Ständig Wasser im Keller - was tun?

Sehr geehrte Fragenstellerin,

Hinsichtlich des von Ihnen beschriebenen Sachverhalts und unter Beachtung des von ihnen ausgelobten Honorars möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten. Ich möchte darauf hinweisen, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Sie sollten daher diese generellen Ausführungen als Richtschnur betrachten. Ich gehe jedoch nach ihrer Schilderung davon aus, dass mit ihrem Vermieter, der Jahr um die Probleme im Keller weiß, eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann und Sie nicht extra einen Rechtsanwalt einschalten müssen.

Grundlegend ist es im Mietrecht so, dass der Vermieter verpflichtet ist, Ihnen die im Mietvertrag aufgeführten Räumlichkeiten zur normalen Nutzung zur Verfügung zu stellen, vgl. § 535 I BGB . Ein Kellerraum regelmäßig als Lagerfläche benutzt und sollte dementsprechend auch die Eigenschaft haben, dass die dort gelagerten Sachen des Mieters keinen Schaden nehmen.

Stellt der Vermieter die Mietsache hingegen nicht wie geschuldet zur Verfügung, so kann der jeweilige Mieter den geschuldeten Mietzins, § 535 II BGB , angemessen mindern, soweit er vorher diesen Mangel angezeigt hat, vgl. § 536 BGB . Eine solche Mietminderung kraft Gesetz tritt hingegen nicht ein, wenn der Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis von dem Mangel hatte, § 536b BGB .

Zunächst ist relevant, ob der von Ihnen angesprochene Kellerraum im Mietvertrag fixiert ist. Nur, wenn er dort aufgeführt ist, hat der Vermieter auch die Pflicht, Ihnen diesen Kellerraum ordnungsgemäß zu überlassen. Sie müssen folglich ihren Mietvertrag dahingehend überprüfen, ob ihnen darin ein Kellerraum mit vermietet wurde. Ist dies der Fall, so dürfte für sie ein Mietminderungsrecht kraft Gesetz bestehen.

Es wird davon ausgegangen, dass sie bei Bezug der Wohnung keine Kenntnis von der Feuchtigkeit im Keller hatten und eine solche direkt beim Vermieter angezeigt haben, als sie von ihr Kenntnis erlangt haben. Damit sind sie ihrer Obliegenheit als Mieter nachgekommen. Es ist nun Sache des Vermieters, vertragsgemäße Zustände herzustellen. Dies ist ihrem Vermieter, wie Sie selbst ausführen, nicht möglich. Da der mangelhafte Zustand mithin nicht behoben werden kann, ist ihre Miete seit dem Zeitpunkt der Anzeige des Sachmangels kraft Gesetz gemindert. Demnach müssten sie recherchieren, wann Sie ihren Vermieter von dem Wasser Eintritt informiert haben, da diesem Zeitpunkt die Miete, auch rückwirkend, zu mindern ist.

Hierzu sei angemerkt, dass sie im Falle einer Uneinigkeit beweisen müssten, dass Sie den Vermieter über den Wassereintritt zu diesem speziellen Datum informiert haben.

Hinsichtlich eines Kellers und des bei ihnen herrschenden Zustandes dürfte eine Minderung der Miete zwischen 5-10 % infrage kommen, vgl. Urteil des AG Bad Bramstedt vom 20.07.2989 – Az. 5 C 44/89 (für 10 %).

Hingegen dürfte eine teilweisen Nutzbarkeit des Kellers wohl ausscheiden, da nicht vorher gesagt werden kann, wann es zu einem Wassereintritt kommt und wann nicht. In so einem Fall würde ich von der Unzumutbarkeit der Nutzung des Kellerraums ausgehen insbesondere auch, weil Feuchtigkeit gelagerten Sachen des Mieters auch auf trockenen Flächen Schaden kann.

Ich rate Ihnen daher, zunächst einvernehmlich mit dem Vermieter die Mietminderung, auch für die Vergangenheit, zu besprechen und diese dann auch durchzusetzen. Hinsichtlich ihres Vermieters droht ihnen damit kein rechtliches Vorgehen, da ein Gericht bei der Prüfung von Zahlungsrückständen gleichzeitig die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigen müsste.

Darüber hinaus kann noch ein Mietminderungsrecht wegen Schimmel bestehen. Ein solches dürfte für Kellerräume allerdings nicht bestehen, da hier wohl von einer gesundheitlichen Belastung nicht auszugehen ist. Insofern dürfte es bei den angesprochenen 10 % bleiben.

So weit obige Ausführungen noch Fragen aufwerfen, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.