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vertragslösung bauvertrag nach verzug


29.01.2007 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



guten tag,

ich habe im august06 einen bauvertrag für einen an und umbau meines hauses in dem ich wohne geschlossen.ausführungsbeginn war august 2006 und fertigstellungstermin der geamtbaumaßnahme der 31.12.2006.
vertragsstrafe ist 0,1% der bruttoauftragssumme(81000€) pro kalendertag höchstens 5% der bruttoabrechnungssumme.der bauunternehmer ist trotz milder witterung stark im verzug.
ich habe 81000€ incl.steuer mit ihm im august vereinbart den heizungsbauer und sanitärmann stelle ich selbst,ein angesehener fachbetrieb aus meinen ort.vorbei ich die fliesen selbst gekauft habe, also nochmal abzug von 2000€.desweiteren wurde beim rohbau nur gepfuscht nicht nach DIN und der prüfer wollte wände wieder abreissen lassen.durch die fugen kann man immernoch gucken.es ist bisher ist kein gewerk fertig, überall fehlt es und mängel ohne ende.die männer sind ungelernt, das heißt ein zimmermann macht trockenausbau usw.die arbeitszeiten sind wie gerade gewollt.fangen meist erst um 10 uhr an und sind um 15 uhr wieder weg,samstags wurde nie gearbeitet und auch nicht mal daran gedacht.meine arbeitsutensilien leiter,vorschlaghammer, kabelrolle, handschuhe usw.werden wie selbstverständlich benutzt und meist defekt wieder hingestellt.habe schon den bauunternehmer,der ein fliesenleger ist, eine einkaufsliste geschickt, ohne erfolg.
ich lebe im moment mit 2 kindern 2,5 und meiner freundin auf 13 qm und meine mutter (80) im nachbarzimmer.meine küche steht bei küchenhändler im lager und wartet auf abholung.möbelkauf ist unmöglich,da ich nicht weiß, wann hier alles fertig ist.der estrich sollte diese woche kommen,sehe ich nicht,da nichts vorbereitet ist.termine werden nie eingehalten,mein architekt hatte sogar ein terminplan erstellt,daher auch der fertigstellungstermin.ich rechne, wenn überhaupt mit mai 2007.
der zustand ist unerträglich.der bauunternehmer kümmert sich um nichts.ich habe bisher 44000€ an ihn bezahlt und werde nichts weiter bezahlen, da ich schon mehr bezahlt habe, wie leistung erfolgte.hatte im bauvertrag 8 zahlungsschritte angegeben.
ich würde sehr gern das vertragsverhältnis lösen bzw. eine andere firma beauftragen, die den rest macht auf jeden fall die fassadendämmung und außenputz.wird garantiert teurer, weil keiner eine gewährleistung übernehmen will.meine frage:kann ich meinen bauunternehmer eine allerletzte frist setzen oder im androhen die arbeit von einer fachfirma beenden zu lassen und er trägt die mehrkosten?habe auch angst,der er irgendwann verschwindet, weil mein auftrag nicht gewinnbringend für ihn ist,er kann halt nicht kalkulieren.hat sämtliche ausschreibungsunterlagen bekommen,doch was nutzt das wenn die angestellten nicht mal eine bauzeichnung lesen können.
vielen dank für eine schnelle beantwortung!

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Sehr geehrter Fragesteller,

ihre Frage lässt sich nur mit Vorbehalten beantworten, weil aus dem Sachverhalt nicht hervorgeht, ob tatsächlich ein BGB-Bauvertrag abgeschlossen wurde – (was Sie zwar schreiben, was aber bei dieser Größenordnung ungewöhnlich wäre ) - oder ob die Geltung der VOB wirksam vereinbart wurde.

Falls das BGB gilt, gilt folgendes: Gem. § 633 Abs. 3 BGB setzt eine Ersatzvornahme voraus, dass an den Auftragnehmer ein konkretes Beseitigungsverlangen gerichtet wird und der Auftragnehmer mit der Mängelbeseitigung in Verzug gesetzt wird (Mahnung mit Fristsetzung). Ferner kann gem. § 634 BGB im Falle des Vorliegens von erheblichen Mängeln, nach nochmaliger Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung Rückgängigmachung des Vertrages von Anfang an (Rücktritt) oder eine Minderung der Vergütung verlangt werden. Ein etwaiger Rücktritt lässt sich auch auf Bauverzug stützen gem. § 636 BGB.

