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wiederholter Wasserschaden durch Herauszögern der Instandsetzung


| 24.07.2017 19:19 |
Preis: 98,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Wasser(folge)schäden nach dem Berliner Regenfall. Wie hoch kann man mindern. Welche Folgeschäden für eine Wohnung sind vom Vermieter zu ersetzten?


Hallo,
ich bin Mieterin einer kleinen 2-Zimmer-Wohnung im Parterre in Berlin und wohne dort bereits seit über 25 Jahren.

Bislang habe ich in meiner Wohnung alles allein gemacht (Bad gefliest, Einbauküche eingebaut usw.) und meine Hausverwaltung noch nie in Anspruch genommen.

Am 26.06.2017 entdeckte ich dann auf meinem Balkon eine Wasseransammlung und informierte umgehend meine Hausverwaltung.
Der Handwerker versuchte zunächst, den Abfluss mit einer 4 Meter lagen Spirale "frei" zu bekommen, sah aber nach einer Stunde ein, dass das nicht den gewünschten Erfolg bringt und fuhr ein schwereres Gerät auf. Dabei handelte es sich um eine dickere Spirale mit der er nach seinen eigenen Angaben 17 Meter Rohr gereinigt hat. Danach kippte er 5 Gießkannen á 10 Liter in den Abfluss und gab an, dass damit der Fehler behoben sei. Meine Bedenken, dass es zu einer erneute Überschwemmung kommen könnte, wies er zurück.

Beim sog. Jahrhundert Regen am 29.06.2017 kam auch aus dem Balkonabfluss auch kein Wasser hoch, jedoch musste ich durch das geschlossene Fenster meines Schlafzimmers - das auf der gleichen Seite liegt wie der Balkon - einen massiven Wassereinbruch feststellen. Habe natürlich versucht, den Notdienst der Hausverwaltung zu erreichen, jedoch vergeblich.
Ein Blick von außen zeigte, dass offenbar das Regenfallrohr verstopft war, da das Wasser oberhalb des Flanschet heraus sprudelte. Somit konnte die Regenrinne den äußerst starken Regenfall nicht an das Regenfallrohr abführen. Dies führte dazu, dass das Wasser über die Dachrinne am tiefsten Punkt – über meinem Schlafzimmerfenster - wasserfallartig herab stürzte. Dieses Wasser lief dann über die Außenfassade, über die Fensterstürze und den Fensterscheiben auf die Fensterbänke, die die Massen an Wasser nicht schnell genug ableiten konnten, sodass das Wasser durch die geschlossenen Fenster eindrang. Dieser Umstand lag sowohl bei mir als auch bei der Nachbarin über mir vor.
Am 30.06.2017 habe ich dann endlich einen von der Hausverwaltung erreicht. Zunächst musste ich mir die Unterstellung gefallen lassen, dass der Wasserschaden in meinem Schlafzimmer nur deswegen entstanden sein, weil ich das Fenster offen gelassen hätte. Dagegen habe ich mich natürlich verwahrt und obwohl der Mitarbeiter sich leider nicht in der Lage sah, den Sachverhalt vollumfänglich aufzunehmen, rang ich ihm die Zusage ab, dass der für mich zuständige Objektbetreuer sich die Missstände der Regenrinne und des Regenfallrohrs und die Schäden bei meiner Nachbarin und mir am gleichen Tag noch besichtigen und aufnehmen würde. Da bis 12 Uhr 30 niemand erschien, kontaktierte ich die Hausverwaltung erneut und bekam die Information, dass es noch einige Zeit dauern könne, da eine Vielzahl von Schäden gemeldet worden seien.
Natürlich erschien an diesem und auch am darauf folgenden Tag niemand.

Weitere telefonische Kontakte konnten nicht hergestellt werden, da jedes Mal beim Anruf der Service Line die Ansage kam, dass aufgrund technischer Probleme derzeit keine Anfragen bearbeitet werden können und man wurde aus der Leitung geworfen.
Daraufhin wandte ich mich 2x per E-Mail an die Hausverwaltung, die jedoch bis heute nicht reagiert hat.

