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weiche Renovierungsfristen, aber starre Abgeltungsklausel mit salv. Klausel


| 08.11.2006 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin.

Wir möchten eine Wohnung anmieten und haben den Mietvertrag des PRIVATEN VERMIETERS VOM MAKLER erhalten. Es handelt sich um einen FORMULARVERTRAG MIT SONSTIGEN VEREINBARUNGEN IN GLEICHER SCHRIFT UNTER § 30. Er wurde vom Makler ausgefertigt. Zu den dortigen Vereinbarungen zur Schönheitsreparatur (auch in Zusammenhang mit salv. Klausel) haben wir Fragen.

Vertragswortlaut ist (für uns ersichtlich wichtiges ist im Folgenden fett gedruckt):

§ 17 Instandhaltung:
"ÜBLICHERWEISE werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein". Es folgen die üblichen 3, 5 und 7 Jahre.

§ 30 Sonstige Vereinbarungen:
Nummer 1: Ergänzung zu §17
"Endet das Mietverhältnis vor Eintritt erstmaliger oder vor erneuter Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach §17 des Vertrages, so IST der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund EINES KOSTENVORANSCHLAGES EINES VOM VERMIETER AUSZUWÄHLENDEN MALERFACHBETRIEBES an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Liegen die Schönheitsreparaturen für Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt Mieter 33%, länger 2 Jahre 66%. Liegen Rep. für sonstige Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt Mieter 20% der Kosten aufgrund des Voranschlages, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40% ... Dem Mieter ist unbenommen, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, dass er am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in für ihn kostensparender Eigenleistung fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.“

Nummer 13: Salvatorische Klausel
„Sollten einzelne Vereinbarungen dieses Vertrages unwirksam sein, berührt es die Wirksamkeit dieses Vertrages nicht. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame zu ersetzen, die Ihrem Inhalt nach dem ursprünglich erfolgtem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt.“

Nun unsere Fragen:

§ 17 Instandhaltung während der Mietzeit ist unseres Erachtens nach wirksam, da „üblicherweise Fristen“ angegeben sind. In den sonstigen Vereinbarungen ist die Abgeltungsklausel aber mit harten Fristen und harter Prozentzahl bei Auszug ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung formuliert. Wir haben zwar das Recht, statt einer anteiligen Zahlung die Räume selber zu renovieren, aber nach BGH-Urteil vom 18.10.06 ist diese starre Abgeltungsklausel doch dann ebenso unwirksam wie auch teilweise noch starr formulierte Renovierungsfristen während der Mietzeit, oder?

1. Was bedeutet die ggf. Unwirksamkeit der Abgeltungsregelung für unsere Renovierungspflicht bei Auszug? Müssen wir bei Auszug anteilig zahlen bzw. alleine renovieren? Oder müssen wir wegen Unwirksamkeit gar nichts zahlen oder renovieren, weil automatisch Gesetz in Kraft tritt und damit der Vermieter verantwortlich ist? (siehe dazu auch Frage 4, salvatorische Klausel).
2. Wenn die Abgeltungsklausel für sich alleine nichtig ist, ist dann die eigentlich gültige „weiche“ Instandhaltungsklausel aus § 17 auch automatisch unwirksam?
3. Ist die Vereinbarung, dass allein der Vermieter einen Kostenvoranschlag als Basis der Berechnung bringt, rechtens? Wenn nicht, was hat das für Auswirkungen?
4. Wenn die Abgeltungsklausel grundsätzlich unwirksam ist, was bewirkt dann in diesem Zusammenhang der Wortlaut der o.a. salvatorischen Klausel? Es fehlt dort der Hinweis, dass dann die gesetzliche Regelung gelten soll. Was bedeutet das für uns (meines Erachtens sind die Verträge eines privaten Vermieters über Makler doch AGBs). Müssen wir dann doch in welcher Form auch immer nach Rücksprache mit Vermieter anteilig Renovierungskosten zahlen oder entfällt unsere Verpflichtung trotzdem ganz, da Regelung unwirksam?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!!!!

