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wann kann auflassung erfolgen


| 19.03.2007 15:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



Hallo,
wir haben einen notariell beurkundeten Kaufvertrag für ein Grundstück in Bayern unterschrieben. Dabei handelt es sich um das vordere Drittel eines größeren Grundstückes.Für den anderen Teil gibt es einen weiteren Käufer.Verkäufer ist nicht der mögliche Bauunternehmer.
Eine Auflassungs-Vormerkung besteht ebenfalls schon.
Nun sollte es zur Vermessung der Flächen kommen und das Grundstück geteilt werden. Danach sollte das ganze bezahlt werden und zur Auslassung kommen. Unser Nachbar (sprich der andere Käufer) hat der Vermessung aber nicht zugestimmt. Er möchte, dass die Grundstückslinie weiter vorrückt, da ihm bei der Vermessung auffiel, dass ein ursprünglich geplantes (aber wie er und wir wissen nicht genehmigungsfähiges!!!) Doppelhaus sonst nicht mittig stünde. Der Nachbar hat jedoch die gleichen Zahlen in seinem Kaufvertrag zu stehen und unterschrieben wie wir. Zudem wurde auch nicht mehr verkauft als das Grundstück hergibt. Es geht "lediglich", um eine für ihn unbefriedigende Aufteilung.
Es wird nun verlangt, dass wir 50qm abtreten sollen - und auch nicht dafür entschädigt werden sollen.
Jetzt die Frage: haben wir auch ohne die Zustimmung des Nachbarn die Möglichkeit unser Grundstück SCHNELL zu erwerben - also rechtmäßig Eigentümer zu werden? Wir würden evtl. dann auch ohne Nachbarn bauen wollen. Wann könnten wir damit beginnen? Kann der Kaufvertrag noch platzen aufgrund der Tatsache, dass das versprochen DH nicht gebaut werden kann bzw. sich herausstellt, dass das andere Stück Land jetzt und in Zukunft kein Bauland ist?
(Das Haus ist übrigens nicht Bestandteil des Kaufvertrages, sondern es besteht lediglich ein Rücktrittsrecht, wenn bis zu einem bestimmten Termin keine Baugenehmigung vorliegt. Für uns kommt dies nicht in Frage, da unser Teil des Grundstückes definitiv Bauland ist.)
Für eine schnelle Antwort herzlichen Dank!!
19.03.2007 | 18:16

Antwort

von


3 Bewertungen
Magdeburger Allee 80
99086 Erfurt
Tel: 0361 / 65 36 860
Web: www.kanzlei-wipper.de
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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich beantworte Ihre Frage aufgrund des geschilderten Sachverhaltes wie folgt:

Gemäß Art. 2 Abs. 2 BayAbmG (Gesetz über die Abmarkung der Grundstücke)kann die Abmarkung von der staatlichen Vermessungsbehörde gleichwohl (also trotz Bestreitens der abzumarkenden Grundstücksgrenze) vollzogen werden, wenn der Nachweis im Liegenschaftskataster eine einwandfreie Feststellung des Grenzverlaufs zuläßt.

Ein solcher Fall liegt nach Ihrer Schilderung hier vor. Denn bestritten wird nicht die abzumarkende Grundstücksfläche lt. Kaufvertag, sondern Ihr Nachbar will einfach willkürlich eine andere als gekaufte Fläche eingemessen haben.
Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass eine einwandfreie Feststellung der Grundstücksgrenze aufgrund der im Kaufvertrages benannten Daten und der herangezogenen Vermessungspunkte nicht erfolgen kann.
Sprechen Sie mit dem Katatsteramt und verlangen Sie die Vornahme der Abmarkung.

Eine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertages ist nicht zu erwarten, da dieser -wie Sie schildern- gerade unabhängig von dem Hausbauvorhaben und unabhängig von dem GRundstückskauf des Nachbarn erfolgt. Soweit Sie nicht das Rücktrittsrecht wegen fehlender Baugenehmigung ausübern und dieses auch nicht dem Verkäufer zusteht (und dieser es nicht ausübt), bleibt der Kaufvertrag bestehen.

Soweit Ihr Nachbar von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht, wird Ihr Grundstückskaufvertrag davon nicht berührt.

Was Sie allerdings mit "versprochenem" DH meinen und ob irgendeine schuldrechtliche Verpflichtung besteht, kann aufgrund fehlender Angaben nicht beurteilt werden.

Unabhängig davon, bleibt Ihr Grundstück nach wie vor Bauland und kann bebaut werden. In welcher Art und Weise (Einfamilienhaus o. Doppelhaus) müssen Sie mit dem zuständigen Bauamt abstimmen. Dass Ihr Nachbar dann nicht bauen kann (weil sein Grundstück -was anzunehmen ist- dann nicht als erschlossen anzusehen ist-) wirkt sich auf Ihr Grunstück nicht aus.

