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vom Vermieter organisierte 2er-WG mit widersprüchlichen Einzelmietverträgen


| 22.10.2017 19:34 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mieter eines Zimmers in einer vom Vermieter organisierten Wohngemeinschaft (WG) mit zwei Zimmern (Gesamtfläche ca. 38,8m², je Zimmer etwa 12m²). Beide Bewohner haben jeweils einen eigenen Mietvertrag. Ich bin am 01.03.2017 nach einer umfangreichen Sanierung der Wohnung eingezogen. Das Nachbarzimmer wurde vom 01.03. bis Mitte April von Mitbewohner1 bewohnt. Seit Mitte April wohnt dort Mitbewohner2, welcher seinen Mietvertrag Ende September zum 31.12.2017 gekündigt hat.

In der Folge kündigte der Vermieter mir per E-Mail mit einem Vorlauf von 24 Stunden an: "zur Info: morgen um 19 Uhr wird ein Besichtigungstermin stattfinden. Deine Anwesenheit ist gerne willkommen, aber nicht erforderlich." Der Vermieter besitzt einen Schlüssel zur Wohnung und die Besichtigung war ihm von meinem Mitbewohner gestattet worden. Ich hatte den Vermieter bereits Anfang September schriftlich mit Fristsetzung zur Übergabe sämtlicher Schlüssel aufgefordert und ihm das Betreten der Wohnung ohne meine Zustimmung während meiner Abwesenheit untersagt. In meiner Antwort-E-Mail 18 Stunden vor dem Termin wiederholte ich dieses Verlangen. Dennoch fand die Besichtigung statt.

Da ich mit der Vorgehensweise nicht einverstanden bin, habe ich folgende Fragen, welche hauptsächlich abseits der weiteren Fragen nach den Grundrechten auf Privatsphäre und Unverletzlichkeit der Wohnung, nach dem möglichen Hausfriedensbruch, sowie des möglichen Mietwuchers (s.u.) im Raum stehen:

1. Ist eine Vermietung einer Wohnung an zwei Personen mit Einzelmietverträgen überhaupt mietrechtlich abgedeckt? Welche Gesetze/Urteile sprechen dagegen? Ist deshalb der Mietvertrag (siehe unten) ggf. abzuändern? Oder habe ich durch die Nutzung der Wohnung in den vergangenen 8 Monaten derart zugestimmt, dass ich auch weiterhin verpflichtet bin, diese Wohnform zu akzeptieren?

2. §1.1 des Mietvertrags (siehe unten) sagt aus: „Vermietet werden … die Wohnung … bestehend aus: 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur, 1 Kelleranteil. Die Wohnfläche beträgt ca. 12 m². ... Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."
Bedeutet dies, dass ich ausschließlicher Mieter der gesamten Wohnung bin? (Dies träfe dann auch auf den Mitbewohner zu, es würde sich also um eine Doppelvermietung handeln.) Darf ich einem evtl. neuen Mieter den Zutritt verwehren, z.B. durch Auswechseln des Schließzylinders der Wohnungstür? Schließlich bin ich bereits viel früher eingezogen und der Vermieter würde erneut einen doppelten Mietvertrag abschließen.

3. Erst §22 (der letzte § des Vertrags) erklärt die Absicht des Vermieters: „Die gesamte Wohnung wird als WG an 2 Personen vermietet mit getrennten Mietverhältnissen. Dieser Mietvertrag hat ein Sondernutzungsrecht an dem Schlaf-/Wohnraum mit einer Größe von 12 m² mit Zugang von der Küche/Esszimmer aus."
Aus meiner Sicht sind diese Regelungen so elementar, dass sie nicht unter dem letzten § („sonstige Vereinbarungen") erst geregelt werden dürften. (Anmerkung: es handelt sich nicht um eine individuelle Vereinbarung: Mitbewohner2 hat den insgesamt dritten Mietvertrag mit diesen Klauseln unterschrieben.) Inwiefern ist §22 gültig und überstimmt §1? Dies könnte ja nur basierend auf der Fläche geschehen, welche aber in §1 als „keine zugesicherte Eigenschaft" bezeichnet wird.

4. Welche Bedeutung hat der Begriff „Sondernutzungsrecht" in §22.2 im Kontext von §1 und §22, insbesondere bezogen darauf, dass dieser Begriff im Mietrecht nicht verwendet wird, sondern lediglich im Wohneigentumsrecht? Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für mich oder den Vermieter?

5. Meine Kaltmiete beträgt 365€, die Kaltmiete von Mitbewohner2 395€. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung (angespannter Wohnungsmarkt ohne Mietpreisbremse, neu aber nicht luxuriös saniert) müsste etwa 350€ bis 370€ betragen.
Inwiefern bekräftigt die Höhe der Miete, dass ich von einem ausschließlichen Nutzungsrecht der Wohnung ausgehen kann? Summiert ergibt sich schließlich ansonsten eine Überhöhung des Mietpreises um etwa 100%.

