Schadensersatz-Klage nach Auszug aus gemieteter Wohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Vorab muss ich Ihnen mitteilen, dass eine Einschätzung Ihrer Rechtslage von hieraus nicht möglich ist, da ich keine Kenntnis vom genauen Inhalt des Mietvertrags habe. Überdies müsste ich mir die Klageschrift anschauen, um die Erfolgsaussichten einer Verteidigung zu prüfen. Daher kann ich Ihre Rechtsfrage nur relativ pauschal bzw. generell und nicht nur konkret auf Ihren Sachverhalt bezogen beantworten.

Zwischen Ihnen und dem Vermieter bestand ein Mietvertrag bis zum Ende September 2012. Fakt ist Ihren Angaben nach auch, dass durch die Malereien Ihrer Kinder die Substanz der Mietsache, namentlich der Wohnräumlichkeiten, verletzt wurde. Der Mieter hat grundsätzlich gemäß § 538 BGB diejenigen Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Das bedeutet im Gegenzug, dass der Mieter grundsätzlich für diejenigen Verschlechterungen, Veränderungen sowie Schäden einzustehen hat, die über den vertragsgemäßen hinausgehen. Dazu dürften die Malereien Ihrer Kinder an die tapezierten Wände gehören.

Gemäß § 546 BGB ist der Mieter jedoch verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses vertragsgemäß zurückzugeben. Erfüllt der diese Pflicht nicht oder schlecht, so kommt für den Vermieter ein Schadensersatzanspruch nach §§ 546, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB in Betracht. Voraussetzung für diesen Schadensersatzanspruch ist in der Regel unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden und Mängel gewährt. Erst wenn diese Frist erfolglos verstreicht, hätte der Vermieter einen Schadensersatzanspruch bei Erheblichkeit der Beschädigungen. Der Vermieter hätte Ihnen also zunächst einmal tatsächlich die Möglichkeit gewähren müssen, diese Mängel selbst zu beseitigen.

Eine solche Fristsetzung ist unter Umständen gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, wenn der Mieter die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

Indem der Vermieter ablehnte, dass Sie selbst eine Beseitigung der Mängel und Schäden vornehmen, hat er Ihnen keine Frist gesetzt, sondern Ihnen im Gegenteil eine Behebung der Mängel durch ihn selbst oder durch ein von ihm beauftragtes Unternehmen aufgedrängt. Dass der gegnerische Anwalt behauptet, dass Sie die Beseitigung abgelehnt haben, ist taktisch und dient dazu, darzulegen und dem Gericht aufzuzeigen, dass die Fristsetzung entbehrlich war. Denn würde das Gericht dazu kommen, dass eine Frist entbehrlich war, so hätte der Vermieter tatsächlich einen Schadensersatzanspruch.

Daher wird es genau auf diesen Punkt ankommen. Sie werden darlegen müssen, dass Ihnen die Frist nicht gewährt wurde und diese auch nicht entbehrlich war, da Sie diese nicht ernsthaft und endgültig verweigert haben.

Sie werden also einen gerichtlichen Erfolg haben, wenn zur Überzeugung des Gerichts feststeht, dass Sie die Frist nicht verweigert haben und Ihnen der Vermieter eben keine Frist gesetzt hat, obwohl er es hätte tun müssen.

Aber es wäre unseriös, wenn ich Ihnen eine gerichtliche Entscheidung vorhersage. Dem Gericht kommt nun einmal seine gerichtliche Überzeugung zu.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache außerdem in sechs Monaten, wobei die Verjährung in dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Ihrer Sachverhaltsschilderung nach hat der Vermieter die Wohnräumlichkeiten am 28.09.2012 zurückerhalten. Zu diesem Zeitpunkt dürfte die Verjährungsfrist begonnen haben. Sie dürfte dann nach sechs Monaten am Ende des Tages mit Datum am 28.03.2013 ausgelaufen sein. Das heißt, die Forderung dürfte ohnehin am 29.03.2013 verjährt sein.

Jedoch wäre die Frage, ob die Klage tatsächlich am Amtsgericht am 29.03.2013 eingereicht wurde oder aber Ihnen zugestellt wurde. Denn Sollte Sie Ihnen nach dem 28.03.2013 lediglich zugestellt worden sein, bestünde noch die rechtliche Möglichkeit der Einhaltung der Frist aufgrund von § 167 ZPO, der den Zeitpunkt der Klageeinreichung bei Gericht zugrunde legt.

Ich würde mich der Ansicht Ihres Rechtsanwalts im Wege dieser ersten rechtlichen Einschätzung und unter Vorbehalt des genauen Inhalts des Mietvertrags und der Klageschrift anschließen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt