Sehr geehrter Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.
Ihren Schilderungen nach möchten Sie gerne erfahren, wie hinsichtlich der Übergabe der gekündigten Wohnung praktischerweise vorzugehen ist, so dass es zu einer Übergabe der Wohnung und später insbesondere zu einer korrekten Abrechnung über die Nebenkosten kommt.
Zunächst sollten Sie hinsichtlich der Nebenkosten noch einmal einen Blick auf den hoffentlich vorhandenen schriftlichen Mietvertrag werfen, welche Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten getroffen worden ist, um vorab zu klären, ob eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erwarten ist. Es gibt nämlich verschiedene Möglichkeiten. Sehr üblich ist generell die monatliche Nebenkostenvorauszahlung mit späterer Abrechnung über die tatsächlich im vergangenen Wirtschaftsjahr entstandenen Kosten (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach dem Gesetz ist jedoch auch die – seltener, aber bei möbliertem Wohnraum nicht unpraktisch und daher teilweise vorkommende - Vereinbarung einer monatlichen Pauschalzahlung zulässig, die unabhängig von dem tatsächlich entstehenden Verbrauch gelten soll (§ 556 Abs. 2 Satz 1, 1. Var BGB). Über diese würde dann nicht abgerechnet werden müssen. Fallen die mit der Pauschale abgegoltenen Kosten tatsächlich höher aus, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet. Andererseits steht ihm selbst aber auch kein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter bei Überbezahlung zu.
Außerdem ist der Mietvertrag danach zu untersuchen, ob es eine Regelung hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen gibt. Insbesondere für die Frage, ob diese – soweit sie erforderlich gewesen sind – richtig durchgeführt wurden, kommt dem Übergabeprotokoll später eine wichtige Bedeutung zu. Aber auch für evtl. vorhandene/ nicht vorhandene Beschädigungen ist das Übergabeprotokoll wichtig.
In dem Mietvertrag sollte sich weiterhin eine Regelung finden, wie bei Beendigung des Mietverhältnisses seitens des Mieters und des Vermieters vorzugehen ist. Hier regelt man regelmäßig wann und wie die Übergabe stattzufinden hat und welche Folge es hat, wenn Wohnung zu spät zurückgegeben wird.
Nach § 546 Abs. 1 BGB, der häufig in den Mietverträgem übernommen wird, muss eine Wohnung vom Mieter nach Beendigung zurückgegeben werden, d.h. spätestens am Ende des letzten Tages der Mietzeit. Von dieser Regelung sind nach allgemeiner Rechtsansicht abweichende Vereinbarungen zulässig, an die man in Ihrem Fall durchaus denken könnte („Heute kam ein Brief des Vermieters in dem er meinen Sohn mitteilte, dass er aufgrund unvorhersehbarer Umstände, erst am 1.02.2012 die Wohnungsübergabe machen könnte.").
Sollten Sie nach Durchsicht des Mietvertrages zum Ergebnis gelangt sein, dass eine Nebenkostenpauschale vereinbart worden ist und keine Schönheitsreparaturen durchzuführen seien, so sollte zur Vermeidung der späteren Geltendmachung unberechtigter Ansprüche durch den Vermieter trotzdem sicherheitshalber ein Übergabeprotokoll erstellt werden, das zu allen Punkten aus dem Übernahmeprotokoll Stellung nimmt. Es sollte der Vermieter auf die Regelung zur Rückgabe hingewiesen und um die Vereinbarung eines Termins zur Übergabe am kommenden Wochenende, spätestens jedoch zum 31.01. aufgefordert werden; bis dahin sind jedenfalls fünf Termine möglich.
Sollte der Vermieter weiterhin darauf beharren, erst am 01.02. Zeit zu haben, so sollte man mit ihm – zur Vermeidung von weiteren Streitigkeiten - einig werden, dass man den 01.02., wegen der fehlenden Möglichkeit eines vorherigen Übergabetermins zum Ende Januar seienerseits,in Abweichung zum Mietvertrag, gemeinsam als noch rechtzeitig ansieht. In der Praxis ist dies sehr üblich und werden seitens der Vermieter nicht selten die Übergabe vom ausziehenden Mieter und die Übergabe an den neuen Mieter in einem Termin zusammen „erledigt". Wegen der weiten Entfernung könnte man überlegen, ob Ihr Sohn nicht einen gewissenhaften Bekannten in Vörden bevollmächtigen könnte, damit er sich die weite Fahrt und Fahrtkosten erspart.