6. Falls §22 nichtig ist und ich ab 01.01.2018 ausschließlicher/alleiniger Mieter der Wohnung sein möchte: Welches Vorgehen empfehlen Sie mir? Momentan bevorzuge ich, den Schließzylinder zu wechseln und somit dem Vermieter und dem evtl. Nachmieter (ab 1.1.2018) den Zutritt zu verwehren. Sollte ich in diesem Fall den Vermieter davon informieren, ihm das Mietrecht bzw. den Mietvertrag gemäß Ihrer Antwort erläutern und ihn nochmals auf die Unverletzlichkeit der Wohnung hinweisen? Muss/sollte ich ihm eine Anpassung der Kaltmiete sowie die Verdoppelung der Betriebs-/Heizkostenvorauszahlung anbieten? Oder sollte ich ihn einfach auflaufen lassen und evtl. Klagen abwarten?

7. Falls §22 gültig sein sollte: Darf der Vermieter einen Schlüssel zurückbehalten und für Besichtigungen in Abwesenheit beider Mieter nutzen, wenn nur einer der beiden Mieter zustimmt (berechtigtes Interesse zum Zwecke der Nachmietersuche)? Welche Fristen und welche Form zur Ankündigung sind gegenüber mir zu wahren? Handelt es sich bereits um Hausfriedensbruch, sobald die Wohnungstür ohne meine Zustimmung geöffnet wurde, oder erst, sobald mein (unverschlossenes) Zimmer geöffnet wurde? Darf ich den Schließzylinder der Wohnungstür auswechseln? Mit meinem derzeitigen Mitbewohner verstehe ich mich recht gut, sodass ich mich mit ihm sicherlich einigen würde.

8. Falls §22 gültig sein sollte: welche Möglichkeiten habe ich bezüglich der Miethöhe? Meine Zwangslage (-> Mietwucher) zu beweisen, wird schwierig. Aber da es sich nicht um eine Luxuswohnung handelt, sollte es doch einen Weg geben, die Miete in die Nähe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewegen.

Gerne können Sie Ihre Antworten auch auf Aspekte ausdehnen, welche ich bisher übersehen habe! In gespannter Erwartung verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,
M.

Auszug aus dem Mietvertrag:
„§1 Mietobjekt
1. Vermietet werden zu Wohnzwecken in PLZ Ort, Straße Nr. das Anwesen/die Wohnung im x. Stock links Nr. xx bestehend aus: 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur, 1 Kelleranteil Nr. xx. Die Wohnfläche beträgt ca. 12 m². Die Angabe der Fläche dient wegen nur überschlägiger Ermittlung und möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietobjekts und stellt keine zugesicherte Eigenschaft dar. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.
2. Dem Mieter werden folgende Schlüssel übergeben: 1 Hausschlüssel, 1 Wohnungsschlüssel, 1 Briefkastenschlüssel, 1 Zimmerschlüssel, 1 Kellerschlüssel
[…]
§22 Sonstige Vereinbarungen
1. Die gesamte Wohnung wird als WG an 2 Personen vermietet mit getrennten Mietverhältnissen.
2. Dieser Mietvertrag hat ein Sondernutzungsrecht an dem Schlaf-/Wohnraum mit einer Größe von 12 m² mit Zugang von der Küche/Esszimmer aus.
3. Die anderen Schlaf-/Wohnräume dürfen ohne Zustimmung des jeweiligen Mieters (falls nicht vorhanden: des Vermieters) nicht betreten oder genutzt werden.
4. Bis auf die Schlaf-/Wohnräume ist die Nutzung der restlichen Wohnung gemeinschaftlich.
5. [...]"
22.10.2017 | 21:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Es gibt im deutschen Mietrecht die sogenannte Vertragsfreiheit, d.h. alles kann vertraglich geregelt werden, und wenn unklar ist, was gemeint ist, muß der Wille der beiden Parteien durch Auslegung ermittelt werden. Deswegen sollte man gerade bei Verträgen nicht zu sehr am Wortlaut kleben. Knackpunkt in Ihrem Fall war in der Tat, dass Sie und die Mitbewohner die Doppelvermietung hingenommen haben und nicht protestierten. Das gilt vor Gericht als deutliches Indiz, dass sich die Mietverträge als WG-Mietverträge verstanden haben und primär für die einzelnen Zimmer galten. Das wird dann auch durch den eigentlich WEG-rechtlichen Begriff des Sondernutzungsrechtes gestützt, der im Mietrecht sonst nie verwendet wird.

2. Da Sie und der derzeitige Mitbewohner die Lage hingenommen haben, sind Sie bisher nicht ausschließlicher Mieter. Aber das ändert sich mit dem Auszug des Mitbewohners. Sie können aufgrund des Mietvertrages dem Einzug des neuen Mitbewohners widersprechen und auch den Schließzylinder auswechseln (Den alten müssen Sie aber aufbewahren und bei Ihrem eigenen Auszug zurückgeben!).

3. Es gibt kein Gesetz, dass elementare Regelungen an erster Stelle des Vertrages stehen müssen. Aber in der Tat ist die Regelung da etwas überraschend, was durchaus zu deren Unwirksamkeit führen kann, da vom Vermieter vorgegebene Klauseln der AGB-Kontrolle unterliegen. § 22 überstimmt nicht § 1, sondern ergänzt ihn. Allerdings sind die §§1 und 22 auch aufgrund der Verwendung des Begriffes "Sondernutzungsrecht" mißverständlich, so dass die Regelung im Zweifel gegen den Vermieter auszulegen ist, weil laut AGB-Recht mißverständliche Klauseln stets zu Lasten des Verwenders (=Vermieter) auszulegen sind.

4. Der Begriff Sondernutzungsrecht ist mietrechtsfremd, die WEG-rechtliche Bedeutung kann hier höchstens auslegungshelfende Bedeutung haben, primär ist der Kontext und der mutmaßliche Wille der Vertragsparteien relevant. Ich lege ihn so aus, dass damit gemeint ist, dass der jeweilige Mieter den anderen Mieter von der Nutzung des jeweils genannten Zimmers ausschließen kann. D.h. Sie können nicht verlangen, das Zimmer des anderen zu nutzen.

5. Die Miethöhe ist "nur" ein weiterer Auslegungspunkt. Wenn die Miete deutlich niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete wäre, wäre es ein Hinweis auf ein WG-Mietverhältnis. So aber ist es ein Hinweis auf ein ausschließliches Mietverhältnis.

6. Ein Auswechseln des Schließzylinders wäre in der Tat die einfachste Variante, allerdings sollten Sie das dem Vermieter ankündigen. Denn wenn er einen neuen Mietvertrag schließt und der nächste Mieter kann nicht in die Wohnung, hat der nächste Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter aufgrund Ihres Verhaltens, weswegen der Vermieter entsprechend Schadensersatzansprüche gegen Sie haben kann. Deswegen sollten Sie jedes Vorgehen von einem örtlichen Anwalt nach vollumfassender Prüfung begleiten lassen, da durchaus finanzielle Risiken gegeben sind.
Eine Anpassung der Kaltmiete oder der Vorauszahlungen sollten Sie keinesfalls anbieten. Die Kaltmiete ist ja bereits ortsüblich, und die Vorauszahlungen kann er dann mit der nächsten Abrechnung anpassen. Auf die Unverletzlichkeit der Wohnung und den Straftatbestand des Hausfriedensbruches sollten Sie ihn aber hinweisen.

7. Der Vermieter darf unter keinen Umständen einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten, egal ob § 22 wirksam ist oder nicht. Er darf die Wohnung auch nur mit dem Einverständnis beider Mieter betreten, d.h. das Betreten ohne Ihre (vermutete) Zustimmung ist strafbar. Wenn Ihr Mietbewohner zustimmt, können Sie problemlos den Zylinder austauschen, müssen aber den alten bis zum Auszug aufbewahren.

8. Das mit der Miethöhe wird sehr schwierig, denn Sie müßten stets erklären, wieso Sie die Miete vorher problemlos gezahlt haben. Und die Mietpreisbremse wird wegen der Sanierung ebenfalls schwierig.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2017 | 20:36

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre ausführlichen und - trotz des komplexen Sachverhalts - gut verständlichen Antworten!

Nur um sicher zu gehen: Verstehe ich Sie richtig, dass Sie gute bis sehr gute Chancen sehen, dass ich (bei formal korrekter Vorgehensweise und nach vollumfassender Prüfung sowie Begleitung durch einen örtlichen Anwalt) ab 01.01.2018 ausschließlicher Mieter der Wohnung sein kann?

Wenn ich richtig verstehe, liegt der Hauptgrund für die guten Aussichten in §1 des Mietvertrags, der die Anzahl der vermieteten Zimmer angibt, während die Flächenangabe von 12m² in §§ 1 und 22 nachrangig ist?

Interessehalber, evtl. auch für andere Mieter: Wie wichtig schätzen Sie dabei ein, dass es sich bei §22 um (AGB-)Klauseln (manifestiert durch min. dreimalige Verwendung) handelt? Umgekehrt: Würde §22 als „individuelle Vereinbarung" gewertet werden können, würde §1 dadurch überstimmt werden können?

Nochmals vielen Dank für Ihre ermutigende Einschätzung!
Mit freundlichen Grüßen,
M.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2017 | 01:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

das ist korrekt, Ihre Chancen sind bei korrektem Vorgehen und ordentlicher Vorbereitung und Begleitung durch einen Anwalt gut bis sehr gut.

Auch die zweite Annahme ist korrekt, die Nennung der vermieteten Zimmer in § 1 ist der Grund für die guten Aussichten. Die Flächenangabe ist laut Mietvertrag selbst nicht relevant, und § 22 ist überraschend und mißverständlich.

Wäre § 22 individuell vereinbart, würde die Sache anders aussehen. Dann müßten Sie dem Gericht erklären, wieso Sie Alleinmieter sein wollen, wenn Sie doch eine anderslautende Klausel ausgehandelt haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
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Bewertung des Fragestellers 24.10.2017 | 07:17


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