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wie behalte ich das haus

11.06.2015 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


meine mutter(67) hat ein bereits bezahltes haus (wert ca. 80000 euro), welches sie alleine bewohnt. aufgrund dessen hat sie in einer anderen stadt ein EFH finanziert, welches ich offiziell als mieter bewohne.
150000 euro zu 3,05% hat sie vor 3 jahren für mich aufgenommen. ich zahle regelmässig 760 euro incl. nebenkosten. ich bin offiziell alleinerziehend mit 2 kindern(15/13). ich arbeite aus gesundheitlichen gründen nur 20 stunden die woche und habe ca. 800-900 euro netto. zzgl kindergeld 378 und unterhalt 540 plus ergänzende unterstützung vom amt von ca. 220 euro. wir kommen ganz gut hin. nun mache ich mir gedanken, wenn meine mutter mal sterben wird, ob die bank mich weiterhin finanziert. ich hatte eine insolvenz im jahre 2004, die eigentlich durch ist. die bank weiss das und hat auch schon durchblicken lassen, dass sie mich nicht finanzieren, auch wenn ich seit jahren pünktlich meine miete zahle.
meine mutter beabsichtigt, ihr haus, in dem sie selbst wohnt, auf leibrente zu verkaufen. d.h., ich werde da nichts erben, was ich in die finanzierung stecken könnte. was mach ich dennn nun....bzw kann meine mutter etwas tun? ich selbst bewohne dieses haus seit 14 jahren. wegen scheidung vor 3 jahren hat sie es für mich gekauft, weil ich es alleine nicht von der bank finanziert bekommen hätte.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:



Frage 1:
"bzw kann meine mutter etwas tun?"


1.) Das einfachste wäre sicherlich, wenn Ihre Mutter so lange lebt bis das Haus vollständig abgezahlt ist.

Dies hängt natürlich auch davon ab, ob sie als Rentnerin die monatlichen Belastungen weiter tragen kann


Wenn dies nicht der Fall sein sollte, stellt sich das geschilderte Problem als kaum lösbar dar.



2.) Wenn Ihre Mutter verstirbt, erben Sie als Alleinerbe nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden und treten in laufende Verträge ein.

Sie sind nach Ihrer Schilderung kein Vertragspartner, den sich die Bank angesichts der genannten Parameter wünschen wird. Dies hat diese offensichtlich auch schon durchblicken lassen.

Es würde sich dann die Frage stellen, ob Sie die monatlichen laufenden Belastungen in diesem Fall problemlos bedienen könnten.

Sollte dies der Fall sein, wird man den Vertrag nicht einfach auf Verdacht kündigen können.

Ggf. können Ihre Kinder zu diesem Zeitpunkt bereits das Familieneinkommen durch eigene Einnahmen erhöhen.


3.) Sollte diese Möglichkeit (z.B. angesichts der Bedingungen des laufenden Kreditvertrags) utopisch sein, wird Ihre Mutter auch über einen freihändigen Verkauf nachdenken müssen.

Zwar hängen Sie offenbar an dem Haus, aber aufgrund der geschilderten Rahmenbedingungen dürfte dieses dann kaum haltbar sein und auf lange Sicht zwangsversteigert werden.

Zudem sollten Sie angesichts des Alters Ihrer Kinder die Möglichkeit bedenken, dass diese das Haus auch nicht mehr lange bewohnen werden.

4.) Im Erbfall wird sich für Sie ansonsten immer die konkrete Frage stellen, ob der Nachlass angesichts der konkreten Bedingungen nicht überschuldet ist und Sie dann zweckentsprechend handeln müssten.



Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2015 | 15:33

von meiner miete (760) wird der laufende kredit bezahlt. wenn ich bei ihrem tod laufende verträge übernehme (so auch den kreditvertrag) und ihn regelmässig bedienen kann, dann läuft der vertrag einfach weiter? da ich erbe bin und den kredit bedienen werde, hat die bank keine rechtliche grundlage mir das haus zu nehmen? habe ich das so richtig verstanden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2015 | 16:14

Nachfrage 1:
"und ihn regelmässig bedienen kann, dann läuft der vertrag einfach weiter?"


Ja, wenn die Bank nicht von ihrem Recht zur außerordentlichen Kündigung Gebrauch macht.

Wann dies der Fall ist, entnehmen Sie dem aktuellen Kreditvertrag und dessen allgemeinen Geschäftsbedingungen.

In der Regel muss für die Bank die Gefahr einer wesentlichen Vermögensverschlechterung in der Person des Kreditnehmers bestehen, die auch nicht durch Bestellung weiterer Sicherheiten abgemildert werden kann.



Nachfrage 2:
"da ich erbe bin und den kredit bedienen werde, hat die bank keine rechtliche grundlage mir das haus zu nehmen? habe ich das so richtig verstanden?"


Jein.

Rechtliche Grundlage ist das Recht der Bank zur außerordentlichen Kündung bei Vermögensgefährdung ( siehe oben).

Allein das weitere Bedienen der Hausrate reicht dafür grundsätzlich nicht unbedingt aus, wenn die finanzielle Katastrophe für die Zukunft absehbar ist und die Bank den weiteren Verlauf nicht zunächst abwarten möchte.

Sie müssen z.B. bedenken, dass Sie sämtliche Verbindlicheiten Ihrer Mutter im Erbfall übernehmen ( gleich ob alt oder neu). Dazu gehören insbesondere auch die Nebenkosten des Hauses und sonstige öffentlich-rechtliche Abgaben. Über diese sollten Sie sich für die Vergangenheit unbedingt einen Überblick verschaffen, da diese zur Kreditrate als selbständige Abgaben hinzukommen.

Ggf. fallen auch Einkommensbestandteile durch das Erbe zeitweise oder ganz weg.

Großes Problem ist daneben auch die allgemeine Kreditwürdigkeit. Offenbar bestand diese gegenüber Ihrer Mutter auch deswegen, weil diese ein abgezahltes Eigenheim als Sicherheit hatte. Dieses soll nun für die Zukunft wegfallen, sodass die Bank eine Sicherungslücke von ca. 60.000 € ab Verkauf des ersten Hauses hat. Womöglich wird daher schon Ihre Mutter zur Nachbestellung von Sicherheiten aufgefordert.


Insgesamt ist daher die geschilderte Situation angesichts der Fakten und der Aussage der Bank mit einer Art Schleudersitz zu vergleichen, da die Bank eine wesentliche Vermögensgefährdung bei Eintritt des Erbfalls wohl rechtfertigen können wird.

Hier wird nur das vorherige offene Gespräch vorab mit der Bank helfen, um die Gefahr einer vorzeitigen Kündigung ausloten zu können. Unter Offenlegung der aktuellen Einnahmen und Ausgaben kann diese dann eine Prognose darüber treffen wie im Fall der Fälle eine vorzeitige Kündigung bei Weiterbedienung der Raten realistisch ausgestaltet werden kann.

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