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verzicht auf nießbrauch und rückübertragungsrechte

06.07.2017 11:38 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Der Freibetrag gem. § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG gilt für jedes Elternteil. Ein Nießbrauch wird bei einer Immobilienübertragung sofort abgezogen. Er wird nach § 14 BewG und dem einschlägigen BMF-Rundschreiben bewertet. Fällt er vorzeitig weg, erfolgt eine Korrektur der damaligen Festsetzung.

Es geht um eine Erschaftsrechtliche Fragestellung mit steuerlichen Aspekten:
Ich bin Eigentümerin eins Mehrfamilienhauses in GERA, das meine Eltern 1993 gekauft und saniert hatten. Das (MFH) wurde mir am 15.09.2005 als Schenkung mit Pflichtteilsverzicht übertragen und meine Eltern haben sich im Notarvertrag Nießbrauch und Rückübertragungsrechte vorbehalten. Weitere Immobilien wurden auf mich und meine Geschwister übertragen und eine in 2008 separat geschlossene, schriftliche aber nicht notarielle Vereinbarung mit den Geschwistern und den Eltern über die jeweiligen Werte der übertragenen Immobilien getroffen, mit denen diese Übertragungen (Schenkungen)berücksichtigt werden sollen.
Zum Zeitpunkt der Übertragung am 15.09.2005 war das Objekt voll vermietet, auf dessen Basis wurde auch der Einheitswert im Jahr 2000 ermittelt und der Wert der Immobilie mit € 660.000 angesetzt.
Mittlerweile ist das Objekt nur noch zu 50% vermietet, es sind einige Mieter ausgezogen. Es wurde aufgrund der Entfernung nach GERA und aufgrund des Alters meiner Eltern nur das Nötigste am Objekt gemacht. Nun wollen meine Eltern mir das Objekt ganz übertragen, also den Nießbrauch und die Rückübertragungsrechte herausnehmen, damit ich mich direkt darum kümmern kann. Sinn ist, dass das das Objekt nicht weiter an Wert bzw. Mietern verliert und besser verwaltet wird.
Der Wert der Immobilie ist derzeit lt. einer aktuellen Bewertung durch die Bank vor Ort € 315.000, also weniger als die Hälfte des Wertes in der außernotariellen Vereinbarung.
Im jetzigen Notarvertragsentwurf steht nur, dass Nießbrauch und Rückübertragungsrechte entfallen und:
„Der Erwerber hat sich den heutigen Wert der Zuwendung soweit er die Gegenleistungen und vorbehaltenen Rechte übersteigt, nicht auf seinen Pflichtteil nach dem Berechtigen anrechnen zu lassen. Eine Ausgleichung soll nicht erfolgen. Der Eigentümer hat noch weitere Geschwister."
Fragen:
Habe ich hier ein Steuernachzahlungsrisiko über Schenkungssteuer? Läuft wieder eine Frist von 10 Jahren ganz oder teilweise. Wie stelle ich sicher, dass klar ist, dass das Objekt jetzt weniger wert ist als zum Zeitpunkt der Übertragung in 2005 mit der Wertvereinbarung 2008? Sollen der alte Wert in der Vereinbarung von 2008 und aktuelle Wert mit in den Notarvertrag?



Einsatz editiert am 07.07.2017 09:54:16

08.07.2017 | 15:57

Antwort

von


(180)
Wienburgstraße 207
48159 Münster
Tel: 0251-9320 5430
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

es gelten die Freibeträge gem. § 16 ErbStG: Freibeträge . Ferner gilt im Hinblick auf den Nießbrauch § 14 BewG: Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen .

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung waren Ihre Eltern vor Eigentumsübertragung Miteigentümer. Waren sie Miteigentümer je zur Hälfte, müssen Sie im Hinblick auf die Freibeträge wegen der Immobilie allein keine Schenkungssteuer fürchten. Denn der Freibetrag in Höhe von 400.000 EUR nach § 16 ErbStG: Freibeträge gilt nicht für beide Elternteile zusammen, sondern für jedes Elternteil.

Der Freibetrag kann zudem alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Es wird zwar eine Hemmung des Fristanlaufs diskutiert, wenn ein Nießbrauch vorbehalten wird. Diese Diskussionen bezüglich eines verschobenen Fristbeginns erst mit Aufgabe des Nießbrauchs betreffen allerdings die Zehnjahresfrist nach § 2325 BGB: Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen , also im Hinblick auf einen etwaigen Pflitteilsergänzungsanspruch Ihrer Geschwister. Insoweit beginnt die Zehnjahresfrist erst durch Wegfall des Nießbrauchs zu laufen, da das Mehrfamilienhaus wirtschaftlich nicht aus dem Vermögen Ihrer Eltern ausgegliedert worden ist. Mit Ihren Geschwistern sollten Sie jedenfalls eine neue Wertvereinbarung treffen. Die Wertermittlung der Immobilie ergibt sich aus §§ 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 157 Abs. 3, 176–198 BewG.

Bewertungsstichtag ist gem. § 11 ErbStG: Bewertungsstichtag der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer. Da der Nießbrauch bei der damaligen Eigentumsübertragung vorbehalten worden ist, dürfte dieser steuerlich bewertet und vom damaligen Wert der Immobilie abgezogen worden sein. Für die Berechnung des Werts des Nießbrauchs gibt es Kapitalisierungsfaktoren zu § 14 BewG: Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen . Die aktuelle Tabelle ist im Internet zu finden unter

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2016-11-04-bewertung-eine-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-fuer-stichtage-ab-1-1-2017.pdf?__blob=publicationFile&v=2

Gem. § 14 BewG: Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen ist bei vorzeitigem Wegfall der Last eine Korrektur anhand der wirklichen Dauer vorzunehmen. Sie sollten im Hinblick auf das weitere Vorgehen, falls Sie die Freibeträge durch weitere hinzuzurechnende Erwerbe überschreiten könnten, einen Steuerberater hinzuziehen und ihn die Bewertungen und Varianten prüfen lassen. Denn es könnte unter Umständen für Sie steuerlich günstiger sein, die Schenkung rückgängig zu machen und sich die Immobilie dann ohne Vorbehalte übertragen zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ansätzen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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