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zwangsverwaltung immobilie

| 14.03.2015 22:05 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Freigabe Immobilie aus dem Insolvenzbeschlag. Haftung des Eigentümers für anfallende Schäden und Verbindlichkeiten.

hallo,

ich musste leider mit meinem betrieb in die insolvenz, das geschäftsgebäude habe ich gekauft, zusammen mit meiner frau, die ebenfalls mit haftet, wir sind eine gbr.
nun wurde das geschäftsgebäude vom insolvenzverwalter wieder frei gegeben. die sicherheit des gebäudes hat die bank.

die bank möchte diese immobilie aber noch nicht verkaufen, da sie den höchstmöglichen preis dafür erhalten möchte.

die bank hat uns dann einen pächter vorgesetzt, an den die immobilie verpachtet werden sollte. ich sollte zusammen mit meiner frau alles aushandeln.
wir wollten das gebäude eigentlich so schnell wie möglich verkaufen, nur machte die bank nicht mit und zwang uns zu dem pachtvertrag. auch war das problem, dass der pächter, der der eigene bruder war, überhaupt nicht grün mit uns war, das heißt, dass wir überhaupt kein gutes verhältnis haben. aber die bank drohte uns mit zwangsverwaltung.

wir haben uns dann breit schlagen lassen und die immobilie verpachtet, für ein jahr mit einem monat kündigungsfrist. das jahr läuft nun nächsten monat aus.

durch eine abtretung erhält die bank die kompletten pachtzahlungen.

jetzt hat sich die bank entschieden, den pachtvertrag zu ändern, nämlich mit 3 monatiger kündigungsfrist und unbefristet von der dauer.

durch einen unfall eines kunden, der leider über einen defekten abwasserschacht zwischen kundenparkplatz und bürgersteig verletzt wurde, ist nun ein massiver rechtsstreit im gange. der pächter möchte dies nicht seiner versicherung melden und wir haben leider keine grund- und hausversicherung, da diese vom insoverwalter gekündigt wurde. also haben wir nun den schaden und die bank erhält die pachtzahlungen. sie möchte von allem nichts wissen.

wir haben darauf hin beschlossen, dieses gebäude nicht mehr zu verpachten, da die kommunikation zwischen pächter und verpächter nicht funktioniert und wir ständig in der verantwortung sind.

da wir nicht mehr verpachten wollen und kündigen wollen, droht uns nun die bank mit einem zwangsvewalter.
meine frau steht kurz vor der privatinsolvenz, da sie bei den krediten mitgebürgt hat. der schuldnerberater meiner frau meinte, dass die bank eigentlich die pachtzahlungen wieder zurückbezahlen muss, wenn mein insolvenzverwalter diese zurückholt, da ich niemanden bevorzugen darf.

nun meine frage, ist das so rechtens? kann man uns zwingen, die immobilie zu verpachten, obwohl wir sie verkaufen wollen? können wir uns dagegen wehren, dass die bank uns zwingt, die pacht einkassiert und aber keine verantwortung übernimmt? wie lange dauert es, bis der zwangsverwalter beantragt ist?

vielen lieben dank

mit freundlichen grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Durch die Freigabe der Immobilie sind Sie und Ihre Frau wieder verfügungsberechtigt über die Immobilie. Sie haften auch für neue Verbindlichkeiten aus der Immobilie, da diese nicht in das Insolvenzverfahren und unter die Restschuldbefreiung fallen.

2. Sicherlich war die Kündigung der Versicherung durch den Insolvenzverwalter nachvollziehbar. Aus Ihrer Sicht aber sehr bedenklich. Aus meiner Erfahrung hat eine Bank für einen Versicherungsschutz zu sorgen, dies insbesondere für Substanzschäden, z.B. in Form einer Feuerversicherung. Das Verhalten der Bank ist insoweit nicht nachvollziehbar, da sie sich im Schadensfalle um die Versicherungszahlung bringt.

3. Hinsichtlich des Schadensfalles können auch Sie sowie der Verletzte dies der Versicherung des Pächters melden.

4. Die Drohung mit der Zwangsverwaltung können Sie gelassen sehen. Für Sie kann es nur vorteilhaft sein, wenn ein Zwangsverwalter eingesetzt wird. Zwar erhält dieser seine Gebühren aus den Mieteinnahmen. Jedoch sorgt dieser dafür, dass alle anfallenden Verbindlichkeiten aus der Verwaltung der Immobilie beglichen werden und insbesondere ausreichend Versicherungsschutz hergestellt wird.

Daher sollten Sie den Pachtvertrag kündigen und durch die Bank eine Zwangsverwaltung beantragen lassen. Dadurch verhindern Sie, dass neue Verbindlichkeiten auftreten, die nicht in das Insolvenzverfahren fallen und für Sie dann haften.

5. Da die Immobilie aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben wurde, kann die Bank die Immobilie ohne Ihre Mitwirkung nicht veräußern, außer Sie haben eine Verkaufsvollmacht erteilt.

6. Die Möglichkeit der Zwangsversteigerung führt in der Regel zu einem geringeren Erlös. Insoweit ist die Bank auch auf Ihre Mitwirkung bei einem freihändigen Verkauf angewiesen, was Sie sich mit der Forderung nach einem Forderungsverzicht zu nutze machen können.

7. Die Bank kann Sie nicht zwingen einen Pachtvertrag abzuschließen. Die Bank kann auch nicht verhindern, dass Sie den Pachtvertrag kündigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2015 | 09:32

hallo

unsere angst war ja, dass die kosten der zwangsverwaltung widerum uns auferlegt wird, darum haben wir dies gemieden. die bank meinte wir müssen diesen bezahlen.

kann dann die bank die kosten dieses verwalters auch nicht uns in rechnung stellen?

mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2015 | 22:09

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die Kosten der Zwangsverwaltung werden aus den Pachteinnahmen beglichen. Im Falle einer Verpachtung müssen Sie daher nicht mit der Berechnung von Kosten rechnen.

Sollte eine Verpachtung nicht erfolgen, muss die Bank für die Verwaltung der Immobilie Kostenvorschüsse leisten.

Diese werden aber im Falle einer Verwertung der Immobilie mit dem Erlös verrechnet, so dass auch für diesen Fall nicht mit einer gesonderten Forderung gegen Sie zu rechnen ist.

Vielmehr ist das Risiko, dass Kosten auf Sie zukommen, wie z.B. durch einen nicht geklärten Versicherungsfall größer, als wenn hier eine Zwangsverwaltung angeordnet wird.

Zudem geben Sie hier ein Signal an die Bank, dass Sie nicht alles machen, was die Bank von Ihnen verlangt.

Mit besten Grüßen

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Bewertung des Fragestellers 17.03.2015 | 07:36

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