vorzeitiger Auszug - Bezug durch (Neu-) Besitzer: Wer zahlt Miete?

Question

Unsere Vermieterin ist insolvent gegangen - und das Haus wurde unter Zwangsverwaltung gestellt. Unsere Kaution wurde gepfändet (Vermieterin hat kein Kautionskonto angelegt) - diese konnte ich aber durch einbehalten der Nettomiete wieder zurückholen. Wir haben den Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter zum 30.11. gekündigt. Einen Tag vor der Zwangsversteigerung (Ende September) wurde das Haus verkauft (Notartermin; beide Parteien haben unterschrieben). Unsere Vermieterin (wohnt im gleichen Haus) hat uns damals noch ganz froh geschildert, dass die Bank mit den vom Käufer gebotenen 500000 zufrieden sei - und sie 40.000 Euro vom Käufer (unter der Hand) bekommen hat (Ablöse?).
Mitte Oktober sind wir ausgezogen und haben unsere Vermieterin gefragt, an wen wir denn nun übergeben sollen. Sie sagte das Haus sei verkauft und der Zwangsverwalter sei "raus". So haben wir an sie übergeben - und sie hat die Schlüssel gleich an den neuen Besitzer weitergereicht.
Jetzt haben wir ein Schreiben vom Zwangsverwalter bekommen, in dem er uns auffordert ihm die Miete für den Monat November zu überweisen - und wir hätten gar nicht an unsere Vermieterin übergeben dürfen, da aufgrund von Lastenfreistellungen der Kauf noch nicht abgeschlossen sei - und bislang kein Geld geflossen ist.
Laut seinem Schreiben hätte er unsere Kündigung am 18.08. zum 30.11. bestätigt - dieses Schreiben hat uns jedoch nie erreicht (unsere Post ist oft in der angeschlossenen Werkstatt gelandet - manchmal aber auch nie angekommen). Vom Zwangsverwalter haben wir nur am Anfang ein Schreiben bekommen, eben dass er als Zwangsverwalter eingesetzt sei - und das wir die Miete an ihn zahlen müssen. Auch auf mein Schreiben mit dem Hinweis die Miete in Höhe der gepfändeten Kaution hat er nie beantwortet - sondern dieses stillschweigend geduldet.
Der neue Besitzer hat im Haus schon alle Böden und eine Wand herausgerissen. Er hat das Haus also den ganzen November genutzt.

Meine Frage: Müssen wir die Miete für November noch an den Zwangsverwalter zahlen? -Und wenn ja - kann ich die Miete vom neuen Besitzer zurückfordern? -Oder vielleicht von der Ex-Vermieterin (sie hat uns ja auch vorgegaukelt, das Haus sei verkauft)?

Vielen Dank für die Antwort!

Rechtsanwalt Dennis Meivogel · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wurde der Eigentümerin die Verfügungsbefugnis und die Nutzung des Grundstücks entzogen, vgl. § 148 Abs. 2 ZVG . Damit konnten Sie die Wohnung an die Eigentümerin nicht wirksam übergeben. Auch wenn Sie Ihnen gegenüber einen Verkauf behauptet hat, änderte dies nichts an der Tatsache der Anordnung der Zwangsverwaltung und der dadurch eingetretenen Rechtsfolgen. Auch der Umstand, dass sich der Zwangsverwalter nicht mehr bei Ihnen gemeldet hat, ändert nichts an dieser Rechtslage. Die Beschlagnahme des Grundstückes im Rahmen der Zwangsverwaltung ist solange gültig, wie der entsprechende Vermerk im Grundbuch eingetragen ist.

Wenn Sie also zum 30.11. gekündigt haben, so lief Ihr Mietverhältnis bis zu diesem Zeitpunkt. Eine konkludente Verkürzung der Kündigungsfristen kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die Übergabe ohne weiteres akzeptiert und nicht darauf hinweist, dass das Mietverhältnis trotzdem erst mit Ablauf des Kündigungstermins beendet wird, folglich auch bis dahin eine entsprechende Zahlungspflicht besteht. Da Sie aber vorliegend bei laufender Zwangsverwaltung mit der Eigentümerin die Übergabe gemacht haben, kann eine solche Fallgestaltung gar nicht Betracht kommen. Denn der Zwangsverwalter wäre Ihr Ansprechpartner gewesen.

Hier liegt auch kein Fall einer vorzeitigen Neuvermietung an einen anderen Mieter vor. In solchen Fällen ist mit der Neuvermietung zugleich eine Einwilligung in die vorzeitige Vertragsaufhebung mit dem Vormieter verbunden, so dass dieser ab Neuvermietung keine Miete mehr schuldet.

Vorliegend wurde das Objekt jedoch verkauft. Wenn nach Kaufvertrag Nutzungen und Lasten erst mit dem 30.11. übergegangen sind, so schulden Sie dem Zwangsverwalter bis zu diesem Zeitpunkt Miete. Dass der neue Eigentümer eventuell schon vorher seine Arbeiten am Haus durchführte und es nutzte ist nicht entscheidend. Von dem neuen Eigentümer hat der Zwangsverwalter ja auch keine Miete erhalten (es besteht ja kein Mietverhältnis zwischen beiden). Sind Nutzungen und Lasten allerdings laut Kaufvertrag früher übergegangen, so können Sie die gezahlte Miete vom Verwalter zurückfordern. Denn dieser kann nur Miete fordern solange die Wirkung bestehender Mietverhältnisse seiner Rechtsmacht unterliegt. Bei einer Übergabe und Verkauf endet diese Rechtsmacht.

Ein direkter Anspruch gegen den neuen Eigentümer besteht mangels Vertrag nicht.

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Mietrecht, Wohnungseigentum