vorzeitiger Auszug - Bezug durch (Neu-) Besitzer: Wer zahlt Miete?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wurde der Eigentümerin die Verfügungsbefugnis und die Nutzung des Grundstücks entzogen, vgl. § 148 Abs. 2 ZVG . Damit konnten Sie die Wohnung an die Eigentümerin nicht wirksam übergeben. Auch wenn Sie Ihnen gegenüber einen Verkauf behauptet hat, änderte dies nichts an der Tatsache der Anordnung der Zwangsverwaltung und der dadurch eingetretenen Rechtsfolgen. Auch der Umstand, dass sich der Zwangsverwalter nicht mehr bei Ihnen gemeldet hat, ändert nichts an dieser Rechtslage. Die Beschlagnahme des Grundstückes im Rahmen der Zwangsverwaltung ist solange gültig, wie der entsprechende Vermerk im Grundbuch eingetragen ist.

Wenn Sie also zum 30.11. gekündigt haben, so lief Ihr Mietverhältnis bis zu diesem Zeitpunkt. Eine konkludente Verkürzung der Kündigungsfristen kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die Übergabe ohne weiteres akzeptiert und nicht darauf hinweist, dass das Mietverhältnis trotzdem erst mit Ablauf des Kündigungstermins beendet wird, folglich auch bis dahin eine entsprechende Zahlungspflicht besteht. Da Sie aber vorliegend bei laufender Zwangsverwaltung mit der Eigentümerin die Übergabe gemacht haben, kann eine solche Fallgestaltung gar nicht Betracht kommen. Denn der Zwangsverwalter wäre Ihr Ansprechpartner gewesen.

Hier liegt auch kein Fall einer vorzeitigen Neuvermietung an einen anderen Mieter vor. In solchen Fällen ist mit der Neuvermietung zugleich eine Einwilligung in die vorzeitige Vertragsaufhebung mit dem Vormieter verbunden, so dass dieser ab Neuvermietung keine Miete mehr schuldet.

Vorliegend wurde das Objekt jedoch verkauft. Wenn nach Kaufvertrag Nutzungen und Lasten erst mit dem 30.11. übergegangen sind, so schulden Sie dem Zwangsverwalter bis zu diesem Zeitpunkt Miete. Dass der neue Eigentümer eventuell schon vorher seine Arbeiten am Haus durchführte und es nutzte ist nicht entscheidend. Von dem neuen Eigentümer hat der Zwangsverwalter ja auch keine Miete erhalten (es besteht ja kein Mietverhältnis zwischen beiden). Sind Nutzungen und Lasten allerdings laut Kaufvertrag früher übergegangen, so können Sie die gezahlte Miete vom Verwalter zurückfordern. Denn dieser kann nur Miete fordern solange die Wirkung bestehender Mietverhältnisse seiner Rechtsmacht unterliegt. Bei einer Übergabe und Verkauf endet diese Rechtsmacht.

Ein direkter Anspruch gegen den neuen Eigentümer besteht mangels Vertrag nicht.