Meine mit betroffene Nachbarin informierte mich dann, dass sich bei ihr ein Handwerker für den 10.07.2017 angekündigt habe, der ebenfalls bei mir den Schaden besichtigen soll.
Im Gespräch mit diesem Handwerker stellte sich heraus, dass dieser eigentlich nur den Auftrag hatte, bei meiner Nachbarin ein Fenster zu reparieren – dass es sich hier um diverse Wasserschäden handelt und ich ebenfalls betroffen war, davon erhielt dieser erst vor Ort Kenntnis. Gleichzeitig konnte er feststellen, dass es kein Fenster zu reparieren gab und verständigte telefonisch den zuständigen Objektbetreuer. Dieser sah sich dann bei beiden Parteien am gleichen Tag die Schäden an und teilte mit, vorher keinerlei Informationen zu diesem Vorgang erhalten zu haben und versicherte uns, die Missstände in Bezug auf die Regenrinne und das Regenfallrohr schnellstmöglich beseitigen zu lassen. Hinsichtlich unserer Schäden in den Wohnungen sollten wir erneut Kontakt mit der Hausverwaltung aufnehmen.
Am 12.07.2017 erhielt ich dann von der Hausverwaltung einen Anruf. Man wollte mit mir einen Termin für die Behebung der Wasserschäden an Wand und Decke (Malertermin) vereinbaren. Hierzu gab ich an, dass aufgrund der fehlenden Trocknungsmaßnahmen noch zu viel Feuchtigkeit vorhanden sei und ein Maler hier derzeit nichts ausrichten kann. Des Weiteren berichtete ich von den Schäden bei meiner Nachbarin (bereits schimmelndes Parkett) - hierzu lag lt. Angaben der Anruferin keine Information bei der Hausverwaltung vor. Die Anruferin und ich kamen überein, den Malertermin bis auf weiteres zu verschieben, da noch nicht abgesehen werden konnte, welche Maßnahmen bei der Nachbarin über mir zu ergreifen seien, da mein Wasserschaden an der Decke ja von ihrer Überschwemmung stammte und ggf. hier erst mal noch andere Dinge vorrangig zu erledigen seien.
Seither haben weder meine Nachbarin oder ich etwas von der Hausverwaltung hierzu gehört.
Ich habe zwischenzeitlich das halbe Zimmer geräumt und mir eigenverantwortlich ein Trocknungsgerät von einer Trocknungsfirma ausgeliehen, um die Trocknung voran zu treiben.
Des Weiteren habe ich mit Autoklebeband und einer sehr dicken Folie das Fenster entsprechend abgedichtet, um einen erneuten Wassereinbruch im Schlafzimmer zu verhindern..

Am 22.07.2017 regnete es wieder stark...und als ich nach Hause kam, war das eingetreten, was ich befürchtet hatte.
Entgegen der Aussage des Handwerkers - dass das Regenrohr auf meinem Balkon frei sei - stieg das Wasser auf meinem Balkon über 10 cm an und lief in mein Wohnzimmer - durch die geschlossene Balkontür.. Wieder war telefonisch beim Notdienst der Hausverwaltung niemand erreichbar...Der Dreck, der aus dem Balkonabfluss mit heraus gespült wurde, zeigt eindeutig, dass es sich um gelöste Partikel aus dem Regenrohr handelt, Rostpartikel sind haufenweise vorhanden. Da ich mir nicht anders zu helfen wusste, habe ich das Wasser abgeschöpft und mit Silikon eine Barriere auf der Schwelle meiner Balkontür angebracht, um weiteren Wassereinbruch beim nächsten Regen zu verhindern.

Somit habe ich jetzt zwei Wasserschäden in meiner Wohnung. Diese ist lediglich 39,44 m² groß, da können Sie sich sicher vorstellen, wie viel Wohnraum mir jetzt noch übrig geblieben ist.
Ich habe heute wieder telefonisch die Hausverwaltung kontaktiert. Hier wollte man zunächst nicht begreifen, dass ein zweiter Wasserschaden entstanden ist, und wollte mich mit der Aussage abfertigen, dass am 21.07.2017 - also knapp einen Monat, nachdem ich den Wasserschaden in meinem Schlafzimmer gemeldet habe - ja schließlich der Auftrag zur Reparatur der Regenrinne und des Regenrohrs erteilt worden sei. Meine Nachfrage, wann dann mit der Reparatur zu rechnen ist, wollte oder konnte die Dame am Telefon nicht sagen. Ich hatte auch den Eindruck, dass sie mich schnell los werden wollte und bot mir für den heutigen Tag einen erneuten Besichtigungstermin des zuständigen Objektbetreuers an. Das habe ich abgelehnt, da es mir nicht möglich war, meine Arbeitsstätte vorzeitig zu verlassen. Mein Arbeitgeber hat nämlich langsam kein Verständnis mehr dafür, dass ich wegen diverser Mängel in meiner Wohnung wiederholt frei nehmen muss. Neben den 3 freien Tagen der Wasserschäden betreffend habe ich dieses Jahr schon drei weitere freie Tage wegen einer defekten Heizung nehmen müssen. Daraufhin wurde die Dame sehr unfreundlich, sodass ich sie nach ihrem Namen fragte. Das führte dazu, dass sie einfach auflegte.

