Antwort
vonRechtsanwalt Ümit Yildirim, LL.M.
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Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Wenn der Sohn in der gemeinsamen Eigentumswohnung wohnt und die Eltern – die 42 % halten – kein angemessenes Entgelt für die Nutzung erhalten, besteht das Risiko, dass das Finanzamt einen geldwerten Vorteil (eine verdeckte Schenkung) unterstellt. Miteigentümer sind berechtigt, eine angemessene Nutzungsentschädigung für die Nutzung ihrer Anteile zu verlangen. Verzichten die Eltern hierauf, kann hierin eine Schenkung angesehen werden. Da die Schenkungsfreibeträge bereits ausgeschöpft sind, könnte dies zu schenkungssteuerlichen Konsequenzen führen.
Steuerlich sinnvoll ist es daher, ein klar im Kauf- bzw. Nutzungsvertrag geregeltes, marktübliches Nutzungsentgelt (also eine Miete) für den Anteil der Eltern zu vereinbaren. Wird ein solcher Mietzins – idealerweise mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete – regelmäßig gezahlt, wird die Nutzung als entgeltlich bewertet und es entsteht kein zusätzlicher Schenkungsvorteil für den Sohn. Das Mietverhältnis muss dem sogenannten Fremdvergleich standhalten.
Ist hingegen keine oder nur eine zu geringe Zahlung vereinbart, so wird der Nutzen, den der Sohn aus der Nutzung der 42 % erhält, als unentgeltliche Zuwendung gewertet – was steuerlich als Schenkung zu behandeln ist.
Sollte der Sohn zu einem späteren Zeitpunkt die Anteile der Eltern übernehmen wollen, ist dies ein separater Vorgang, der erneut steuerliche Konsequenzen haben kann. Der Kaufpreis sollte den aktuellen Marktwert widerspiegeln. Sollte der Kaufpreis für die elterlichen Anteile deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegen, könnte das Finanzamt einen schenkungssteuerlichen Tatbestand prüfen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ümit Yildirim, LL.M.
Vielen Dank für Ihre Antwort, Herr Yildirim, das habe ich mir bereits so gedacht. Dennoch ist es befremdlich ein Nutzungentgelt zu verlangen, schließlich trägt der Sohn die gesamten Kosten der Wohnung, inkl. Rücklagenbildung, Grundsteuer etc. Das macht ein Mieter normalerweise nicht.
Wäre es eine Option im Notarvertrag zu vereinbaren, dass die Wohnung für die Eltern als Kapitalanlage betrachtet wird, und die Eltern insbesondere nur an einer Wertsteigerung im Laufe der Jahre interessiert sind? Das wäre doch ein ähnliches Prinzip wie bei einem unbebauten Grundstück.
Sehr geehrter Fragesteller,
die Fallgestaltung wurde in dieser Konstellation noch nicht höchstrichterlich entschieden. Es dürfte sich daher dringend empfehlen die steuerliche Optimierung mit einem Steuerberater zu erläutern. Ihren Vorschlag möchte ich nach meiner vorläufigen Ansicht wie folgt bewerten:
Eine alternative vertragliche Gestaltung könnte unabhängig davon nach erster Schätzung eine sinnvolle Lösung darstellen. Anstatt – wie bei einem klassischen Mietverhältnis – ein Nutzungentgelt zu verlangen, kann man im Notarvertrag vereinbaren, dass die Wohnung für die Eltern als reine Kapitalanlage konzipiert wird. Dabei erhalten die Eltern keinen laufenden Mietzins, sondern partizipieren ausschließlich an der Wertsteigerung der Immobilie, ähnlich wie bei einem unbebauten Grundstück.
Diese vertragliche Alternative könnte insbesondere dann attraktiv sein, wenn der Sohn die Immobilie langfristig selbst nutzt und bereit ist, sämtliche laufenden Kosten zu tragen. Für die Eltern wird damit der Fokus rein auf der Kapitalanlage und einer möglichen späteren Wertsteigerung gelegt. Eine solche Gestaltung ist dennoch unkonventionell.
Ich konnte keine höchstrichterliche Entscheidung finden, die exakt diesen speziellen Gestaltungsvorschlag – nämlich im Notarvertrag festzulegen, dass die Wohnung als reine Kapitalanlage betrachtet wird und die Eltern ausschließlich an einer künftigen Wertsteigerung interessiert sind – ausdrücklich bestätigt oder verneint.
Es gibt jedoch zahlreiche Urteile, die sich mit verwandten Konstellationen befassen, etwa bei der vorweggenommenen Erbfolge oder der Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb der Familie. In solchen Fällen prüfen die Finanzgerichte und der BFH vor allem, ob die vertragliche Gestaltung marktüblich erfolgt und steuerneutral bewertet werden kann. Entscheidend ist hier oft, dass der Kaufpreis beziehungsweise – im Fall eines Heraus‐kaufs – der Preis anhand eines unabhängigen Gutachtens ermittelt wird, um schenkungssteuerliche Risiken zu vermeiden.