Antwort
vonRechtsanwalt Arnd-Martin Alpers
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Eine Entschädigung errechnet sich bei einem Pachtvertrag grundsätzlich danach, was der Verpächter aufgrund der vorzeitigen Beendigung für einen Verlust zu erwarten hat. Im Normalfall hängt dies von der Marktlage ab, d.h. von der Frage, ob und in welcher Form es dem Verpächter möglich wäre, die Flächen wieder zu verpachten: Wäre es dem Verpächter nur möglich, die Flächen zu einem geringeren Pachtzins wieder zu verpachten, ließe sich anhand der Differenz der Schaden berechnen. Sind die Flächen begehrt und der Verpächter kann unter (solventen) Pächtern quasi frei wählen, mit wem er einen neuen Pachtvertrag zu mindestens dem gleichen Pachtzins und entsprechender Laufzeit abschließt, ist ein tatsächlicher Schaden nicht wirklich erkennbar. Aber natürlich besteht ein laufender Vertrag, so dass trotzdem eine Einigung mit dem Verpächter erforderlich ist.
Dass der Verpächter die Flächen jetzt selbst nutzen will, ändert letztlich ja wenig an der Ermittlung einer entsprechenden Schadenshöhe. Wenn der Verpächter also recht offensichtlich zu (mindestens) den gleichen Konditionen neu verpachten könnte, sollten Sie ihm entsprechend vorhalten, dass tatsächlich kein Schaden erkennbar ist. Dann sollte auch wirklich nur ein überschaubarer Entschädigungsbetrag verhandelt werden. Natürlich hat der Verpächter das Druckmittel, dass Sie erkennbar aus dem Vertrag herauswollen, so dass er dementsprechend „pokern" kann, da der Druck bei Ihnen liegt. Es ist daher letztlich dann Ihre Einschätzung, wieweit Sie sich diesem Druck beugen wollen und trotz einen tatsächlich nicht erkennbaren Schadens einen ggf. doch nicht unerheblichen Schadensersatz zahlen wollen, um sich freizukaufen.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei den Verhandlungen!
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, geht es in der Zahlung um den entstandenen Schaden, den er durch eine nichtverpachtung oder geringeren Pachtzins hätte. Wie verhält es sich den, wenn wir die Fläche höherwertig abgeben, als wir diese übernommen haben. Vorher war dies eine nicht bewirtschaftbare Fläche und jetzt ist sie dies.
Mit Freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
natürlich ist auch die Höherwertigkeit der Bewirtschaftbarkeit ein Argument, was Sie bei den Verhandlungen in die Waagschale werfen können.
Bei einem Aufhebungsvertrag ist die Höhe einer etwaigen Entschädigung freie Verhandlungssache. Wenn – wie geschrieben – eine Neuverpachtung ohne Weiteres zum gleichen Preis möglich wäre und Sie zudem die Fläche bewirtschaftbar gemacht haben, erschiene es durchaus „fair", Sie ohne eine Entschädigung aus dem Vertrag zu lassen.
Andererseits haben Sie nun einmal einen Vertrag mit noch 14 Jahren Laufzeit, an den Sie grds. gebunden wären. Wenn Sie also rein gar nichts mehr mit den Flächen anfangen könnten, wäre eine Fortführung des Vertrages für Sie wirtschaftlich natürlich sehr nachteilig, weil Sie die Pacht zahlen müssten, ohne etwas davon zu haben. Das kann der Verpächter natürlich als Druckmittel benutzen, um eine möglichst hohe Entschädigung zu erzielen.
Wenn Sie allerdings die Flächen zurückgeben und der Verpächter diese weder neu verpachten noch selbst bewirtschaften würde, obwohl dies ohne Weiteres möglich wäre, könnte ein Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht vorliegen. Verpachtet er Sie neu oder bewirtschaftet er sie selbst, muss er sich die hierbei erzielten Einnahmen auf die von Ihnen weiter zu zahlende Pacht anrechnen lassen. Daher sollten Sie hier auch durchaus selbstbewusst in die Verhandlungen gehen und keine völlig unangemessenen Beträge akzeptieren.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt