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Verluste aus Veräuserung Paragr 23 ESTG


| 12.12.2013 10:39 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Fraglich ist, ob Forderungen einer Bank, die nach einer Zwangsversteigerung beglichen werden, als Werbungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind.


Meine Immobilie ist in 2010 Zwangsversteigert worden .Dabei sind bei der Zuteilung des Versteigerungserlöses rückständige Zinsen von 15%/Jahr für die Jahre 2006 bis 2010 an die Bank gezahlt worden.Dadurch entstanden hohe Verluste. Wir haben gemeinsame Veranlagung. Wir haben meine Verluste durch die Zwangsverteigerug mit den Einnahmen meiner Frau verrechnet.Das Finanzamt will das nicht anerkennen und ist der Auffassug das die Verluste aus ,der Veräusserung des Objekt, sei und da die Immobilie länger als 10 Jahre in meinem Bestz war, wären die Bank Zinsen(2006 bis 2010) Verluste aus Veräusserung nach Paragr. 23 ESTG nicht abzugsfähig. Wir sind der Meinung dass die rückständigen Zinsen, die mit dem Versteigerungserlöss gezahlt wurden, nicht 'Verluste aus Veräusserung' sind sondern 'normale'abzugfähige Werbungskosten die der vorrangigen Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind. Wie verhält sich das?
12.12.2013 | 11:31

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des mitgeteilten Sachverhalts und des gebotenen Einsatzes wie folgt beantworte:

Entscheidend ist die Frage, um was es sich bei der Zahlung an die Bank inhaltlich gehandelt hat.

Für einen Werbungskostenabzug im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ist nach § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) Voraussetzung, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht.

Der Teil des Versteigerungserlöses, der zur Tilgung der noch offenen Zinsforderungen der Gläubigerbank verwendet worden ist, ist nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als er auf Zinsen entfällt, die bis zum Tag des Zuschlags entstanden sind. Denn mit dem Zuschlag hat der Kläger die Miteigentumsanteile an den Grundstücken verloren (§ 90 ZVG). Ab diesem Zeitpunkt dienten sie dem Kläger nicht mehr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei Darlehensverträgen werden oftmals so genannte Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen sein. Darunter versteht man eine Entschädigungsleistung, die der Bank zusteht, wenn der Kredit vor Ablauf der normalen Laufzeit (z.B. wegen Zwangsversteigerung) gekündigt wird. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall zu zahlen ist, ergibt sich aus dem Kreditvertrag. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH gehören die Vorfälligkeitsentschädigungen zu den nicht abziehbaren Veräußerungskosten, wenn die Ablösung des Kredits im Hinblick auf den Verkauf getätigt wird.

Ihren Informationen zufolge handelt es sich bei der streitigen Zahlung aber nicht um eine solche Vorfälligkeitsentschädigung, sondern um in den Jahren 2006 bis 2010 bereits aufgelaufene Zinsen, die lediglich noch nicht beglichen wurden. Diese schon vorher bestehenden Zinsforderungen der Bank wurden nunmehr mit dem Versteigerungserlös getilgt. Wenn dem so ist, ändert die spätere Zahlung nichts am Charakter der Forderung. Die Zinsen stehen dann im Zusammenhang mit der Erzielung steuerbarer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind abzugsfähig.

Fazit:
Handelt es sich um normale Schuldzinsen für die Kreditgewährung, die lediglich später getilgt werden, sind diese als Werbungskosten abzugsfähig. Ist es hingegen so, dass die Forderung der Bank im Zusammenhang mit der Entlassung aus der Haftung aus dem Kreditvertrag (Vorfälligkeitsentschädigung) steht, so können diese Kosten nicht abgezogen werden.

Gerne können Sie mir die Korrespondenz mit dem Finanzamt zur weiteren Prüfung zukommen lassen. Ich kann Ihnen dann einen Kostenvoranschlag zukommen lassen, was eine Vertretung durch uns in einem etwaigen finanzgerichtlichen Prozess kosten würde.


Ich hoffe Ihre Fragen mit diesen Informationen vollständig beantwortet zu haben und freue mich über eine positive Bewertung. Gerne verweise ich auch auf die kostenlose Nachfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Christian Höll
Rechtsanwalt

CF Rechtsanwälte

Tel: 0911 - 23 98 01 81
Fax: 0911 - 23 98 01 89
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Rechtsanwalt Dr. Christian Fuchs
Fachanwalt für Strafrecht, Fachanwalt für Steuerrecht

Bewertung des Fragestellers 12.12.2013 | 14:21


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