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vorzeitige Kündigung eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit


15.12.2010 07:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes mietrechtliches Problem:

Als Vermieter habe ich einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen.

(Zitat aus dem Formularvertrag)
§ 2
Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am _____01. Juni 2009_____ (Datum).

Der Vertrag läuft auf bestimmte Dauer.
Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 2 Jahren und 9 Monaten, also bis zum 29. Februar 2012 abgeschlossen.
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, gilt das Mietverhältnis nicht als auf unbestimmte Dauer verlängert, auch wenn der Vermieter der weiteren Nutzung nicht widerspricht. Die Anwendung des § 545 BGB wird ausgeschlossen.

§ 3
Kündigung des Mietverhältnisses
Soweit eine Kündigung des Vertrages möglich ist, bedarf sie der schriftlichen Form.
Eine ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Die Rechte beider Vertragsparteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nach den gesetzlichen Bestimmungen bleiben hiervon unberührt.
(Zitatende)

Da in dem Formularvertrag nicht nach Gründen für die Befristung gefragt wird, sind auch keine angegeben.

Ich kann jedoch durch Zeugen nachweisen, daß in Gesprächen mit dem Mieter ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, daß ich die Wohnung nach der Befristung selbst nutzen werde.

Der Mieter hat nun ein Jahr vorher, also Ende November 2010 zum 28.02.2011 schriftlich gekündigt.
Mir entsteht nun ein Schaden in Höhe einer Jahresmiete, da die Wohung leerstehen wird.
Eine Problemlösung durch Nachmieter ist nicht in Sicht, da kaum jemand für die Dauer von nur 1 Jahr die Wohnung einrichtet und evtl. sogar Maklerprämie bezahlt.

Habe ich Möglichkeiten, den Mieter in die Pflicht zu nehmen?

Vielen Dank für Ihr Interesse.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ist das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 können keine einfachen befristeten Mietverträge mehr abgeschlossen werden. Vielmehr stellt § 575 BGB nun strenge Voraussetzungen an einen wirksamen Zeitmietvertrag. Die Vereinbarung einer bestimmten Zeitdauer führt nach der Neuregelung nur dann zum Vorliegen eines befristeten Mietvertrages, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen Befristungsgrund geltend machen kann, diesen in der gesetzlich geregelten Form mitteilt und der Befristungsgrund bis zum Zeitpunkt der vereinbarten Vertragsbeendigung fortbesteht.

Zwar dürfte in Ihrem Fall aufgrund der geplanten Eigennutzung ein Befristungsgrund gemäß § 575 Abs.1 Nr.1 vorliegen. Das Gesetz fordert aber die schriftliche Mitteilung der Befristungsgründe bei Vertragsschluss. Bei der Eigennutzungsabsicht sind dabei Angaben zu dem in Betracht kommenden Personenkreis ohne Namensnennung, aber unter Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses notwendig. Die formgerechte Mitteilung bei Vertragsschluss müssten Sie im Streitfall beweisen.

Da nach Ihrer Schilderung nur eine mündliche Mitteilung an den Mieter erfolgte, ist die Befristung somit unwirksam, das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mieter konnte daher leider wie geschehen zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Ansprüche gegen den bisherigen Mieter haben Sie deshalb nicht.

Da über Internetportale wie wg-gesucht.de oder studenten-wg.de aber regelmäßig auch Wohnraum für kurze Zeit (Praktikum, Auslandssemester etc.) gesucht wird, wobei keine Maklergebühr fällig wird und die Ansprüche an eine Möblierung gering sind, gelingt Ihnen vielleicht auf diesem Wege zumindest eine Schadensminderung durch Zwischenvermietung.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
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