Ich habe 8 Jahre und 10 Monate den Warmwasserverbrauch in der Waschküche der anderen Wohnungseigentü

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist eine Ausschlussfrist. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.1.2006, Aktenzeichen VIII ZR 94/05 und ergibt sich zudem aus dem Gesetz, soweit es in §556 Abs.3 S.3 BGB heisst, dass nach Ablauf der Frist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wird diese Frist versäumt, ohne dass sich der Vermieter hinsichtlich der Verspätung entschuldigen kann, diese also selbst zu vertreten hat, so besteht seitens des Vermieters kein Anspruch und seitens des Mieters keine Verpflichtung, Nachzahlungsbeträge zu leisten. Zahlt der Mieter trotzallem auf eine, nicht innerhalb der Ausschlussfrist zugegangenen in Betriebskostenabrechnung den geforderten Nachzahlungsbetrag, so besteht ein Anspruch auf Rückerstattung gem. § 812 BGB . Grund hierfür ist, dass der Vermieter in diesem Fall ungerechtfertigt bereichert ist, da der Rechtsgrund, die Betriebskostenabrechnung, nicht fristgemäß zugestellt wurde, Ansprüche des Vermieters damit präkludiert sind.

Soweit im konkreten Fall tatsächlich Betriebskostenabrechnungen nicht innerhalb der Jahresfrist zugestellten wurden, so bestünde ein Anspruch auf Rückzahlung von, auf die Betriebskostenabrechnung gezahlter Beträge, soweit diese nicht verjährt sind. Die Verjährung des Anspruches aus § 812 BGB beträgt hierbei drei Jahre und beginnt mit Kenntnis anspruchsbegründender Umstände, vorliegend des verspäteten Zugangs und Ablauf der Jahresfrist.

Anders verhält es sich jedoch, soweit Betriebskostenabrechnungen in der Jahresfrist ordnungsgemäß zugegangen sind und der Mieter, damit Sie, gegen diese lediglich materielle Einwände hätte erheben können. Gemäß §556 Abs.3 S. 5 BGB kann der Mieter gegen die Abrechnung Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Grundsätzlich ist somit die Erhebung späterer Einwände ausgeschlossen. Umstritten ist hierbei in der Rechtsprechung, inwieweit ein vorbehaltloser Ausgleich einer Abrechnung nachträgliche Einwendungen des Mieters, die ihm bei Abrechnung möglich gewesen wären, ausgeschlossen sind und in der vorbehaltlosen Zahlung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist. Klarstellend hierbei auszuführen ist, dass dies vor der Mietrechtform unumstritten war. Erst mit Einführung der § 556 Abs. 3 S. 4 sowie S. 5 BGB wurde diese Frage streitig. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bis zum heutigen Tage nicht entschieden. Einigkeit besteht wohl darüber, dass ein genereller Rückerstattungsanspruch nicht besteht. Das Landgericht Hamburg geht in seinem Urteil vom 15.10.1998, Aktenzeichen 327 S 79/98 von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis aus, so dass bei vorbehaltloser Zahlung eine Rückerstattung nicht in Betracht komme. Demgegenüber sieht es das Landgericht Kassel und das Landgericht Marburg als möglich an, dass Rückerstattungsansprüche bestehen, soweit die Betriebskostenabrechnung nicht zulässige oder aber nicht vereinbarte Kosten enthält. Dies gilt nach ihrem Sachverhalt Schilderungen wohl nicht der Fall, da nach Betriebskosten der Ordnungskosten für den Warmwasserverbrauch zweifelsfrei umlagefähig sind.

Insoweit sehe ich einen Rückerstattungsanspruch auf Grundlage des § 812 BGB infolge bestehender materieller Einwände als nicht gegeben an. Möglich erscheint jedoch ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter und dem, die Abrechnung erstellten Unternehmens. Ein solcher wäre dann gegeben, soweit eine Sorgfaltspflichtverletzung bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorlag und zudem das die Betriebskostenabrechnung erstellende Unternehmen vorsätzlich oder aber grob fahrlässig gehandelt hat oder aber der Vermieter vorsätzlich oder aber grob fahrlässige fehlerhafte Angaben gemacht oder aber seine Prüfungspflicht verletzt hat. Problem hierbei ist, dass Ihrerseits eine Sorgfaltspflichtverletzung dargelegt und bewiesen werden muss. Wie es letztlich zu dem Umstand kam, dass Ihnen der komplette Warmwasserverbrauch umgelegt wurde, kann mangels Sachverhaltsangaben nicht beurteilt werden. Ihrerseits muss hierzu im Rahmen eines etwaigen Prozesses detailliert vorgetragen werden.

Möglich erscheint auch, dass ein Schadensersatzanspruch infolge vorsätzlich, sittenwidriger Schädigung durch den Vermieter besteht. Hierzu müsste aber der Vermieter positiv gewusst haben, dass komplette Kosten Ihnen auferlegt werden, um sie vorsätzlich zu schädigen.

Rückzahlungsansprüche sind somit nicht von vornherein auszuschließende, jedoch unter erschwerten Umständen durchzusetzen. Insoweit ist zunächst anzuraten, außergerichtlich den Vermieter auf die grob fehlerhaften Abrechnungen hinzuweisen und insoweit eine Rückzahlung zu fordern, soweit die Ansprüche noch nicht verjährt sind. Sollte der Vermieter hierauf nicht eingehen, so sollte vor einer gerichtlichen Durchsetzung etwaiger Ansprüche der Sachverhalt auch unter Berücksichtigung der Einwände des Vermieters vollumfänglich nochmals geprüft werden, da Sie infolge der Darlegungs- und Beweislast einer Sorgfaltspflichtverletzung . Zudem sollten Sie Ihre Aufmerksamkeit auch auf etwaige Ausschlussfrist legen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte. Für etwaige Nachfragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.