Mit freundlichen Grüßen
Zwei ratsuchende Mieter
08.11.2006 | 20:04

Antwort

von


221 Bewertungen
Eiermarkt 2
30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
Web: www.hellmannundpaetsch.de
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:

Vorab: Leider haben Sie den Vertrag stark verkürzt wiedergegeben. Es ist auch besser, die Kommentierungen hier dem Anwalt zu überlassen. Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam, vgl. BGH VIII ZR 106/05). (Knackpunkt dort:…notwendig werdende Schönheitsrep., üblichen Fristen). Diese Knackpunkte wurden auch hier offenbar formuliert. Aber der genaue Wortlaut könnte entscheiden.

1. Die Abgeltungsklausel ist unwirksam, damit keine Verpflichtung, diese zu zahlen. Renovierungen werden auch nicht geschuldet, s.o.

2. Sie ist nicht automatisch unwirksam, aber aus den obigen Gründen.

3. Auch dies ist nicht rechtens, ergibt aber nichts Neues.

4. Vergessen Sie die salvatorische Klausel, wenn keine Schönheitsreparaturen umgewälzt wurden, kann dies auch durch die salvatorische Klausel nicht geheilt werden. Sie müssen daher auch keine Schönheitsreparaturen durchführen und auch nicht abgelten.



Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mail<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2006 | 12:53

Guten Tag Herr Ra Hellmann,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Sie hat schon sehr geholfen. Einmal möchte ich aber tatsächlich noch nachfragen, um sicher zu gehen.
Zur Konkretisierung daher im Folgenden der volle Text aus dem oben noch von mir gekürzten § 14 für Instandsetzung:

"1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Dazu gefhören: Das Tapezieren der Wände und Decken in heller Farbe, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern, Duschen: aqlle drei Jahre
in Wohn-, Sc hlafräumen, Fluren, Dielen u Toileten: alle 5 Jahre
an anderen Nebenräumen: alle 7 Jahre

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziff. 2 obliegenden Schönheitsreperaturen durchgeführt hätte."

Es folgen dann noch Angaben, wie lackierte oder gestrichene Holzteile wieder zurückzugeben sind und die Schadenersatzpflicht des Vermieters, wenn der Mieter den "vorstehend Verpflichtungen trotz Verzugs und Nachpflichtsetzung nicht nachkommt".

Ändert das Wissen über den vollen Instandhaltungstext zusammen mit der schon beim ersten Mal voll angegebenen Abgeltungsklausel und der salvatorischen Klausel aus den § 30 sonstigen Vereinbarungen etwas an Ihren Ergebnissen zu obigen Fragen? Müssen wir auch mit Wissen über den vollen Text weiterhin nicht renovieren?

Ich danke Ihnen schon jetzt für Ihre Hilfe!
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2006 | 20:53

Danke für Ihre Nachfrage, die ich leider erst jetzt beantworten kann.
Nach wie vor liegt bei den laufenden Schönheitsreparaturen eine starre Fristenregelung vor. Da keine Möglichkeit des Nachweises der fehlenden Erforderlichkeit der Durchführung enthalten ist, bleibt es bei diesem Befund (vgl. zur wirksamen Gestaltung z.B. BGH VIII ZR 230/03). Die Formulierung „Üblicherweise“ kann daran nichts ändern (vgl. auch BGH VIII ZR 106/05).

Demgemäß führt auch die Ergänzung zum Auszug nicht zur Verpflichtung, die SR durchzuführen. Obendrein ist auch die Abgeltungsklausel unwirksam. Dabei sogar aus 2 Gründen. Einerseits schon nicht geschuldet sind, weil die Vertragsklausel Bezug nimmt auf die starre Fristenregelung. Außerdem ist auch der „Fachbetriebsklausel“ unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion einer Klausel ist aber unzulässig.

An dem Gesamtbefund ändert auch die (immer in den besprochenen BGH-Entscheidungen verwandte) salvatorische Klausel nichts, weil auch diese keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen begründen kann. eine Bezugnahme erforderlicher Arbeiten auf starre Fristen hergestellt.


Hochachtungsvoll

Ergänzung vom Anwalt 09.11.2006 | 20:56

Sorry, es ist spät!

Es muss natürlich heißen:

Einerseits sind Schönheitsreparaturen nicht geschuldet, weil die Vertragsklausel auf die starre Fristenregelung Bezug nimmt. Außerdem ist auch DIE „Fachbetriebsklausel“ unwirksam, da es Sache des Mieters ist, ein Angebot auszuwählen. Eine geltungserhaltende Reduktion einer Klausel ist aber unzulässig.
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