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vorzeitige Kündigung eines befristeten, gewerblichen Mietvertrages


05.12.2006 10:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Morgen,
Ich habe am 26.05.06 einen befristeten gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen und habe jetzt festgestellt, dass die Räumlichkeiten zu groß sind. Der Vertrag lautet wie folgt:
"Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.2006. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 2 Jahren geschlossen und läuft bis zum 31.07.08. Der Mieter erhält eine Option auf weitere 2 Jahre, falls der Mietvertrag nicht spätestens 4 Monate vor Ablauf der jeweiligen Mietzeit gekündigt wird."

Die Räumlichkeiten befinden sich in einem Mehrparteienhaus im Mischgebiet in dem sich hauptsächlich private Mieter sowie auch ein weiteres Unternehmen befinden. Der Vermieter sagt, dass ich mich verpflichtet habe, die 2 Jahre zu zahlen, da es ein befristeter Vertrag ist. Ich habe kleinere Räumlichkeiten bereits in Aussicht und könnte im Januar umziehen.

Frage: Kann ich frühzeitig aus dem Vertrag raus? Wenn ja, unter welchen Umständen und mit welchen Begründungen?

Vielen Dank im Vorraus für Ihre schnelle Antwort.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Lochmann
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.

Sie haben einen gewerblichen Zeitmietvertrag mit einer Verlängerungsoption geschlossen. Der Zeitraum von 2 Jahren hierfür ist auch nicht unangemessen lang. In der Praxis finden sich oftmals Vertragsabschlüsse für deutlich längere Zeiträume. An der Wirksamkeit Ihres Vertrages bestehen daher aufgrund der gegebenen Angaben keine Zweifel.

Zeitmietvertrag bedeutet, dass während der vereinbarten Mietzeit von zunächst 2 Jahren eine ordentliche Kündigung sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ausgeschlossen ist. Eine außerordentliche (in der Regel fristlose) Kündigung bleibt hiervon unberührt.

Allerdings dürften die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nicht vorliegen. Dafür müsste nämlich aufgrund einer Abwägung aller Einzelfallumstände eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für Sie unzumutbar sein. In der Regel wird hierfür ein Verschulden des Vermieters erforderlich sein. Hier kommt der Grund jedoch aus Ihrer Risikosphäre, da es Ihnen obliegt, die zu mietenden Räume zuvor auf die Angemessenheit für Ihr Gewerbe zu prüfen.

Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn der Vermieter arglistig über die Größe der Räume getäuscht hätte, so dass Sie den Vertrag anfechten könnten. Allein ein Irrtum über die Größenverhältnisse berechtigt Sie indes nicht zur Anfechtung.

Es bleibt daher nur die Möglichkeit, sich einvernehmlich um eine Vertragsauflösung zu bemühen. Einen Anspruch auf Auflösung für Sie sehe ich leider nicht. Daran ändern auch die Umstände nichts, dass sich Ihre Räumlichkeiten in einem Mischgebiet befinden, denn diese sind für die oben angestellte Betrachtung irrelevant.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Einschätzung der Rechtslage geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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