ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:
Die Verwalterzustimmung zur Veräußerung wird nicht ohne Ihre Zustimmung eingeführt werden können (Ausnahme s.u.) .
Grundsätzlich kann jeder Eigentümer sein Wohnungs- oder Teileigentum frei veräußern.
Das WEG erlaubt es allerdings in § 12 WEG, die Veräußerung von der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten abhängig zu machen.
Es kann dann die Zustimmung aller Eigentümer oder nur einer bestimmten Anzahl erforderlich sein. Auch möglich ist es, die Veräußerung von einem Mehrheitsbeschluss abhängig zu machen.
Der im Gesetz genannte Dritte, Nichtwohnungseigentümer ist meist der Verwalter.
In der Praxis ist eine solche Regelung nur noch bei kleineren Anlagen üblich und sinnvoll, da sie den Verkauf sehr verzögern kann.
Soll eine Veräußerungsbeschränkung im Nachhinein eingeführt werden, ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 WEG Voraussetzung. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend (Ausnahme s.u.).
Vereinbarungen in dieser Hinsicht sind schuldrechtliche (Kollektiv-) Verträge. Dementsprechend kann eine Vereinbarung grundsätzlich nur durch alle Wohnungseigentümer getroffen werden, da niemand gegen seinen Willen an eine vertragliche Vereinbarung gebunden werden kann, die andere geschlossen haben.
Ein Mehrheitsbeschluss ist nur ausreichend, wenn vorher eine so genannte Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden war.
Das WEG erlaubt es den Wohnungseigentümern nämlich, vorab eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung zu treffen, nach der spätere die Gemeinschaftsordnung betreffende Vereinbarungen durch eine (qualifizierte) Mehrheit getroffen werden können.
Dann könnte eine Vereinbarung über die Verwalterzustimmung mit Mehrheit in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden.
Im Ergebnis bedeutet das, dass Sie bezüglich einer Verwalterzustimmung nur überstimmt werden können, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen.
Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.
Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt
Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund
Kontaktmöglichkeiten:
Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
Email: info@ra-belgardt.de
**********************************
Ich danke Ihnen vielmals für die Auskunft.
Jetzt stellt sich für mich die Frage, wo ich eine Öffnungsklausel finde und wie ich diese erkenne? Unter diesem Oberbegriff finde ich in der Teilungserklärung nichts. Ich habe folgendes gefunden:
§18 Änderung der Gemeinschaftsordnung
Änderungen gesetzlicher Regelungen und in dieser Gemeinschaftsordnung getroffener Vereinbarungen können in rechtsgültiger Form grundsätzlich auch mehrheitlich beschlossen werden, soweit sie
1. nicht als ovn Anfang an nichtig anzusehen sind, d.h. gegen zwingendes Recht bzw. verfestigte Rechtsgrundsätze sowie Anstand und gute Sitten verstoßen oder in den Kernbereich des WEG eingreifen und insoweit an fehlender Beschlußkompetenz der Gemeinschaft scheitern, und
2. sachliche Gründe vorliegen und mit der beschlußweisenden Änderung keine unbillige Benachteiligung überstimmter Miteigentümer verbunden ist. Mehrheitsbeschlüsse sind insbesondere zulässig bei Änderung von Gebrauchsregelungen für Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Gestattung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, organisatorischer Verbesserung und Erleichterung der Verwalterarbeit und Abänderung der Kosten- und Lastenverteilung (auch mit zunächst gewollter Dauerwirkung)
Ist das eine derartige Öffnungsklausel, der ich dann nichts entgegen zu setzen habe?
Vielen Dank schon jetzt für die Bearbeitung der Nachfrage.
Hierbei handelt es sich um eine solche Öffnungsklausel. Danach kann die Eigentümerversammlung eine Verwalterzustimmung mit Mehrheit beschließen. Die mit einer Öffnungsklausel mehrheitlich beschlosseneVereinbarung nicht jedoch nicht gänzlich unangreifbar. Ein Angriff ist allerdings schwieriger. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsentscheid ist idR nur zulässig, sofern ein sachlicher Grund zur Änderung vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.
Anhaltspunkte sind: Eine wesentliche Veränderung der Verhältnisse oder die Feststellung, dass die ursprüngliche Regelung nicht mehr angemessen ist. Die Zulässigkeit einer Änderung durch Mehrheitsentscheidung hängt damit von den Besonderheiten des Einzelfalls ab (BGH NJW 1985, 2832).
Hier müssten dann ihr Einzelfall geprüft werden.
Abschließend: Liegt eine Verwalterzustimmung vor, darf der Verwalter seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern; ansonsten macht er sich schadensersatzpflichtig.
Beste Grüße
Sebastian Belgardt