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vorzeitige Kündigung qual. Zeitmietvertrag

08.05.2010 21:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Wir werden zum 01.08 Wohneigentum erwerben und möchten aus unserer derzeitigen Mietwohnung ausziehen.

Unser jetziges Mietverhältnis, beruht auf einem qualifizierten Zeitmietvertrag.

Der Grund für die Befristung ist vom Vermieter dem Wortlaut entsprechend so angegeben:

"evtl. Verkauf der Kauf zum 20.04.2013 / evtl. Eigennutzung zum 20.04.2013"

Reicht diese Formulierung aus, um überhaupt den Anforderungen an einen qualifizierten Zeitmietvertrag zu erfüllen?
(Der restliche Vertrag beruht auf einer Vorlage, die man im Internet erwerben kann.)
Wir wissen sehr genau, dass der Vermieter die Wohnung ggf. verkaufen will, um sein Ferienhaus zu modernisieren.
Er hatte uns die Wohnung sogar einmal zum Kauf angeboten. Daher ist die Absicht der Eigenutzung sehr zweifelhaft.
Allerdings haben wir darüber nichts schriftliches.

Die Möglichkeit einen Nachmieter zu suchen, ist im Vertrag gegeben.Dies werden wir auch versuchen, allerdings wäre uns beim Kauf der Wohnung wohler, wenn wir vorher wüssten, dass wir den Vertrag einfach kündigen könnten.
Daher wäre hier eine Einschätzung gefragt.

HINTERGRUND:

Wir haben den aktuellen Mietvertrag am 08.02.2009 unterzeichnet,
nachdem unser alter Zeitmietvertrag für immer noch die selbe Wohnung abgelaufen war.

Da dieser alte Zeitmietvertrag auch nach 2001 abgeschlossen wurde, war dieser nach neuem Recht unbefristet (komplett ohne Angabe von Gründen).
Aus Unwissenheit haben wir den neuen unterzeichnet, ohne jedoch den alten zu kündigen.
Auch der Vermieter hat den alten Vertrag nicht gekündigt. Hat dieser alte Zeitmietvertrag evtl. noch Bestand?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ein qualifizierter Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB setzt voraus, daß einer von drei im Gesetz aufgeführten Befristungsgründen vorliegt.

Diese Gründe sind:

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit

- die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen (Eigennutzung) oder

- die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder

- die Räume an einen/eine zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.


Nach Ihren Ausführungen kommt nur die Eigennutzung in Betracht.

Damit stellt sich die Frage, ob die Formulierung "evt." ausreichend ist.

Grundsätzlich genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters. Die Durchführung muß nicht feststehen. Liegen die Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrags gem. § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor, gilt das Mietverhältnis von Anfang an als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; vgl. § 575 Abs.1 Satz 2 BGB.

Die Formulierung "evtl. Eigennutzung zum 20.04.2013" läßt zumindest Raum für die Argumentation, daß damit die ernsthafte Absicht des Vermieters nicht zum Ausdruck komme. Viel ergäbe sich aus der Verwendung des Wortes "evt.", daß die Eigenbedarfssituation vielleicht eintrete, vielleicht aber auch nicht.

Das dürfte jedoch nicht im Sinne des Gesetzes liegen, wonach Zeitmietverträge nur in engen Grenzen zulässig sein sollen. Deshalb neige ich zu der Auffassung, daß hier kein Zeitmietvertrag vorliegt, sondern ein unbefristeter Mietvertrag, den der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann.

Sollte es deswegen zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, müssen Sie aber berücksichtigen, daß das Gericht durchaus eine andere Auffassung vertreten kann.

Dennoch halte ich es für empfehlenswert, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen und den Vermieter darauf hinzuweisen, daß Ihrer Meinung nach aus den oben genannten Gründen kein Zeitmietvertrag vorliege.


2.

