Verkürzung der Verjährung in Immobilienkaufvertrag?

Question

mir wird folgender Passus vorgeschlagen, der mir nicht zusagt bei einer 30 Jahre alten Immobilie, auch die Verkürzung der Verjährung auf 3 Monate gefällt mir nicht. Es liegt kein Gutachten vor. Als Käufer kann ich nicht beurteilen, ob der Holzbock wütet,oder Hausschwamm besteht.

Wie ist dieser Passus anders zu regeln.
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§4

Beschaffenheit
Der Kaufgegenstand wird verkauft unter Gewähr fOr den lastenfreien Besitz- und Ei gentumsObergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden. Nicht gehaftet wird dagegen für das Nichtbestehen von altrechtlichen Dienstbarkeiten. Der Verkäufer versichert, dass ihm von solchen und von Abstands• flächenobernahmen oder Baulasten nichts bekannt ist.
Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er steht und liegt.

Alle AnsprOehe wegen Sachmängel am Kaufgegenstand werden hiermit ausge schlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzu stand bestehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Grundstückes für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist. Garantien werden keine abgegeben.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine versteckten Mängel oder Altlasten bekannt sind.

Für Sachmängel, die erst nach Vertragsschluss entstanden sind und die Ober die normale Abnutzung hinausgehen, gelten jedoch die gesetzlichen Mängelrechte: die Verjährung wird für diese Mängel auf 3 Monate ab Übergabe verkürzt.
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Rechtsanwalt Marksen Ouahes · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:    1.Die Gefahr, dass Sie ohne ein Gutachten den Preis für die in Betracht gezogenen Immobilie als Privatkäufer mangels Sachwissen nicht sachgemäß beurteilen könnten ist zu groß als dass auf ein solche Gutachten verzichtet werden sollte.     Sicherlich sind es Kostengründe, die Käufer dazu bewegen, auf eine sachverständige Beurteilung der Immobilie zu verzichten. Allerdings kann dieser Verzicht zunächst zu einer Überschätzung des Marktwertes führen, sodass damit einhergehend für die Immobilie zu viel gezahlt wird.     Zum anderen kann der Kauf der Immobilie ohne vorherige Begutachtung angesichts des Alters der von Ihnen in Betracht gezogenen Immobilie dazu führen, dass gegebenenfalls die Beseitigung bestehender, aber für den Leien nicht ersichtlicher Mängel im Nachhinein, die tatsächlichen Kosten für die Immobilie in nicht kalkulierbare Höhen treibt.    Auch kann es im Überschwang der Begeisterung für die Immobilie zu einem Übersehen wichtiger wertbildender Faktoren, wie Umgebung oder ungünstige Grundstücksgrundrisse kommen, was letztlich zu einer Korrektur des tatsächlichen Nutzwertes und des Bodenpreises der Immobilie führen muss. Insofern sollte hier nicht am falschen Ende gespart werden.    2.Zur Bewertung des &#167; 4 der AGB:    a&rpar;Verkürzung der Verjährungsfrist:    Die Verkürzung der in &#167; 438 a BGB geregelten fünfjährigen Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte auf 3 Monate ist unwirksam.     Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 15.11.2006 &lpar;Aktenzeichen: VIII ZR 3/06&rpar; klar zum Ausdruck gebracht, dass eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für die Ansprüche des Käufers wegen eines Mangels der verkauften Sache verkürzt wird aufgrund des Verstoßes gegen die Klauselverbote des &#167; 309 Nr. 7 a und b BGB für den Fall insgesamt unwirksam sind, dass die in den Klauselverboten bezeichneten Schadensersatzansprüche nicht von der Abkürzung der Verjährungsfrist ausgenommen werden, was unter Berücksichtigung der Ihrem Kaufvertrag zugrundliegenden AGB seitens des Verkäufers offenbar nicht erfolgt ist.     Folge dieses Verstoßes gegen diese Klauselverbote ist, dass sich der Inhalt des Kaufvertrages gem. &#167;&#167; 306 Abs. 2 BGB an der gesetzlichen Regelung des &#167; 438 a Abs.1 Nr.2 richtet.    b&rpar; &#8222;Der Kaufgegenstand wird verkauft unter Gewähr für den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden.."    Altrechtliche Dienstbarkeiten sind Rechte, die in der Regel vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahre 1900 bestanden haben müssen und unter der diesbezüglichen Rechtslage nicht zur Eintragung in das Grundbuch kamen. Hierzu zählen  etwa Fähr- und Wegerechte sowie Weiderechte, für die regelmäßig dann keine Haftung besteht, sofern sie dem Verkäufer nicht bekannt sind. Unter Berücksischtung dieser Umstände ist aus Sicht des Verkäufers der Auschluss der Haftung für solche altrechtlichen Dienstbarkeiten keine unangemessene Benachteiligung. Eine Haftung für solche  altrechtliche Dienstbarkeiten bestehen nur für den Fall, dass er trotz Kenntnis diese arglistig verschweigt. Gem. 438 Abs.1 Nr.1 BGB verjähren solche Ansprüche nach 30 Jahren. Insofern ist diese AGB in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden.    c&rpar; &#8222;Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er steht und liegt. Alle Ansprüche wegen Sachmängel am Kaufgegenstand werden hiermit ausge&#172;schlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzu&#172;stand bestehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Grundstückes für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vor&#172;satz oder Arglist. Garantien werden keine abgegeben."    Dieser Passus regelt einen gänzlichen Gewährleistungsausschluss, der jedoch für Mängel die der Verkäufer arglistig verschwieg insofern keine Wirkung zeigt, &#167; 444 BGB. Sie können hier versuchen, den Verkäufer zu einem Verzicht auf diesen Gewährleistungsausschluss zu bewegen, worauf sich der Verkäufer jedoch nicht einlassen muss, da sich diese Klausel im rechtlichen Rahmen bewegt.       Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen noch alles Gute.    Mit freundlichen Grüßen    Marksen Ouahes  &lpar;Rechtsanwalt&rpar;

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Kaufrecht

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