WEG Fußbodenheitzung ohne Wohnungeigentümerbeschluss

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit zentraler Heizungsanlage ist der hydraulische Abgleich seit dem 1. Oktober 2022 gesetzlich vorgeschrieben, insbesondere für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten gemäß § 60c Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) .([Wohnen im Eigentum][1])

Wenn ein Eigentümer ohne Zustimmung der WEG eine Fußbodenheizung installiert hat, die den hydraulischen Abgleich des gesamten Systems verhindert und nachweislich die Funktion der gemeinschaftlichen Heizungsanlage beeinträchtigt, stellt sich die Frage nach den rechtlichen Handlungsoptionen der WEG.

1. Unzulässige bauliche Veränderung

Der eigenmächtige Einbau einer Fußbodenheizung ohne Zustimmung der WEG kann als unzulässige bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG angesehen werden, insbesondere wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. Die Heizungsanlage gehört regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, und Eingriffe, die deren Funktion beeinträchtigen, bedürfen der Zustimmung der Gemeinschaft. Zwar ist die Fußbodenheizung regelmäßig als Sondereigentum anzusehen. Durch die Verbindung mit der zentralen Heizungsanlage, die im Gemeinschaftseigentum steht, kann die WEG aber gegenüber dem Eigentümer Rechte haben.

2. Anspruch auf Rückbau oder Anpassung

Die WEG kann vom betreffenden Eigentümer verlangen, die bauliche Veränderung rückgängig zu machen oder so anzupassen, dass der hydraulische Abgleich möglich ist. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 1004 BGB analog in Verbindung mit § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst.

Wenn die Fußbodenheizung den hydraulischen Abgleich verhindert und somit die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes beeinträchtigt, liegt ein solcher Nachteil vor.

Dies hat das Landgericht Hamburg (Az.: 318 S 54/13 – Urteil vom 13.11.2013) in einem sehr ähnlichen Fall entsprechend entschieden.

3. Beschlussfassung und gerichtliche Durchsetzung

Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit beschließen, den Eigentümer aufzufordern, die notwendigen Anpassungen vorzunehmen. Kommt der Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach, kann die WEG den Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Ein solcher Beschluss sollte klar formuliert sein und die konkreten Maßnahmen benennen, die erforderlich sind, um den hydraulischen Abgleich zu ermöglichen.

4. Einstellung der Wärmeversorgung?

Die vollständige Einstellung der Wärmeversorgung für die betreffende Wohnung ist rechtlich problematisch. Ein solcher Schritt könnte als unzulässige Selbsthilfe gemäß § 229 BGB angesehen werden und den Tatbestand der Nötigung gemäß § 240 StGB erfüllen.

Stattdessen sollte die WEG den rechtlichen Weg beschreiten und den Eigentümer zur Beseitigung der Beeinträchtigung auffordern und gegebenenfalls auf Unterlassung und Beseitigung klagen.

5. Kostentragung

Die Kosten für den Rückbau oder die Anpassung der Fußbodenheizung trägt grundsätzlich der Eigentümer, der die unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen hat. Dies ergibt sich aus dem Verursacherprinzip und dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Fazit

Die WEG hat mehrere rechtliche Möglichkeiten, gegen den Eigentümer vorzugehen, der durch den eigenmächtigen Einbau einer Fußbodenheizung den hydraulischen Abgleich verhindert:

- Feststellung der unzulässigen baulichen Veränderung

- Aufforderung zum Rückbau oder zur Anpassung

- Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

- Geltendmachung des Anspruchs auf Beseitigung und Unterlassung vor Gericht

Die Einstellung der Wärmeversorgung ist hingegen rechtlich nicht zulässig und sollte vermieden werden.

Ich hoffe diese Informationen helfen Ihnen weiter und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt