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von der Baubeschreibung abweichende Fenster beim Neubau einer Eigentumswohnung

| 17.12.2018 22:29 |
Preis: 83,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Zur Bestimmung der vertraglich geschuldeten Leistung nach VOB und BGB kommt es auf die Leistungsbeschreibung an, die alles beinhaltet, was dazu bestimmt ist, die für den betreffenden Vertrag ausschlaggebende Leistungsanforderung insgesamt und in ihren Einzelheiten zu verdeutlichen. (OLG Köln a.a.O)

Guten Tag,
ich habe eine Eigentumswohnung erworben, die sich derzeit im Bau befindet.
Gem. Verweisurkunde (Baubeschreibung) ist folgender Text zu den Fenstern eingetragen:

3.8.1. Fenster
Alle Fensterelemente in den Wohnungen und Treppenhäusern bestehen aus
farbigen Profilen, mit mindestens 70 mm Bautiefe, versehen mit einer Isolierverglasung, Profilsystem Schüco, Gealan, o. glw. Der Bauträger behält sich das Recht vor, die Fensterprofile aus Aluminium, Holz oder einem Verbund aus diesen Materialien zu liefern. Farbkonzept gem. Architektenvorgabe. Die Ug-, Ufbzw.
Uw–Werte der Fensterelemente richten sich nach den Vorgaben der Wärme und Schallschutzberechnung. Die Fensterelemente sind teilweise raumhoch, gem. Zeichnung.
Die Fensterelemente werden als Dreh-Kipp-Fenster, bzw. Dreh-Kipp-Tür bzw. feststehende Elemente, bzw. Schiebeelemente ausgeführt.

In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist eine Zeichnung der rückwärtigen Ansicht des Gebäudes enthalten. Diese zeigt bodentiefe Fenster, ohne dass ersichtlich wäre, dass Teile davon blind sind.
Auf meine Nachfrage, nach den Fenstermaßen bekomme ich relativ spät eine Bauzeichnung. Als ich erneut nachhake, da mir das Kürze „BE" nicht geläufig ist, erhalte ich folgende lapidare Antwort:
….
„die unteren Fensterteile sind feststehend und BE steht für Blindelement. Die Blindelemente sind Paneele und nicht verglast. Es sind weiße Füllungen eingebaut."


Das bedeutet, dass von den bodentiefen Fenstern mit 1,98m Breite x 2,32 m Höhe, nur noch 1,98m Breite x ca. 1,1 m Höhe aus durchsichtigem Glas sind, der Rest ist blind.

Das finde ich in der Tat eine eklatante Abweichung zu den Informationen im Verkaufsprospekt, in dem von „edlen Glasflächen, großzügigen Fensterfronten und bodentiefe großen Fensterflächen" die Rede war.
Was kann ich hier tun, um die Blindelemente gegen durchsichtige Elemente austauschen zu lassen? Kann ich überhaupt darauf bestehen?
Gemäß Teilungserklärung sind die Außenfenster Gemeinschaftseigentum, die Kosten für Austausche, Reparatur etc…

Für ihren fachlichen Rat wäre ich Ihnen sehr dankbar
Besten Gruß
AT

Gerne zu Ihrer Frage:

Dabei gehe ich davon aus, dass die VOB/B Anwendung findet. Anderenfalls aber auch nach dem Werkvertragsrecht des BGB Entsprechendes gilt, da die VOB nicht Gesetz, sondern Richtlinien zum Gesetz sind.

