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vorzeitige Kündigung von Gewerberäumen bei einem befristeten Mietvertrag möglich?

| 10.04.2018 21:53 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Hallo,

meine Gewerberäume habe ich im März 2015, ohne Angabe von Gründen, bis 31.12.2018 befristet vermietet und dafür als Vordruck einen Standardmietvertrag, wie er handelsüblich käuflich ist, verwendet.

Nun bietet sich mir die Möglichkeit, die Räume kurzfristig zu einem guten Preis zu verkaufen, allerdings möchte der neue
Eigentümer dann auch schnell selbst die Räumlichkeiten nutzen.

Gibt es nicht irgendeine Möglichkeit, den bestehenden Mietvertrag vorzeitig zu kündigen?
Vermutlich kommt ansonsten der Verkauf nicht zustande, da der neue Eigentümer darauf drängt, kurzfristig einziehen zu können,
die jetzigen Mieter aber auf den Termin 31.12.2018 bestehen.

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Leider wird meine Antwort Ihnen nicht gefallen, denn Verträge sind einzuhalten, außer man hat einen wichtigen Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

Auch ohne Kenntnis des konkreten Vertrages (auch handelsübliche Muster können voneinander abweichen!), möchte ich einmal behaupten, dass eine einseitige Beendigung ohne einen wichtigen Grund (der von dem Vertragspartner hervorgerufen wurde) nicht möglich sein wird. Eine solche Vertragsklausel wäre sicherlich auch im Rahmen der AGB Regelungen als unwirksam anzusehen.

Ich möchte dies einmal an einem Beispiel veranschaulichen.

Stellen Sie sich bitte folgenden Sachverhalt vor…
Ihr Mieter hat ein lukratives Angebot an einem für ihn besseren Marktstandort zu einem günstigeren Mietzins, getreu dem Motto schöner, größer, besser. Er möchte daher das Mietverhältnis bei Ihnen vorzeitig beenden und Ihnen das Risiko ggf. zu schlechteren Konditionen oder gar längerem Leerstand überlassen.
Würden Sie hier aus reiner Herzensgüte und Freundlichkeit auf die vertraglich vereinbarte Mietzahlung bis zum Ende der regulären Mietzeit verzichten.
Wohl kaum.

Um das Objekt hier an den einzugswilligen Kaufinteressenten zu bringen, werden Sie Ihren Mieter schon mittels eines Aufhebungsvertrages zum bestehenden Mietvertrag animieren müssen.

Das geht sicherlich auf die eine oder andere Weise. Die eine kann erhebliche ungewollte Kosten und sehr viel Ärger nach sich ziehen und am Ende auch noch Unwirksam sein. Die andere kann mittels Verhandlung ggf. zu einer Schmälerung Ihres Verkaufserlöses führen, aber sehr wahrscheinlich auch überhaupt zu einem Verkaufserfolg führen.

Bieten Sie Ihrem Mieter doch etwas an, wozu er nicht nein sagen kann. Dazu müssten Sie jedoch wissen, warum Ihr Mieter hier auf den Ablauf zum Jahresende besteht. Ist dessen Marktlage so entscheidend für sein Geschäft? Hat er einfach kein anderes Objekt für sein Geschäft?
Sicherlich wird der Verzicht auf die zu zahlende Miete hier allein nicht ausreichen. Je nach Marktlage werden Sie ggf. einen Differenzbetrag zu der künftigen Miete anbieten müssen, um dem Mieter eine vertragliche Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses schmackhaft zu machen.
So sie hier zu keiner Einigung kommen, wird auch ein neuer Eigentümer die Räumlichkeiten nicht vor dem 01.01.2019 übernehmen können. Denn auch im Gewerbemietrecht gilt der Grundsatz – Kauf bricht Miete nicht.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen




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