Sollte der Vermieter sich auf eine entsprechende Vereinbarung nicht einlassen, so ist eine neuere Entscheidung des BGH zu beachten, wonach der Vermieter eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache i.S.v. § 546 a Abs. 1 BGB nur für den Zeitraum verlangen kann, bis er die Mietwohnung tatsächlich zurückbekommen hat (BGH VIII ZR 57/05, v. 05.10.2005). Dies wäre bei einer Rücknahmebereitschaft des Vermieters zum 01.02.2012 also nur für den 01.02.2012, wenn die Mietzeit am 31.01.2012 geendet hat und man es dem Mieter anlasten möchte, dass er für keine rechtzeitige Abstimmung eines Termins zum Mietende mit dem Vermieter gesorgt habe.
Das Einwerfen der Schlüssel halte ich wegen einer sehr neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 8/11, v. 12.10.2011), in der er sich mit der Frage einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung durch Einwurf der Schlüssel beim Vermieter beschäftigt hatte, zwecks Vermeidung späterer Streitigkeiten, wann die Wohnung zurückgegeben worden ist, nicht für sinnvoll. Nach dem Bundesgerichtshof erlangt man als Vermieter nicht schon dadurch den Besitz der Wohnung, dass man die zu ihr gehörigen Schlüssel in den Briefkasten geworfen bekommt. Darauf könnte sich der Vermieter später evtl. berufen.
Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben und es doch noch zu einer gütlichen Einigung mit dem Vermieter kommt. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken jedoch Sie bitte, dass ich Ihnen hier keinen abschließenden Rat in einer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann, da ich dazu sämtliche Unterlagen, wie z.B. die Briefe, insbesondere aber den Mietvertrag eingehend prüfen müsste.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung in einer konkreten Angelegenheit bzw. Unterstützung bei der Übergabe zum Abschluss der scheinbar etwas unglücklichen Beendigung des Mietverhältnisses wünschen, so empfehle ich Ihnen einen örtlichen Anwalt aufzusuchen und mit ihm Ihren Fall näher zu besprechen.
Mit freundlichem Gruß
Thomas Joerss
Rechtsanwalt
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.
Ihren Schilderungen nach möchten Sie gerne erfahren, wie hinsichtlich der Übergabe der gekündigten Wohnung praktischerweise vorzugehen ist, so dass es zu einer Übergabe der Wohnung und später insbesondere zu einer korrekten Abrechnung über die Nebenkosten kommt.
Zunächst sollten Sie hinsichtlich der Nebenkosten noch einmal einen Blick auf den hoffentlich vorhandenen schriftlichen Mietvertrag werfen, welche Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten getroffen worden ist, um vorab zu klären, ob eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erwarten ist. Es gibt nämlich verschiedene Möglichkeiten. Sehr üblich ist generell die monatliche Nebenkostenvorauszahlung mit späterer Abrechnung über die tatsächlich im vergangenen Wirtschaftsjahr entstandenen Kosten (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach dem Gesetz ist jedoch auch die – seltener, aber bei möbliertem Wohnraum nicht unpraktisch und daher teilweise vorkommende - Vereinbarung einer monatlichen Pauschalzahlung zulässig, die unabhängig von dem tatsächlich entstehenden Verbrauch gelten soll (§ 556 Abs. 2 Satz 1, 1. Var BGB). Über diese würde dann nicht abgerechnet werden müssen. Fallen die mit der Pauschale abgegoltenen Kosten tatsächlich höher aus, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet. Andererseits steht ihm selbst aber auch kein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter bei Überbezahlung zu.
Außerdem ist der Mietvertrag danach zu untersuchen, ob es eine Regelung hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen gibt. Insbesondere für die Frage, ob diese – soweit sie erforderlich gewesen sind – richtig durchgeführt wurden, kommt dem Übergabeprotokoll später eine wichtige Bedeutung zu. Aber auch für evtl. vorhandene/ nicht vorhandene Beschädigungen ist das Übergabeprotokoll wichtig.
In dem Mietvertrag sollte sich weiterhin eine Regelung finden, wie bei Beendigung des Mietverhältnisses seitens des Mieters und des Vermieters vorzugehen ist. Hier regelt man regelmäßig wann und wie die Übergabe stattzufinden hat und welche Folge es hat, wenn Wohnung zu spät zurückgegeben wird.