Vielleicht kommt es auf die unter Ziffer 1 geschilderte rechtliche Problematik aber gar nicht an. Das wäre nämlich dann der Fall, wenn man hier schon grundsätzlich nicht von einem Zeitmietvertrag sprechen könnte.

Sie schreiben, Sie hätten den aktuellen Mietvertrag am 08.02.2009 unterzeichnet, nachdem Ihr alter Zeitmietvertrag für immer noch die selbe Wohnung abgelaufen gewesen sei.

Damit löst der neue Mietvertrag den alten ab. Wenn der neue, aus 2009 stammende, Vertrag keine Befristung enthielte, läge ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Ist die Befristung in den 2009er Vertrag aufgenommen worden, was ich vermute, Ihrer Sachverhaltschilderung aber nicht mit Sicherheit entnehmen kann, müßten Sie, wie oben unter Abschnitt 1 beschrieben, verfahren.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2010 | 23:07


Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Gerne würde ich nocheinmal genauer auf folgenden Sachverhalt eingehen:

Der alte Zeitmietvertrag, geschlossen in 2004, enthielt gar keine Begründung für eine Befristung, d.h. dieser Vertrag war, wenn wir es richtig verstehen, kein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB sondern ein normaler Mietvetrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist.

Das jedoch haben wir erst vor wenigen Tagen herausgefunden. Zum scheinbaren "Auslauftermin" in 2009 ließen wir uns aus dieser Unkenntnis heraus auf den neuen, qualifizierten Zeitmietvertrag ein (das ist der Vertrag, der die "Eventuell.."-Formulierungen enthält).

Nun ist die Frage: konnte der alte Vertrag aus 2004 ohne jegliche Kündigung oder Aufhebung überhaupt durch einen neuen Zeitmietvertrag, nämlich den aus 2009, abgelöst werden? Haben wir durch Unterschrift des neuen Vertrages den alten aufgehoben oder gekündigt?

Ist es unter den gegebenen Umständen vielleicht so, dass das 2004 begründete, unbefristete, Vertragsverhältnis -da ungekündigt- nach wie vor besteht? Und der neue Vertrag ggf. ungültig ist?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2010 | 12:13

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der im Jahr 2004 als Zeitmietvertrag abgeschlossene Mietvertrag ist, wie Sie völlig richtig feststellen, in rechtlicher Hinsicht kein Zeitmietvertrag, sondern ein Vertrag auf unbestimmte Dauer. Damit gelten für jenen Vertrag die gesetzlichen Kündigungsfristen. Für Sie als Mieter sind das drei Monate.

Wäre es bei diesem Vertrag geblieben, könnten Sie also problemlos kündigen.


2.

Leider haben Sie den Fehler gemacht, im Jahr 2009 einen neuen Mietvertrag abzuschließen, obwohl hierzu keinerlei Veranlassung bestanden hatte. Durch den neuen Mietvertrag ist der 2004er Vertrag ersetzt worden und das - leider - zu Ihren Ungunsten. D. h. es gilt der Vertrag aus dem Jahr 2009.

Sie können jeden Vertrag dadurch beenden, indem Sie einen neuen Vertrag abschließen. Der Abschluß eines neuen Mietvertrags beinhaltet quasi die Beendigung des voherigen Vertrags. Indem Sie im Jahr 2009 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, haben Sie den Willen kund getan, daß der alte Vertrag keinen Bestand mehr haben solle. Der alte Vertrag ist damit "Geschichte". Die Kündigungsproblematik richtet sich allein nach dem im Jahr 2009 geschlossenen Mietvertrag.


3.

Sie sollten beide Verträge zur Sicherheit einem Rechtsanwalt vorlegen, damit die Verträge dahingehend geprüft werden können, ob z. B. aufgrund irgendeiner Klausel nicht doch eine andere rechtliche Würdigung möglich ist.

Aufgrund Ihrer Fallschilderung gilt das oben Gesagte.

Sollten Sie eine Vertragsprüfung wünschen, stehe ich selbstverständlich gern zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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