„Zur Bestimmung der vertraglich geschuldeten Leistungen im Sinne des § 1 VOB/B ist die Gesamtheit der Vertragsunterlagen auslegend heranzuziehen, deren Verhältnis zueinander § 1 Nr. 2 VOB/B bestimmt. Danach kommt es in erster Linie auf die Leistungsbeschreibung an, die alles beinhaltet, was dazu bestimmt ist, die für den betreffenden Vertrag ausschlaggebende Leistungsanforderung insgesamt und in ihren Einzelheiten zu verdeutlichen; den Ausführungen eines technischen Sachverständigen kommt hingegen nur begrenzte Bedeutung zu, da sie sich im Wesentlichen darauf beschränken, das für die Beurteilung bedeutsame Fachwissen zu vermitteln (vgl. Ingenstau/Korbion, VOB-Kommentar, 16. Auflage, 2007, § 1 Nr. 2 VOB/B Rn. 5). Bei einem auf den Vergabeverfahren der VOB/A beruhenden Vertragsschluss - vorliegend §§ 3, 3 b VOB/A - ist die Ausschreibung zugrunde zu legen, wie sie der maßgebliche Empfängerkreis verstehen musste (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.1994, VII ZR 163/93, zitiert nach juris Rn 9 ff.)." So das OLG Köln, Az. 15 U 223/11.

Demnach ist die von Ihnen zitierte Leistungsbeschreibung der „Fenster nebst Zeichnung der rückwärtigen Ansicht in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung" entsprechend auszulegen, wie der maßgebliche Empfängerkreis – neben Ihrem Bauträger unter anderen auch Sie – diese verstehen musste. Also auch dieser Absatz unter 3.8.1: „Die Ug-, Ufbzw. Uw–Werte der Fensterelemente richten sich nach den Vorgaben der Wärme und Schallschutzberechnung. Die Fensterelemente sind teilweise raumhoch, gem. Zeichnung."

Nach dem zitierten Urteil verliert der Unternehmer in einem solchen Fall seinen Anspruch auf Vergütung. Oder der Auftraggeber fordert unter angemessener Fristsetzung Nacherfüllung.

Da Sie schreiben „Gemäß Teilungserklärung sind die Außenfenster Gemeinschaftseigentum, die Kosten für Austausche, Reparatur etc…" sehe ich für Sie als Sondereigentümer nicht die Möglichkeit, direkt den Unternehmer wie oben aufgezeigt, in Anspruch zu nehmen.

Sie sollten sich daher unverzüglich nachweisbar schriftlich (Einwurfeinschreiben; Kuvertierung und Postaufgabe unter Zeugen) an den Bauträger als Ihren Vertragspartner beim Kauf des WEG wenden, den Mangel anzeigen und ihn auffordern, die Nacherfüllung beim Werkunternehmer rechtlich wirksam durchzusetzen. Beziehungsweise – sofern noch nicht verbaut – den vertragswidrigen Einbau zu verhindern. Weigert sich Ihr Vertragspartner, wäre ein Schadensersatzanspruch zu prüfen, der vom individuellen Inhalt Ihrer Vertragsbeziehung und den AGB – sofern wirksam – abhängt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2018 | 09:03

Sehr geehrter Herr Burgmer,
kann ich das Einschreiben wie folgt formulieren?
-----
Sehr geehrter Herr xxx,
ich komme mit diesem Schreiben auf die o.g. Email von Frau xxx vom 17.12.2018 sowie meiner Antwort vom gleichen Tag zurück.

Ich möchte Sie höflich wie auch dringend bitten, die Fenster gem. Verweisurkunde vom 09.11.2017 sowie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, vom 09.11.2017, Anlage 4 / Zeichnung Rückwärtige Ansicht des Hauses zu erstellen, bzw. einzubauen.
Ich widerspreche hiermit dem vertragswidrigen Einbau von Fensterelementen mit Blindeinheiten.
Sollte dies bereits erfolgt sein, was bei meiner Baubesichtigung am 12.12.2018 noch nicht der Fall war, bitte ich um Nacherfüllung.

...

Für eine kurze Rückmeldung wäre ich Ihnen dankbar.
Herzlichen Gruß
AT

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2018 | 16:43

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Anstatt

"Sollte dies bereits erfolgt sein, was bei meiner Baubesichtigung am 12.12.2018 noch nicht der Fall war, bitte ich diese der Leistungbeschreibung nicht entsprechende, also mangelhaften Vertragserfüllung rechtlich wirksam zu begegnen und unter Fristsetzung mangelfreie Nacherfüllung zu fordern."

Viel Erfolg wünscht,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.12.2018 | 19:23

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 18.12.2018 4,8/5,0
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