Nach § 546 Abs. 1 BGB, der häufig in den Mietverträgem übernommen wird, muss eine Wohnung vom Mieter nach Beendigung zurückgegeben werden, d.h. spätestens am Ende des letzten Tages der Mietzeit. Von dieser Regelung sind nach allgemeiner Rechtsansicht abweichende Vereinbarungen zulässig, an die man in Ihrem Fall durchaus denken könnte („Heute kam ein Brief des Vermieters in dem er meinen Sohn mitteilte, dass er aufgrund unvorhersehbarer Umstände, erst am 1.02.2012 die Wohnungsübergabe machen könnte.").
Sollten Sie nach Durchsicht des Mietvertrages zum Ergebnis gelangt sein, dass eine Nebenkostenpauschale vereinbart worden ist und keine Schönheitsreparaturen durchzuführen seien, so sollte zur Vermeidung der späteren Geltendmachung unberechtigter Ansprüche durch den Vermieter trotzdem sicherheitshalber ein Übergabeprotokoll erstellt werden, das zu allen Punkten aus dem Übernahmeprotokoll Stellung nimmt. Es sollte der Vermieter auf die Regelung zur Rückgabe hingewiesen und um die Vereinbarung eines Termins zur Übergabe am kommenden Wochenende, spätestens jedoch zum 31.01. aufgefordert werden; bis dahin sind jedenfalls fünf Termine möglich.
Sollte der Vermieter weiterhin darauf beharren, erst am 01.02. Zeit zu haben, so sollte man mit ihm – zur Vermeidung von weiteren Streitigkeiten - einig werden, dass man den 01.02., wegen der fehlenden Möglichkeit eines vorherigen Übergabetermins zum Ende Januar seienerseits,in Abweichung zum Mietvertrag, gemeinsam als noch rechtzeitig ansieht. In der Praxis ist dies sehr üblich und werden seitens der Vermieter nicht selten die Übergabe vom ausziehenden Mieter und die Übergabe an den neuen Mieter in einem Termin zusammen „erledigt". Wegen der weiten Entfernung könnte man überlegen, ob Ihr Sohn nicht einen gewissenhaften Bekannten in Vörden bevollmächtigen könnte, damit er sich die weite Fahrt und Fahrtkosten erspart.
Sollte der Vermieter sich auf eine entsprechende Vereinbarung nicht einlassen, so ist eine neuere Entscheidung des BGH zu beachten, wonach der Vermieter eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache i.S.v. § 546 a Abs. 1 BGB nur für den Zeitraum verlangen kann, bis er die Mietwohnung tatsächlich zurückbekommen hat (BGH VIII ZR 57/05, v. 05.10.2005). Dies wäre bei einer Rücknahmebereitschaft des Vermieters zum 01.02.2012 also nur für den 01.02.2012, wenn die Mietzeit am 31.01.2012 geendet hat und man es dem Mieter anlasten möchte, dass er für keine rechtzeitige Abstimmung eines Termins zum Mietende mit dem Vermieter gesorgt habe.
Das Einwerfen der Schlüssel halte ich wegen einer sehr neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 8/11, v. 12.10.2011), in der er sich mit der Frage einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung durch Einwurf der Schlüssel beim Vermieter beschäftigt hatte, zwecks Vermeidung späterer Streitigkeiten, wann die Wohnung zurückgegeben worden ist, nicht für sinnvoll. Nach dem Bundesgerichtshof erlangt man als Vermieter nicht schon dadurch den Besitz der Wohnung, dass man die zu ihr gehörigen Schlüssel in den Briefkasten geworfen bekommt. Darauf könnte sich der Vermieter später evtl. berufen.
Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben und es doch noch zu einer gütlichen Einigung mit dem Vermieter kommt. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken jedoch Sie bitte, dass ich Ihnen hier keinen abschließenden Rat in einer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann, da ich dazu sämtliche Unterlagen, wie z.B. die Briefe, insbesondere aber den Mietvertrag eingehend prüfen müsste.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung in einer konkreten Angelegenheit bzw. Unterstützung bei der Übergabe zum Abschluss der scheinbar etwas unglücklichen Beendigung des Mietverhältnisses wünschen, so empfehle ich Ihnen einen örtlichen Anwalt aufzusuchen und mit ihm Ihren Fall näher zu besprechen.
Mit freundlichem Gruß
Thomas Joerss
Rechtsanwalt