Mittlerweile bin ich mit den Nerven ziemlich am Ende.
Ich kann mein Wohn- und mein Schlafzimmer lediglich zu 1/3 nutzen - wenn man denn hier überhaupt noch von nutzen sprechen kann.

Nun zu meinen Fragen:
1.) Welche Höhe der Mietminderung kann ich hier geltend machen und für welchen Zeitraum?
2.) Kann ich von der Hausverwaltung verlangen, dass sie mir eine Kopie der Rechnung für die Reparatur an der Regenrinne und am Regenrohr in Kopie zukommen lässt, damit ich mir sicher sein kann, dass die Arbeiten auch tatsächlich durchgeführt worden sind?
3.) Neben den Wasserschäden auf dem Balkon und an der Decke und der Wand weisen auch einige Möbel Wasserschäden auf. Meine Hausratversicherung hat bereits mitgeteilt, dass sie diese Schäden nicht übernehmen wird. Muss die Hausverwaltung nun für diese Schäden aufkommen?
4.) Muss die Hausverwaltung die Kosten für die mittlerweile 2 Trocknungsgeräte übernehmen? Und wenn ja, wie mache ich die Kosten für den Strom, den die Trocknungsgeräte verbrauchen, geltend?
5.) Kann ich auch die Tage, die ich wegen der Wassereinbrüche zu Hause bleiben musste, ebenfalls per Schadenersatz geltend machen?
6.) Die Trocknungsfirma, bei der ich die Geräte gemietet habe, hat mich dahingehend beraten, dass die Hausverwaltung einen Handwerker entsprechend mit der Messung der Restfeuchte im Mauerwerk sollte. Kann ich das verlangen?
7.) Um weiteren Zeitausfall zu vermeiden, würde ich gerne die Malerarbeiten in Eigenregie an einem Wochenende erledigen, möchte aber natürlich, dass die Kosten die Hausverwaltung übernimmt. Ist das realistisch oder sollte ich lieber Abstand davon nehmen?
8.) Da die Hausverwaltung sich bislang wenig kooperativ gezeigt hat, habe ich mir überlegt, ein entsprechendes Schreiben per Einschreiben an sie zu senden mit der Aufforderung, die Missstände an Regenrinne und Regenrohr endlich zu beseitigen und eine Frist zu setzen. Sofern die Hausverwaltung dann immer noch nicht reagiert, möchte ich zur Unterstützung einen Mieterschutzbund hinzu ziehen. Wäre das in diesem Fall hilfreich?

Für die Beantwortung meiner Fragen bedanke ich mich im Voraus.



Gerne zu Ihren Fragen:

Sie schildern mehrere Komplexe:

1. Die Kontrolle und Beseitigung der Verstopfung im Regenfallrohr ist Sache des Vermieters, der mithin für den beschriebenen Folgeschaden durch Wassereindringen in Ihre Wohnung dem Grunde nach haftet.

2. Mit der Meldung am 30.06.2017 haben Sie Ihre Obliegenheit bzw. sogar Verpflichtung als Mieter erfüllt. Das Abwiegeln und das Nichterscheinen am selben bzw. folgenden Tag geht zu Lasten des Vermieters, der aus diesem zusätzlichen Grund auch wegen Verschuldens und ggf. Verzug für Folge- und evtl. Verzugsschäden haftet. Für Verzug dann, wenn Mahnung und Fristsetzung den Umständen entsprechend unzumutbar waren.

3. Der Verzug des Vermieters setzt sich fort durch Ihre beiden Email und die Nichtreaktion darauf.

Ziff. 1 – 3 sollten Sie möglichst sichern, speichern und dokumentieren. Also: Mit wem haben Sie wann genau am 30.6. bei der Hausverwaltung gesprochen? Welcher Handwerker hat Beseitigung des Schadens behauptet etc.
Denn dafür tragen Sie ggf. die Beweislast.

4. Das Erscheinen am 10.07.2017 dokumentiert zumindest zu Ihren Gunsten – Zeugin ist die Nachbarin – dass man verbindlich Ihre Schadensmeldung zur Kenntnis genommen hat.

5. Der Anruf am 12.07.2017 dokumentiert dasselbe.

Zu den Schäden: Der Regen am 22.07.2017 ist dann ein sich wiederholender Schaden, zurückzuführen auf das kausale Handeln bzw. Nichthandeln Ihres Vermieters.


