungen ist jedoch eindeutig.)

Es ist daher zu raten, auch die Heizungswartungskosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, also die Abrechnung zu korrigieren.


Sie dürfen die Versicherungskosten nach dem Abflussprinzip umlegen, die Heizkosten (und damit auch die Heizungswartungskosten) dagegen nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt