ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.
Es ist insbesondere zu beachten, dass Ihre Angaben lediglich eine oberflächliche, aber doch fundierte Grobberatung möglich ist, die sich auch an Ihrem Einsatz zu messen ist.
Für eine weitergehende Prüfung bedarf es einer deutlichen Konkretisierung und Erweiterung des Sachverhaltes wie auch Erhöhung Ihres Einsatzes in den dreistelligen Bereich.
Bei den weitergehenden Ausführungen ist insbesondere auch eine Abgrenzung zwischen etwaiger Ertragsteuer bzw. etwaiger Erbschafts- und Schenkungsteuer vorzunehmen.
Hinsichtlich einer etwaigen Veräußerung an den Sohn müsste man sich bezüglich der Eltern und ggf. auch dem Sohn mit deren Einkommensteuer befassen.
Erbschafts- und schenkungssteuerlich wird bei einer Schenkung sowie gemischten Schenkung von Belang sein.
Da das Zweifamilienhaus im Privatvermögen gehalten wird, könnte eine Veräußerung Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften auslösen.
Eine Überschussermittlung können wir uns ersparen, da die Behaltefrist von 10 Jahren eingehalten wurde und somit dieser Tatbestand nicht wird zur Anwendung kommen.
Somit wird diese Veräußerung egal in welcher Höhe nicht bemessungsgrundlagenerhöhend bezüglich der Eltern wirken.
Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung gehe ich davon aus, dass die eine Wohnung vom Sohn und die andere von den Eltern bewohnt werden.
Des Weiteren ist davon auszugehen, dass mit dem Sohn kein Mietverhältnis besteht.
Um nach der Veräußerung dem Sohn ggf. negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu verschaffen, da die EUR 222.000,00 sicher nicht aus der „Portokasse“ gezahlt werden, könnte an eine Vermietung der vom Sohn nicht selbst bewohnten Wohnung an die Eltern gedacht werden.
Hierbei ist insbesondere zu beachten, dass zugunsten des vollen Werbungskostenabzuges bezüglich der vermieteten Wohnung mindestens 75 % der ortsüblichen Vergleichsmiete fließen sollten.
Bei einer Schenkung oder gemischten Schenkung sollten die Freibeträge hinsichtlich der Erbschafts-und Schenkungsteuer beachtet werden, die bezogen auf jedes Elternteil EUR 205.000,00 betragen würde.
Da beide Eltern Eigentümer des Grundstückes sind, werden Schenkungstatbestände durch beide ausgelöst, die es ermöglichen den Freibetrag doppelt, somit für jedes Elternteil ansetzen zu können.
Die Bewertung hinsichtlich der Bemessungsgrundlage wird sich am Bodenrichtwert zum von 1996 bzw. am Ertragswertverfahren orientieren.
Sollte rechnerisch dadurch keine Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungsteuer entstehen, wäre auch eine Schenkung steuerunschädlich, wobei aber dann der noch laufende Kredit weitergezahlt werden müsste.
Wenn nicht wäre ggf. noch an eine gemischte Schenkung möglich, deren Konstellation aber auch es gilt, erst einmal zu bewerten.
Ich hoffe, Ihnen insbesondere auch in Bezug meines einleitenden Vortrages weitergeholfen zu haben.
Diese Beratung ist anhand Ihres Einsatzes bis auf eine etwaige Verständnisfrage, die in der Nachfragefunktion gestellt werden kann, abschließend.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Zahn,
vielen Dank für Ihre Ausführungen, wahrscheinlich war meine Laienhafte Darstellung nicht so zu interpretieren wie ich es gerne bei diesem komplexen Thema gehabt hätte... :-)
Unser eigentliches Problem ist die steuerlich günstige "Unterbringung" der 100.000,-- EUR, welche als zusätzlicher Ausgleich gezahlt werden sollen.
Beim reinen Kauf stellt sich meines Wissens das Problem, dass das FA den geringen Kaufpreis von 222.000,- EUR gegen den eigentlichen Verkehrswert rechnet. Sollte sich hier eine zu große Differenz ergeben wäre diese zu versteuern?????
Bei der Schenkung könnten nur die Schulden (122.000,- EUR) übernommen werden. Für die separaten 100.000,- müßte man dann Steuern zahlen im Rahmen der Einkommenssteuer?????
Ist somit die gemischte Schenkung für uns die einzige und beste Möglichkeit??
Übrigens habe ich vor, wenn es steuerlich sinnvoll ist, den Eltern eine Miete abzuverlangen.
Vielleicht denken wir aufgrund der unterschiedlichen und so vielfältigen Möglichkeit viel zu kompliziert..........
MfG
Die Ratsuchenden
Sehr geehrter Ratsuchender,
wie bereits ausgeführt kann etwaig Einkommensteuer nur im Veräußerungsfalle unabhängig vom Betrag ggf. anfallen.
In diesem Zusammenhang ist auf den bisherigen Vortrag insbesondere hinsichtlich der Behaltefrist und der Nichterfüllung des Tatbestandes des privaten Veräußerungsgeschäftes hinzuweisen.
Ich bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen und hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt