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vorzeitige Kündigung eines Mietvertrages für Wohnraum und Mietminderung

| 26.07.2011 10:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir haben einen Mietvertrag am 11.2.2008 unterzeichnet
Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und endet mit Ablauf des Monats zu dem eine Partei die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten ausspricht.
Die Kündigung ist jedoch für beide Parteien frühestens zum 1. 4.2013 zulässig.
Es gibt die Klausel : "Die ordentliche Kündigung kann höchstens für den Zeitraum von 5 Jahren ausgeschlossen werden." Die Zahl 5 wurde handschriftlich seitens des Vermieters eingetragen.Dies hatte er uns damals auch im Gespräch mitgeteilt, uns aber mündlich zugesagt wenn wir aus beruflichen Gründen vorzeitig aus dem Vertrag möchten könnten wir darüber reden.
Es handelt sich um einen Staffelmietvertrag.(Hamburger Mietvertrag)
Laut Mietvertrag sind wir berechtigt den Wellnessbereich ( bestehend aus einer Sauna, Schwimmbad, Fitnessgeräten) zu nutzen.
Dieser Wellnessbereich ist seit Dezember 2010 durch einen Brandschaden nicht nutzbar und laut Auskunft unseres Vermieters wird im abgsehbarer Zeit keine Sanierung vorgenommen werden.(haben wir per Mail auf unsere Anfrage mitgeteilt bekommen).
Außerdem ist wiederholt von Anfang an die Heizungsanlage defekt.
Es handelt sich um eine Neubauwohnung mit Fußbodenheizung.
Diverse Male haben wir dies per Mail und telefonisch gemeldet.
Mehrfach waren Heizungsmonteure hier und haben versucht die Anlage richtig einzustellen.
Leider immer ohne Erfolg.
Nun haben wir für die vergangenen Jahre eine nicht unerhebliche Wohngeldnachforderung, unter anderem wegen hoher Heizkosten, erhalten.
Am 7. Juli haben wir unserem Vermieter per Mail mitgeteilt dass wir gerne vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden möchen.
Leider haben wir keine Rückmeldung erhalten.

Unsere Fragen lauten:

Haben wir ein Recht auf vorzeitige Kündigung des Mietvertrages?
Welche Formulierung muss unsere Kündigung enthalten?
In welcher Höhe könnten wir rückwirkend Mietminderungen für die defekte Heizung und den nicht nutzbaren Wellnessbereich geltend machen?






26.07.2011 | 12:28

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,


1. Kündigung
Bei der Klausel über den Kündigungsverzicht dürfte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters handeln, da der Vermieter die Klausel wohl nicht zur Disposition gestellt hat. Die gilt selbst dann, wenn er die „5" handschriftlich eintrug. Etwas anderes wäre nur der Fall, wenn die Klausel individuell ausgehandelt wurde. Dies wäre vom Vermieter darzulegen und ggf. zu beweisen.

Liegt eine AGB des Vermieters vor, so hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine solche AGB-Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam ist (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB), wenn die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557a Absatz 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren übersteigt (BGH, Urt. v. 25.01.2006, VIII ZR 3/05).

Ist die Klausel unwirksam, kann jederzeit ohne Begründung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573c Absatz 1 BGB) gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Einer besonderen Formulierung bedarf es jedoch nicht, so lange sich aus dem Wortlaut ergibt, dass Sie das Mietverhältnis beenden wollen.

2.
Hat die Mietsache während der Mietzeit einen Mangel, mindert sich die Miete kraft Gesetzes ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel besteht (§ 536 Absatz 1 BGB). Für jeden Tag, an dem der Mangel bestand kann also Minderung geltend gemacht werden. Bereits überzahlte Miete kann ggf. zurück gefordert werden (§ 812 BGB).

Die Höhe der Mietminderung bestimmt nach den Umständen des Einzelfalls. Bei einer defekten Heizung z.B. hängt die Minderung etwa davon ab, ob, inwieweit und wann die Heizleistung gemindert ist und wann und für welchen Zeitraum die Wohnung nicht ausreichend beheizt werden kann. Es macht natürlich einen Unterschied, ob die Heizung im Sommer oder im Winter ausfällt oder ob sie eine Zeit am Stück ausfällt und sich die Wohnung richtig auskühlen kann oder nicht.

Daher reichen die von den Gerichten gewährten Minderungen auch von 0 % -100 %.
Beispiele: 0 % LG Wiesbaden, 29. Sep. 1989, 8 S. 135/89; 40 % (LG Berlin, 4. Juni 1993, 64 T 69/93), 50 % (LG Bonn, 2. Nov. 1981, 6 S. 396/81), 70 % (LG Berlin, 29. Juli 2002, 61 S. 37/02), 100 % (LG Hamburg, 15. Mai 1975, 7 O 80/74).

Ohne die Kenntnis der genaueren Umstände ist eine vernünftige Beurteilung leider nicht möglich.

Eine Gebrauchsbeeinträchtigung kann ebenfalls einen Mangel darstellen. So auch die Nichtnutzbarkeit einer Gemeinschaftseinrichtung. Ist die Nutzung des Wellnesbereichs eine Leistung des Vermieters aufgrund des Mietvertrages und nicht nur aus Gefälligkeit gewährt, kann die (selbst die vom Vermieter nicht verschuldete) Nichtnutzbarkeit einen Mangel darstellen.
Auch hier bestimmt sich die Höhe der Minderung anhand des Einzelfalls. Je nach den Umständen halte ich eine Minderung von 20 % oder mehr durchaus für gerechtfertigt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.
Wenn Sie möchten, werde ich gerne in der Sache für Sie tätig. Für eine (kostenlose) erste Besprechung, z.B. über die bei einer weiteren Beauftragung entstehenden Kosten, rufen Sie mich gerne an unter 0231.580 94 95.

Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

T e l e f o n : 0231. 580 94 95
F a x : 0231. 580 94 96
E m a i l : info@ra-belgardt.de
I n t e r n e t : www.ra-belgardt.de

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Bewertung des Fragestellers 28.07.2011 | 09:30

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