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werdende Eigentümergemeinschaft - Einladung durch vorgesehenen Verwalter

| 08.10.2008 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgender Fall:

Mehrfamilienhaus wird vom Bauträger errichtet. Die Wohnungen sind verkauft, jedoch sind die individuellen Erwerber noch nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern nur vorgemerkt. Es handelt sich um eine werdende Eigentümergemeinschaft. So weit so gut.

Der - sagen wir mal durch den Bauträger vorgesehene- Verwalter verschickt eine Einladung zu einer Versammlung mit TOPs zu allen üblichen Themen. Wörtlich "in Abstimmung mit dem Bauträger laden wir Sie zur Versammlung..."
Einer der letzten Punkte ist die Wahl des Verwalters (es gibt nur einen Bewerber, da fällt die Wahl nicht so schwer).

Ich habe gute Kenntnis des neuen WEGs, jedoch ist es die werdende Gemeinschaft welche mir Probleme bereitet:
Nun hat der Verwalter ja zeitlich vor seiner Bestellung bereits die Versammlung einberufen. Ist die Versammlung wirksam einberufen? Wie ist der Sachverhalt in Hinblick auf Scheinverwaltung (Anfechtungsrisiko) und die beschlossenen TOPs zu werten?

Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Die Rechtsprechung hat die Figur der werdenden oder faktischen Eigentümergemeinschaft
entwickelt, da meist eine gewisse Zeit bis zur Grundbucheintragung verstreicht.
Wenn die Voraussetzungeneiner einer solchen werdenden Eigentümergemeinschaft vorliegen, dies dürfte bei Ihnen wohl der Fall sein, dann ist anerkannt, dass die Vorschriften über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10-19 WEG ), die Vorschriften über die Verwaltung (§§ 20-29 WEG ) und die Vorschriften über das Verfahren (§§ 43ff. WEG ) auf die „werdende“ Eigentümergemeinschaft Anwendung finden. Insoweit ist die „werdende“ Eigentümergemeinschaft der späteren Eigentümergemeinschaft weitgehend gleichgestellt.
Damit somit ordnungsgemäß Beschlüsse gefasst werden können, muss eine Eigentümerversammlung unter Angabe der Tagesordnungspunkt einberufen werden.
Diese Einberufung wird grundsätzlich bei einer Eigentümergemeinschaft durch den bestellten Verwalter durchgeführt. Der erste Verwalter sollte mit der Teilungserklärung festgelegt worden sein. Dies ist hier wohl der vom Bauträger vorgesehene Verwalter, so dass die Einberufung durch diesen ordnungsgemäß erfolgen kann.
Es entspricht auch dem Sinn und Zweck der werdenden Eigentümergemeinschaft, dass diese bereits wirksam Beschlüsse treffen kann.

Auch ist zu beachten, dass ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde.
Sollte somit die Einberufung durch den voraussichtlichen Verwalter den Vorschriften des <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 WEG</a> entsprechen, wären die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse grundsätzlich wirksam.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 08.10.2008 | 13:11

Danke für die Antwort. Meine Nachfrage bezieht sich auf diesen Teil ihrer Antwort:

"Diese Einberufung wird grundsätzlich bei einer Eigentümergemeinschaft durch den bestellten Verwalter durchgeführt. Der erste Verwalter sollte mit der Teilungserklärung festgelegt worden sein. Dies ist hier wohl der vom Bauträger vorgesehene Verwalter, so dass die Einberufung durch diesen ordnungsgemäß erfolgen kann."

Die Teilungserklärung bestimmt keinen Verwalter. So ist der jetzt einladende Verwalter zwar der Verwalter mit dem der Bauträger wohl jahrelang zusammenarbeitet, jedoch nicht der bestellte. Dazu meine ursprüngliche Frage:
Ist die Versammlung wirksam einberufen? Wie ist der Sachverhalt in Hinblick auf Scheinverwaltung (Anfechtungsrisiko) und die beschlossenen TOPs zu werten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.10.2008 | 14:09

Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

auch in diesem Fall liegt eine wirksame Einberufung vor, wenn der provisorische Verwalter die in <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 WEG</a> genannten Formvorschriften eingehalten hat. Günstig wäre es natürlich gewesen, als ersten Tagesordnungspunkt die Wahl eines Verwalters bzw. eines Beirats anzusetzen oder, falls der provisorische Verwalter nicht gewollt worden wäre, einen Vorsitzenden der Wohnungseigentümer zu wählen, der dann die Versammlung führt. Dass dies nicht getan wurde, ändert aber nichts an der grundsätzlichen Wirksamkeit der von der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse. Sinn und Zweck der werdenden Eigentümergemeinschaft ist, wie gesagt, dass diese bereits wirksam beschließen kann. Ein bestellter Verwalter kann schon vom Verständnis her nur nach Einberufung der Versammlung existieren, wenn nicht vorher ein Verwalter durch die Teilungserklärung bestimmt wurde. An der Antwort zu Ihrer zweiten Frage hat sich somit also nichts geändert.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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