Dies zur Klärung des Sachverhalts vorangeschickt, nunmehr zu Ihre Fragen:


1.) Welche Höhe der Mietminderung kann ich hier geltend machen und für welchen Zeitraum?

Antwort: Für die Mietminderungn genügt es, wenn Sie dem Vermieter (VM) die Mängel unverzüglich anzeigen. Sie können dann ab diesem Zeitpunkt die Miete mindern. Bei Eintritt der Wohnungsbeeinträchtigung in zeitlichen Stufen wird man dies zeitversetzt mit der jeweiligen Meldung machen müssen.
Um auf der ganz sicheren Seite zu sein, kann es sich auch empfehlen, die Miete „unter Vorbehalt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht" vorerst in voller Höhe zu zahlen und nach weiterer Abklärung dann die Minderung später abzufordern. Damit vermeiden Sie das Risiko einer etwaigen Kündigung.

Zur Höhe der Mietminderung: Hier kommt es auf die konkreten Umstände vor Ort an. Ihrer Schilderung nach halte ich eine Mietminderung bis zur Höhe von 2/3 der Miete für durchaus angemessen. Allerdings zeitversetzt nach dem jeweiligen Eintritt der Schäden.

2.) Kann ich von der Hausverwaltung verlangen, dass sie mir eine Kopie der Rechnung für die Reparatur an der Regenrinne und am Regenrohr in Kopie zukommen lässt, damit ich mir sicher sein kann, dass die Arbeiten auch tatsächlich durchgeführt worden sind?

Antwort: Sie können das zwar verlangen, aber noch nicht durchsetzen. Im Streitfall vor Gericht können Sie die Vorlage des Dokument fordern und durchsetzen.

3.) Neben den Wasserschäden auf dem Balkon und an der Decke und der Wand weisen auch einige Möbel Wasserschäden auf. Meine Hausratversicherung hat bereits mitgeteilt, dass sie diese Schäden nicht übernehmen wird. Muss die Hausverwaltung nun für diese Schäden aufkommen?

Antwort: Ja, unter dem Aspekt des o.g. Verschuldens bzw. Verzugs. Bleiben Sie aber auch vorsorglich der Hausratsversicherung auf den Fersen. Denn ein einfaches Ablehnen geht ohne stichhaltige Begründung nicht!

4.) Muss die Hausverwaltung die Kosten für die mittlerweile 2 Trocknungsgeräte übernehmen? Und wenn ja, wie mache ich die Kosten für den Strom, den die Trocknungsgeräte verbrauchen, geltend?

Antwort: Ja, auch das sind zu ersetzende Kosten, wie oben Ziff. 4. Den Stromverbrauch wird man nur nach einer Differenzmethode im Vergleich zu Ihrem regulären Stromverbrauch anhand der Rechnungen ermitteln können.

5.) Kann ich auch die Tage, die ich wegen der Wassereinbrüche zu Hause bleiben musste, ebenfalls per Schadenersatz geltend machen?

Antwort: Ja, sofern Sie die zwingende Notwendigkeit beweisen können.

6.) Die Trocknungsfirma, bei der ich die Geräte gemietet habe, hat mich dahingehend beraten, dass die Hausverwaltung einen Handwerker entsprechend mit der Messung der Restfeuchte im Mauerwerk sollte. Kann ich das verlangen?

Antwort: Ja, denn ein Schimmelfolgeschaden muss ausgeschlossen werden.

7.) Um weiteren Zeitausfall zu vermeiden, würde ich gerne die Malerarbeiten in Eigenregie an einem Wochenende erledigen, möchte aber natürlich, dass die Kosten die Hausverwaltung übernimmt. Ist das realistisch oder sollte ich lieber Abstand davon nehmen?

Antwort: Das sollten Sie mit der Hausverwaltung VORHER absprechen, schon allein weil die vollständige Trocknung gewährleistet sein muss (Schimmelbildung muss ausgeschlossen sein).

8.) Da die Hausverwaltung sich bislang wenig kooperativ gezeigt hat, habe ich mir überlegt, ein entsprechendes Schreiben per Einschreiben an sie zu senden mit der Aufforderung, die Missstände an Regenrinne und Regenrohr endlich zu beseitigen und eine Frist zu setzen. Sofern die Hausverwaltung dann immer noch nicht reagiert, möchte ich zur Unterstützung einen Mieterschutzbund hinzu ziehen. Wäre das in diesem Fall hilfreich?

Antwort: Ja das ist hilfreich. Sie hätten das allerdings besser sofort bzw. unverzüglich machen sollen, um den Vermieter definitiv und dokumentiert in Verzug zu setzen, vgl. oben Ziff. 2

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 25.07.2017 | 06:14


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