Unter (1) wird folgende Ausnahme aufgeführt:
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung "ausschließlich" zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutz wurden;
Zitat Ende
Mein Haus habe ich nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Habe darüber hinaus aber Garagen und Stellplätze vermietet. Ist damit die "ausschließliche" Nutzung zu Wohnzwecken nicht mehr gegeben? Ist es ein Unterschied ob ich an Privat oder zur gewerblichen Nutzung vermietet habe?
zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
§ 23 Abs.1 EStG
findet grundsätzlich Anwendung auf alle Wirtschaftsgüter des Privatvermögens. Bei Teilbarkeit einzelner Wirtschaftsgüter sind die Voraussetzungen des § 23 für jedes einzelne Wirtschaftsgut gesondert zu prüfen. Ausnahmsweise liegt kein Spekulationsgeschäft nach § 23 Abs.1 1 Nr.1 S.3 vor, wenn das Wohnungseigentum ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt war. Bei den Ausnahmen in S.3 stellt das Gesetz nicht auf Gebäude, sondern auf eigengenutztes Wohnungseigentum ab. Geht man von den obigen Grundsätzen aus, so beschränkt sich meiner Ansicht nach die Ausnahme nur auf die Nutzung Ihres Hauses. Die Garage und der Stellplatz sind als Wirtschaftsgüter vom Haus abtrennbar. Das Merkmal "ausschließlich" ist äußerst verwirrend. Dieses Merkmal ist Wirtschaftsgut- bezogen (d.h. darüber hinaus ist Aufteilung möglich) und zeitbezogen (d.h. jede zeitanteilige Fremnutzung während der Karenzzeit ist stets schädlich). Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Ausnahme des S.3 auf Ihr Haus anwendbar ist. Da eine Aufteilung Ihrer Wirtschaftsgüter auch möglich ist, diente das Haus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. Hiervon werden meiner Ansicht nach aber die Stellplätze und Garagen nicht erfasst. Für eine abschließende Beurteilung müsste in der Rechtssprechung recherchiert werden, da die Rechtslage nicht einfach gelagert ist.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt
www.kanzlei-glatzel.de
