Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Milad Ahmadi
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in Ihrer Situation, in der Sie und Ihre Familie das Eigentum an einem Gebäude als Bruchteilseigentum halten und nun eine Aufteilung in Sondereigentum vornehmen möchten, gibt es einige steuerliche Aspekte zu beachten, insbesondere im Hinblick auf die Schenkungssteuer.
1. Schenkungssteuer: Auch wenn das Gebäude bereits Ihnen gehört, kann die Umwandlung von Bruchteilseigentum in Sondereigentum und die damit verbundene Zuteilung der Wohnungen an die jeweiligen Kinder als schenkungssteuerpflichtiger Vorgang angesehen werden. Dies ist der Fall, wenn durch die Aufteilung und Zuteilung der Wohnungen ein wirtschaftlicher Vorteil entsteht, der als Schenkung gewertet werden könnte. Der Verwandtschaftsgrad spielt hierbei eine Rolle, da es Freibeträge gibt, die je nach Verwandtschaftsverhältnis unterschiedlich hoch sind. Für Kinder beträgt der Freibetrag derzeit 400.000 Euro.
2. Bewertung der Anteile: Es ist wichtig, den Wert der jeweiligen Anteile vor und nach der Aufteilung zu ermitteln, um festzustellen, ob und in welchem Umfang eine Schenkung vorliegt. Hierbei kann ein Gutachter helfen, den Wert der einzelnen Wohnungen zu bestimmen.
3. Notarielle Beurkundung: Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, was mit Kosten verbunden ist. Diese Kosten sind jedoch unabhängig von der Frage der Schenkungssteuer.
4. Vorgehensweise: Um die steuerlichen Konsequenzen zu minimieren, sollten Sie:
- Den genauen Wert der jeweiligen Anteile ermitteln lassen.
- Prüfen, ob die Zuteilung der Wohnungen innerhalb der Freibeträge bleibt.
- Gegebenenfalls eine steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um die genaue Höhe einer möglichen Schenkungssteuer zu ermitteln und Strategien zur Minimierung der Steuerlast zu entwickeln.
Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung dienen.
Es wäre ratsam, einen Steuerberater hinzuzuziehen, der die genaue steuerliche Situation analysieren kann, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und steuerlichen Anforderungen erfüllt werden und um mögliche Steuerbelastungen zu optimieren.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Dr. Ahmadi.
vielen Dank für die schnelle Antwort. Wir wollen jedoch nichts an unsere Kinder überschreiben, sondern lediglich das Bruchteileigentum von jeweils 1/3 unter uns drei Eigentümern aufteilen, so dass jeder eine komplette Wohneinheit hat. Es wurden bereits Teilungserklärungen angefertigt und wir sind uns über die Aufteilung einig. Fallen in dieser Konstellation ebenfalls 20% Steuern an, weil der Verwandtschaftsgrad in die Steuerklasse 2 fällt? Lässt sich das umgehen?
Mit freundlichen Grüßen
Ihre Rückfragen beantworte ich gerne wie folgt:
Die von Ihnen beschriebene Situation bezieht sich auf die Umwandlung von Bruchteilseigentum in Sondereigentum im Rahmen einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hier sind die steuerlichen Aspekte zu klären, insbesondere in Bezug auf die Grunderwerbsteuer.
1. Steuerliche Betrachtung der Aufteilung
Grunderwerbsteuer:
Die Umwandlung von Bruchteilseigentum in Sondereigentum, bei der jeder Eigentümer am Ende eine konkrete Einheit erhält, gilt steuerlich als Aufteilung der bestehenden Anteile. Ob dabei Grunderwerbsteuer anfällt, hängt von folgenden Faktoren ab:
Keine Zahlung zusätzlicher Gegenleistungen:
Wenn die Aufteilung ohne Zahlung von Ausgleichszahlungen erfolgt (z. B. keine finanziellen Ausgleiche zwischen den Beteiligten), entfällt die Grunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Familienangehörige:
Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben, wenn die Übertragung unter Verwandten in gerader Linie erfolgt (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Da es sich hier aber nicht um eine Übertragung auf Kinder oder Eltern handelt, greift diese Befreiung nicht.
Schenkungsteuer:
Falls ein Wertausgleich durch Schenkungen erfolgt (z. B. durch Übertragung eines höherwertigen Anteils ohne Gegenleistung), könnte die Schenkungsteuer relevant werden. Innerhalb der Familie gilt ein Freibetrag von 20.000 € pro Person in Steuerklasse II (§ 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG).
2. Möglichkeiten zur Steuervermeidung
Keine Ausgleichszahlungen:
Um Grunderwerbsteuer zu vermeiden, sollte die Aufteilung ohne finanzielle Ausgleichszahlungen erfolgen. Jeder der Beteiligten müsste also eine Einheit erhalten, die dem Wert seines bisherigen Bruchteils entspricht.
Direkte Vereinbarung im Notarvertrag:
Stellen Sie sicher, dass die Aufteilung als interne Neuordnung der bestehenden Eigentumsverhältnisse dargestellt wird. Dies sollte im notariellen Teilungsvertrag explizit formuliert werden.
Familieninterne Regelung prüfen:
Wenn die beteiligten Parteien nicht als Familie im Sinne der Steuerbefreiung (z. B. Eltern-Kind-Verhältnis) angesehen werden, können keine zusätzlichen Steuererleichterungen beansprucht werden. Eine „Umgehung" ist hierbei nicht möglich.
3. Weitere Überlegungen
Gutachterliche Bewertung der Einheiten:
Lassen Sie die Einheiten von einem unabhängigen Gutachter bewerten, um sicherzustellen, dass die Zuteilung den bisherigen Bruchteilen entspricht und keine ungewollten Steuerfolgen nach sich zieht.
Beratung durch Steuerberater:
Eine individuelle steuerliche Beratung ist dringend zu empfehlen, um mögliche Fallstricke zu vermeiden. Der Steuerberater kann auch prüfen, ob eine Umgehung der Grunderwerbsteuer rechtlich zulässig ist.
Fazit:
Wenn die Aufteilung von Bruchteilseigentum in Sondereigentum ohne Gegenleistungen oder Schenkungen erfolgt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Schenkungsteuer könnte jedoch relevant werden, falls es zu Wertausgleichen kommt. Eine präzise Gestaltung des Notarvertrags und eine Prüfung durch einen Steuerberater sind entscheidend, um ungewollte Steuerfolgen zu vermeiden.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt