Eigentümer Z und Eigentümer N (ich) besitzen Grundstück(Flurstück) lt. Grundbuch zu gleichen Teilen. Das Flurstück ist zwingend notwendig als Zufahrt zum Wohnhaus, Garagen und Nebengebäuden von Eigentümer N, nicht zwingend jedoch für Z. Bedeutet: für N gibt es keinen Parkplatz und keinen anderen Zugang, Z hingegen hat 2017 straßenseitig einen Parkplatz eingerichtet und ist auf eine Benutzung zur Durchfahrt nicht mehr angewiesen. Z vermietet sein Wohnhaus inklusive gemeinsames Flurstück, letzteres ohne Zustimmung von Miteigentümer N und beruft sich dabei auf BGB § 868
.
Der Mieter fährt also über das gemeinsame Flurstück, um so 6 Meter Fußweg zu sparen. N hat Sorge zu tragen, dem Mieter die Durchfahrt zu ermöglichen, so äußert sich der Vermieter. Das ist für N nicht hinnehmbar und wirkt sich sehr nachteilig aus. Ich (N) hingegen denke, das die BGB §§ 741
bis 758
dafür zuständig sind.
Meine Frage: Darf Z über mein Teil-Eigentum ohne meine Zustimmung verfügen?
Letztendlich kassiert er vom Mieter Miete auch für mein Teil-Eigentum.
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
Hier ist zu prüfen, ob Z die Zufahrt über Ihr Teileigentum durch Vereinbarung nutzen darf und wie sich die Situation im Grundbuch gestaltet. Aus Ihrer Formulierung, wonach Sie zu gleichen Teilen Eigentümer sind, vermute ich, dass Z die Zufahrt grundsätzlich zu gestatten ist.
Wegen Par. 903 BGB darf der Eigentümer sein Teileigentum grundsätzlich auch vermieten. Jeder Teileigentümer ist zu einem möglichst schonenden Gebrauch verpflichtet, wogegen die Nutzung der Zufahrt durch den Mieter verstoßen könnte.
Die Verwaltung der Gemeinschaft erfolgt auf Basis der von Ihnen genannten Vorschriften.
Um abschließend beurteilen zu können, ob Z hier über Ihr Teileigentum verfügen darf, müssen sämtliche Details bekannt sein, auch dürfte ein Ortstermin erforderlich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
Rückfrage vom Fragesteller20. Mai 2020 | 17:58
Danke für die Ausführung. Aber folgendes habe ich nicht verstanden.
Z darf das Flurstück befahren, genauso wie ich. Aber darf Z es hinter meinem Rücken gewinnbringend vermieten und damit sein Nutzungsrecht an Dritte und vielleicht weitere weitergeben? Das ist der Kern der Frage. Das gemeinsame Flurstück gehört doch beiden "gemeinsam".
Ich zitiere § BGB 745: Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt21. Mai 2020 | 07:17
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:
Richtig, gemäß Par. 745 Abs. 1 BGB muss eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung stattfinden. Allerdings kann aus Par. 745 Abs. 2 BGB folgen, dass Z zur Vermietung berechtigt ist und einen Anspruch auf Zustimmung durch Sie hat. Deshalb habe ich oben bereits beschrieben, dass zu prüfen ist, wie sich die Vereinbarung zum Teileigentum und die Situation im Grundbuch gestalten.
Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich.
