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vorkaufsrecht 577 bgb

25.08.2009 21:29 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hintergrund:

ich möchte eine Immobilie erwerben, die vor 1 Jahr in 5 ETWs aufgeteilt wurde.

Den Mietern wurde das Objekt in der Vergangenheit angeboten, allerdings lag hier kein Kaufvertrag vor. Eine Einigung ist nicht zustandegekommen. Die Vertragsbedingungen werden beim Gesamtverkauf anders sein.

Es ist zu erwarten, dass 1-2 Mieter bei einem Verkauf das Vorkaufsrecht gem 577 geltend machen (voraussetzungen gegeben).

Mein Interesse ist komplett zu erwerben (ganz oder gar nicht). Ein komplettverkauf ist auch das Interesse des Verkäufers


Fragen:

Gibt es eine legale möglichkeit der Vertragsgestaltung, mit der ein Gesamtverkauf zwingend gemacht wird (andienungspflichten, Übernahmepflichten, o.ä.) - ich habe keine gefunden.

Können Rücktrittsrechte / aufschiebende Bedingungen derart vereinbart werden, dass für mich eine "ganz oder garnicht Konstellation entsteht und im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts Kosten (Makler, Notar, Anwalt, ...) beim Verkäufer liegen?

Bietet die Wiederzusammenlegung der WE-Anteile eine Option, mit der das Vorkaufsrecht zum untergehen gebracht werden kann?
Liegen hier für mich als Käufer Risiken? Können ggfs. bei einer erneuten Aufteilung in ca. 10 Jahren alte Ansprüche geltend gemacht werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1.) Ein zwingender Gesamtverkauf ist nicht möglich, wenn dadurch das Vorkaufsrecht der Mieter umgangen würde, da eine solche Umgehung gemäß § 577 Abs. 5 BGB automatisch nichtig würde.

Vielleicht könnten Sie kurz ausführen, welche Möglichkeiten Sie sich vorgestellt haben.

2.) Sie können mit dem Verkäufer vereinbaren, daß die Immobilie nur als Ganzes verkauft werden soll und daß Sie als Käufer ein Rücktrittsrecht erhalten, wenn ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt.

Sie können den Vertrag auch dahingehend gestalten, daß Sie bei Ausübung eines Vorkaufsrechtes automatisch von den Übernahme- und Zahlungspflichten für die anderen Wohnungen bzw. den Restes der Immobilie befreit werden.

Die Kostentragungspflichten können durch den Vertrag frei verteilt werden. Dementsprechend sollten Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, daß er alle Kosten zu tragen hat bzw. Sie von etwaigen Kosten freistellen soll. Freistellung bedeutet, daß der Verkäufer für Sie Kosten übernehmen muß, für die Sie aus gesetzlichen Gründen Kostenschuldner sind.
Es empfiehlt sich stets, die Kosten möglichst detailliert aufzulisten.

3.) Eine Zusammenlegung der WE-Anteile vor dem Verkauf würde für Sie als Käufer und zukünftigen Eigentümer zu Nachteilen führen, da alte Vorkaufsrechte (sprich die derzeit bestehenden) laut BGH (BGH, Urteil vom 29.3.2006, Aktenzeichen VIII ZR 250/05) bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung untergehen, diese können dann nicht mehr geltend gemacht werden. Wenn Sie also die Immobilie aufgeteilt kaufen, sind die Vorkaufsrechte mit Kauf untergegangen. Wenn Sie die Immobilie hingegen "zusammengelegt" kaufen und diese dann wieder aufteilen, würden neue Vorkaufsrechte entstehen.

Von einer Wiederzusammenlegung wäre daher abzuraten.

Vielleicht könnten Sie kurz erläutern, an welche anderen Ansprüche (als die Vorkaufsansprüche) Sie dachten.

Angesichts des Gegenstandswertes rege ich dringend an, den Kaufvertrag von einem Anwalt entwerfen oder zumindest vollumfänglich prüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2009 | 06:58

Guten Tag,

Nachfrage zu Gesamtverkauf:

Ist ine Konstellatin möglich, die dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht vom Vertrag einräumt, falls nicht alle WEs verkauft werden?

In diesem Fall könnte eine Konstruktin erstellt werden:
- Rücktrittsrecht des Käufers bei Ausü bung des Vorkaufsrechts eines Mieters
- Rücktritt des Verkäufers vom Verkauf der Wohnung aufgrund des Vorkaufsrechts
- Damit vorerst kein Verkauf.


Nachfrage zur Zusammenlegung:

Verstehe ich das richtig, dass bei einer Zusammenlegung vor dem Verkauf die bestehenden Vorkaufsrechte untergehen?

Falls auf absehbare Zeit kein einzelverkauf der Wohnungen vorgesehen ist (und damit keine erneute Aufteilung), besteht dann- ausser den Kosten der Zusammenlegung kein Nachteil, ist dies zutreffend?


Gruss

RL

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2009 | 20:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine solche Konstruktion ist möglich, das Rücktrittsrecht des Verkäufers müßte dann aber in dem Vertrag mit Ihnen bereits enthalten sein, auch wenn es "nur" gegenüber dem Mieter gilt.

Zur Zusammenlegung:

Es gibt interessanterweise keine Rechtsprechung zu der Frage, ob bei einer Zusammenlegung vor Verkauf die bestehenden Vorkaufsrechte untergehen. Daher kann ich dazu "nur" meine Rechtsansicht darstellen. Ich werde jedoch weiter nach Rechtsprechung suchen und gegebenenfalls meine Antwort ergänzen.

Nach meiner Rechtsansicht gehen die bestehenden Vorkaufsrechte bei Zusammenlegung unter.
Dies, weil bei einer Zusammenlegung die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft erlischt und auch kein Wohnungseigentum existiert. Daher kann auch keine einzelne Wohnung mehr verkauft werden, sondern nur die ganze Immobilie.
Das Vorkaufsrecht wurde jedoch zum Schutze des Mieters bei einem Verkauf der einzelnen Wohnung geschaffen. Dieser Schutz ist nicht mehr notwendig, zudem ein Vorkauf einer einzelnen Wohnung nicht mehr möglich. Damit gibt es keinen Grund mehr für das in das Eigentumsrecht des Vermieters einscheidende Recht des Vorkaufes, so daß es untergeht.

Eine (höchst-)gerichtliche Bestätigung dieser Ansicht gibt es nach meinen derzeitigen Recherchen jedoch wie bereits gesagt nicht.

Außer den Kosten der Zusammenlegung ist kein Nachteil erkennbar, das ist zutreffend.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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