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zu Entschädigung im Mietaufhebungsvertrag

15.08.2012 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

Am 31.10.2011 hatte ich einen Mietvertrag - Mietbeginn 01.11.2011 - über eine 2-Zimmer-Whg. unterschrieben, wobei ich das Mietverhältnis dann aus persönlichen Gründen doch nicht angetreten habe.

Es wurde ein Mietaufhebungsvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. Vereinbart wurde die Übergabe der Wohnung zum 31.12.2011, quasi ein zweimonatiges Mietverhältnis.

Im Mietvertrag, als auch im Mietaufhebungsvertrag wurde der Vermieter durch einen Hausverwalter vertreten.

Nun folgender Wortlaut im Aufhebungsvertrag:

"§ 4 Aufwandsentschädigung

Der Mieter verpflichtet sich, die vom Vermieter an den beauftragten Hausverwalter, Firma xy GmbH, entsprechend dem Punkt 2 des Hausverwaltervertrages für Mietwohnhäuser vom 18./20. Oktober 2011 zu leistende Aufwandsentschädigung in Höhe von einer Bruttomonatsmiete von € 521,00 zzgl. der gesetztlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19% in Höhe von € 98,99, somit insgesamt € 619,99 zu übernehmen."

Die Mietkosten hatten sich aus Kaltmiete 384 Euro, TG 25 Euro und Mietnebenkosten von 112 € zusammengesetzt.

Darf die Aufwandsentschädigung hier tatsächlich auch die monatliche Betriebskostenvorauszahlung enthalten?

Obwohl als Abrechnungszeitpunkt der 31.12. vereinbart war, habe ich bis dato nichts hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung über die zwei Mietmonate gehört.
Die Bitte an den Verwalter, mir endlich das Wohnungsübergabeprotokoll und das Zählerstandsprotokoll auszuhändigen - Wohnungsübergabe fand am 29.12.2011 statt - blieb bisher trotz mehrerer Nachfragen unerfüllt. Ich habe keinerlei Dokumente zur Übergabe der Wohnung in der Hand. Kann das rechtens sein?

Schon jetzt herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Sehr geehrter Ratsuchender,


in einem Aufhebungsvertrag darf so ziemlich alles vereinbart werden, was nicht einem gesetzlichen Verbot zuwider läuft.

Daher konnte auch eine Aufwandsentschädigung in Höhe einer Bruttomiete, also mit Nebenkostenvorauszahlungen, vereinbart werden.

Dieser Grundsatz der Vertragsfreiheit ist daher zu beachten, so dass die Antwort zur ersten Teilfrage für Sie negativ ausfallen musste.



Anders sieht es bei den Nebenkosten, der zweiten Teilfrage, aus:

Sofern im Aufhebungsvertrag hierzu nichts vereinbart worden ist, also auch Nachforderungen nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden sind (auch das wäre bei einem Aufhebungsvertrag zulässig), haben Sie das Recht, auf eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu bestehen - Guthabenbeträge wären dann natürlich an Sie auszuzahlen.

Da hier vermutlich ein Guthabenbetrag rechnerisch vorliegen wird, ist das Schweigen des Vermieters zwar nachvollziehbar, rechtlich aber nicht tragbar.

Fordern Sie den Vermieter schriftlich mit Einschreiben/Rückschein zu einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung binnen 14 Tagen auf.

Nach Ablauf dieser Frist könnten Sie dann im Wege der Stufenklage zunächst die Abrechnung und dann die Auszahlung des rechnerischen Guthabenbetrages fordern.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2012 | 23:02

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort hinsichtlich meiner Frage!

In der Tat ist ein Guthaben vorhanden, da in den beiden Monaten Leerstand kein nennenswerter Verbrauch stattfand.
Die Nebenkosten sind Aufhebungsvertrag in keinster Weise erwähnt.

Noch zu meinem Verständnis:

Ich hatte einmal gehört, dass der Vermieter bis zu 12 volle Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes - in meinem Fall dann bis zum 31.12.2012 - Zeit hätte, die Nebenkostenanbrechnung zu erstellen. Ist dies im konkreten Fall dann nicht so, da Sie empfehlen, nun eine 14-tägige Frist zu setzen?

Dass mir bisher weder Zählerstands- noch Übergabeprotokoll von der Wohnungsübergabe am 29.12.2011 vorliegen, ist aber sicher nicht in Ordnung.

Danke Ihnen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.08.2012 | 07:14

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Möglichkeit zur Abrechnung bis zu einem Jahr besteht zwar theoretisch auch in Ihren Fall. Wenn der Vermieter sich aber nicht rührt, sollte diese Frist gesetzt werden, um die Verzugsfolgen eingreifen zu lassen.


Zählerstände oder ein Übergabeprotokoll müssen Ihnen nach dem Gesetz nicht ausgehändigt werden, da es eben keine gesetzliche Grundlage hierfür gibt.

Gibt es eine vertragliche Vereinbarung/Zusage, müssten Sie diese im Streitfall beweisen, was kaum möglich ist, wenn Sie keine Zeugen dafür hätten.

Daher sollte man die Abrechnung unter Fristsetzung fordern, da dann ja auch Zählerstände mitgeteilt werden müssen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

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