Allerdings ist fraglich, ob ein etwaiger Rücktritt Ihrem Ziel möglichst schnell eine neue Heimstatt zu haben, entgegen kommt, da dann der Bauunternehmer verpflichtet wäre, alles was er getan hat, wieder abzureißen und in dieser Konstellation erfahrungsgemäß auf der Baustelle erstmal jahrelang gar nichts passiert und der Bauunternehmer die geleistete Vergütung auch nur sehr selten freiwillig zurückerstattet und auf der Baustelle kann bis zum Abschluss des Rechtsstreits nicht gearbeitet werden, weil sonst die behaupteten Mängel nicht mehr beweisbar sind.

Wenn die VOB gilt, gilt folgendes: Gem. § 13 Nr. 5 (2) VOB/B setzt auch hier die Ersatzvornahme der Mängelbeseitigung des Bauherren voraus, dass an den Bauunternehmer eine Mängelrüge mit Fristsetzung zur Nachbesserung übermittelt wird und dieser die Mängel nicht fristgerecht beseitigt. Gem. § 13 Nr. 6 VOB/B ist hier eine Minderung der Vergütung aber nur dann möglich, wenn der Bauunternehmer die Beseitigung des Mangels verweigert. Ob es im Geltungsbereich der VOB/B ein mangelbedingtes Rücktrittsrecht gibt, ist durch die Rspr. bislang nicht entschieden, sondern ausdrücklich offen gelassen.

Wenn Sie sich von dem Vertrag im Ganzen lösen wollen, kann man der Werkbesteller auch einen Werkvertrag gem. § 649 BGB oder einen VOB/B Vertrag gem. § 8 Nr. 3 § 4 Nr.7 und §5 Nr.4 VOB/B wegen Bauverzugs mit Ausführungsfristen und wegen Nichtbeseitigung gerügter Mängel kündigen: das heißt der Vertrag wird mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben. Auch das setzt aber eine vorherige förmliche Androhung der Auftragsentziehung voraus (§ 8 Nr. 3 VOB/B).

Das Hauptrisiko bei einer Kündigung durch den Auftraggeber ist allerdings, dass ein Gericht seine Kündigung als ordentlichen Kündigung ansehen kann, denn dann behält der Werkunternehmer seinen vollen vertraglichen Vergütungsanspruch (vorliegend also € 81.000,-abzüglich ersparter Aufwendungen des Bauunternehmers) gem. § 8 Nr. 1 VOB, bzw. § 649 BGB). Im Falle einer außerordentlichen Kündigung, welche eine unwiderlegliche Zerrüttung des Vertragsverhältnisses voraussetzt, gilt das natürlich nicht, egal ob das BGB oder die VOB gilt.

So wie sie den Sachverhalt darstellen, gibt es eine Reihe von ersten Indizien, die einen gewissen Sachvortrag in Richtung eines außerordentlichen Kündigungsrechts ermöglichen könnten: Bauverzug und diverser Kleinigkeiten. Allerdings würden Sie im Prozess auch die volle Darlegungs- und Beweislast für deren Vorliegen tragen, weshalb man sich, wenn man sich zu einer Kündigung entschlossen hat, erstmal 4-6 Wochen sich den Konflikt in Richtung „Krieg“ entwickeln lassen sollte, um eine substantiierte Chronologie zu haben, Beweismittel zu sichern und auf unsachliche Entgleisungen der Gegenseite zu warten; andernfalls ist im Falle der Kündigung das Risiko zu groß, dass man letztlich alles zahlen muss, ohne überhaupt irgendeine Gegenleistung zu bekommen.

Schlussendlich sind sie berechtigt für jeden nicht beseitigten Mangel einen Sicherungseinbehalt i.H.v. mindestens dreifachen Kosten der voraussichtlichen Mängelbeseitigung als Druckzuschlag einzubehalten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Ich hoffe, Ihnen ist mit dieser Auskunft ein wenig weiter geholfen, auch wenn ihr Fall in mehrfacher Hinsicht den Rahmen dessen sprengt, was auf diesem Plattform geleistet werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jahn
Ergänzung vom Anwalt 30.01.2007 | 17:04

Langer Rede kurzer Sinn, dass mindeste was sie momentan machen müssen, ist ein Schreiben an die Gegenseite zu verfassen, in dem sie alle Mängel, die ihnen bekannt sind rügen und eine Frist zu deren Beseitigung setzen sowie die Autragsentziehung bzw. Kündigung androhen. Außerdem könnte man an einen Schadensersatzanspruch wegen etwaiger Hotelkosten, so sie denn in eines gehen würden, zumindest erwähnen (das heißt nicht das es diesen gibt). Welches der genannten Gestalltungsrechte (Ersatzvornahme, Kündigung, Rücktritt, Minderung) sie dann letztenlich ausüben, wird sicherlich auch von der Reaktion der Gegenseite auf dieses Schreiben abhängen.
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