Ich hoffe, Ihnen meiner Beantwortung der Frage geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Susann Wipper
Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Susann Wipper, LL.M.
Fachanwältin für Strafrecht, Fachanwältin für Sozialrecht

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2007 | 21:53

hallo,
erst einmal vielen dank für die schnelle antwort. das klingt ja zuerst einmal beruhigend.
jetzt hätte ich trotzdem noch eine nachfrage. ich habe mir Art. 2 Abs. 2 BayAbmG angesehen. da steht:

"Wird eine abzumarkende Grundstücksgrenze bestritten, so kann die Abmarkung von der staatlichen Vermessungsbehörde gleichwohl vollzogen werden, wenn der Nachweis im Liegenschaftskataster eine
einwandfreie Feststellung des Grenzverlaufs zulässt."

gilt das wirklich für unseren fall auch? es handelt sich ja bei uns um eine ausstehende grundstücksteilung. das grundstück an sich ist zwar zusammen mit darin befindlichem baufenster komplett vermessen und müsste demgemäß als ganzes im Liegenschaftskataster vorliegen. aber jetzt soll es ja gezweiteilt werden.

d.h. die grenzen der zukünftigen 2 teile sind ja noch nicht im liegenschaftskataster angegeben - weil ja noch keine vermessung statt gefunden hat. oder verdrehe ich da was?

sollte der fall eintreten, dass nichts beim liegenschaftskataster vorliegt - müssen wir dann zivilrechtlich klagen, bevor wir bauen können? oder könnten wir auch eigentümer (mit aufllassung im grundbuch) des grundstückes werden indem wir das geld zahlen und auf unseren teil ohne vermessung bauen?

vielen dank und beste grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2007 | 16:12

Sehr geehrte Ratsuchende,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Das BayAbmG ist ein vorrangiges Landesgesetz zu § 920 BGB – Grenzverwirrung, welcher Anwendung findet, wenn Streitigkeiten über den Grenzverlauf zwischen (künftigen) Grundstückseigentümern bestehen.
Da sie mitteilen, dass sämtliche Flächen in der Umgebung vermessen und eingetragen sind, ist nicht anzunehmen, dass es keine entsprechenden Messpunkte gibt (falls sie das meinen mit >> … dass nichts beim liegenschaftskataster vorliegt<<).
Sie können bei den zuständigen Katasteramt eine Flurstücksbildung ohne Vermessung, sog. Sonderung beantragen Diese ist aber nur unter besonderen Bedingung möglich. Fragen Sie hierzu beim Liegenschaftskataster nach.

Eine Eigentumsumschreibung ohne vorherige katastermäßige Teilung (zumindest Vorliegen eines Veränderungsnachweises) des Grundstücks ist nicht möglich, da sie für Ihr Grundstück eine neue Flurstücksnummer bzw. ein Grundbuch benötigen.
Selbstverständlich müssen für die Eigentumsumschreibung auch alle sonstigen Voraussetzungen (Einigung, Bewilligung §§19,20 GBO – i.d.R. im Kaufvertrag bereits geregelt) vorliegen. Die Bewilligung i.S. dieser Norm ist vom vorherigen Eigentümer bzw. den sonstigen dinglich Berechtigten an dem verkauften Grundstück abzugeben. Zu diesem Personenkreis scheint ihr Nachbar nicht gehören. Deshalb kann ihre Eigentumsumschreibung unabhängig von dem Begehren Ihres Nachbarn erfolgen. Die Kaufpreiszahlung dürfte lt. KV Voraussetzung für die Bewilligung sein. Zudem kann die Eigentumsumschreibung von behördlichen Genehmigungen abhängen. Das klärt i.d.R. der Notar. Zudem müssen sie vor der Eigentumsumschreibung die Grunderwerbssteuer an Finanzamt zahlen. Diesen Bescheid erhalten Sie, wenn der Notar den Grundstückskaufvertrag an das FA übersandt hat.

Da eine genaue Fallbeurteilung ohne entsprechende Unterlagen schwierig ist, rate ich Ihnen –falls der Vertrag für sie hinsichtlich der Vorgehensweise nicht verständlich ist - einfach den mit der Beurkundung betrauten Notar anzurufen und nach dem weiteren Verfahren zu fragen. Üblicherweise wickelt der Notar die Eigentumsübertragung komplett ab.

Da Sie nur Ärger mit Ihren Nachbarn und nicht mit dem Verkäufer haben, sehe ich z.Z. keinen Anlass für einen zivilrechtlichen Rechtsstreit um Eigentum an dem Grundstück zu erlangen.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen

Susann Wipper
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