unter Zugrundelegung Ihrer Sachverhaltsangaben möchte ich Ihre Anfrage zusammenfassend wie folgt beantworten:
Zunächst sollten Sie feststellen, ob die Fussbodenheizung allein sondereigentumsfähig ist. Dies ist sie dann, wenn diese allein im Sondereigentum betrieben wird und kein anderes Sondereigentum mitbeheizt. Wird die Fussbodenheizung allein für das Sondereigentum benutzt ist diese sondereigentumsfähig.
Sodann müsste das Sondereigentum durch einen entsprechende Regelung in der Teilungsvereinbarung eingeräumt werden. Liegen die Voraussetzung der Sondereigentumsfähigkeit sowie der Teilungsvereinbarung nicht vor, kann davon ausgegangen werden, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
Befindet sich die Anlage in Gemeinschaftseigentum müssen die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Eigentumsanteile die Kosten der Instandhaltung tragen.
Lediglich die Kosten der Einweisung der Mieterin sind nicht als Instandhaltungskosten durch die Gemeinschaft zu tragen.
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Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
Sehr geehrter H. Elster,
1. Zur Klarstellung:
Die Reparatur der Fussbodenheizung erfolgte in meiner Wohnung (Nr. 2)!
Ich möchte, das die Reparaturkosten von der Instandhaltungsrücklage der EG bezahlt werden, da die Fussbodenheizung m. E. kein Sondereigentum ist.
Deshalb ist es gut für mich, das die Fussbodenheizung NICHT als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen ist.
2. Lt. Ihrer Antwort gehen die Kosten für die "Einweisung der Mieterin in die Thermostatfunktion" nicht zu Lasten der EG.
Ist das nicht so, wie bei der Reparatur einer Autokupplung. Hier muß die Werkstatt den Fahrer auch auf die andere Wirkung der neuen Kupplung =Umwälzpumpe "Einweisen" !
3. Gibt es hierzu keine Gerichtsentscheide ?
Danke und freundliche Grüße
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Das OLG Stuttgart hat mit Beschluss vom 13.11.2007, Az.: 8 W 404/07, entschieden, dass Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und deshalb Gemeinschaftseigentum sind. Die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch sind Kosten der Verwaltung.
Das OLG ging hierbei davon aus, dass die von der Reparatur betroffenen Teile dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, weshalb ihre Reparatur von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen sei. Dies entspricht, so das OLG, jedenfalls hinsichtlich der Thermostatventile, überwiegender Meinung (OLG Hamm, NJW-RR 2002,156 und, ihm folgend, Weitnauer, WEG 9. Aufl., § 5 Rdn.20; Palandt, BGB/WEG 66. Aufl., § 5 Rdn.9; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 5 Rdn.33; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl., § 5 Rdn.38; Staudinger/Bub (2005) § 21 Rdn 178; OLG Karlsruhe, Der Wohnungseigentümer 1990,106; Volker Bielefeld, Der Einbau von Thermostatventilen bei Eigentumswohnungen, Der Wohnungseigentümer 1988,44).
Dasselbe müsse auch für die übrigen Regelungsteile gelten, die entsprechend der Energiesparverordnung zur selbsttätig wirkenden Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Größe und der Zeit dienen (§ 12 Abs. 1EnEV).
Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Hierbei ist unter Instandhaltung des ordnungsgemäßen Zustands die Durchführung von Pflege-, Vorsorge und Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen.
Ob die Durchführung einer "Einweisung" des Wohnungseigentümers durch den ausführenden Techniker unter Vorsorgemaßnahme zu fassen ist, könnte in Anbetracht der Überlegung, dass hierdurch der Anfall weiterer Kosten durch etwaige Fehllbedienungen vermieden werden kann, angenommen werden.
Bitte beachten Sie jedoch, dass es sich hierbei um eine eher extensive Auslegung handelt, welche durchaus auch in die entgegengesetzte Richtung vorgenommen werden kann.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt