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versteckte Mängel Immobilienkauf und Schließung des Abwasserkanals ohne Ankündigung

27.10.2014 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung:

Ihre Frage betrifft das Baurecht i.w.S. ("Erschliessung", Entwässerungsgenehmigung)) das Wasser- bzw. Abwasserrecht (Anschluss und Benutzungszwang), das Wege- und Leitungsrecht (Dienstbarkeit) und ggf. Fragen der Amtshaftung. Weiter das Schadensrecht (Schadenserforschungskosten) und das Kaufrecht.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hatte im September 2012 eine Doppelhaushälfte, Baujahr 1954 gekauft. Im Sommer dieses Jahr hatten wir auf einmal Wasser im Keller. Es stellte sich heraus, dass der Eigentümer des gegenüberliegenden Grundstücks den Abwasserkanal, welcher auch unseren Haushalt versorgte, ohne vorherige Ankündigung und Fristsetzung geschlossen hat.
Von der Stadtverwaltung und dem Notariat erfuhren, wir, dass es für unser Grundstück überhaupt keine Grundleitungspläne gibt. Seitens der Behörden gibt es keine Erklärung über den Verbleib der Pläne. Wie wir erfuhren, war dieses Gebiet zum Zeitpunkt der Erschließung im Besitz einer Baugenossenschaft, welche die Abwasserkanäle hangabwärts durch Grundstücke verlegte, welche sich heute jedoch in jeweiligem Privateigentum befinden. Es wurde uns mitgeteilt, dass zum damaligen Zeitpunkt diese Variante die einzigste Möglichkeit gewesen sei, an das städtische Abwassernetz anzuschließen.
Nach weiteren Recherchen erfuhren wir, dass der Kanal der Nachbarn nebenan, ebenfalls durch besagtes Grundstück lief, diese jedoch vom Grundstückseigentümer vorab informiert wurden, dass dieser Kanal geschlossen wird, und für die Herstellung eines neuen Kanals entschädigt wurden.
Wir mußten erhebliche Kosten aufwenden, um zum einen überhaupt die Ursache für das plötzliche Auftreten von Wasser und Fekalien im Keller, festzustellen. Darüber hinaus sind uns erhebliche Kosten für die Trocknung des Kellers nach dieser Überflutung, und für die Herstellung eines neuen Abwasserkanals entstanden (bisher ca. 13.000 Euro).

Nun meine Fragen:
Gibt es ein Gewohnheitsrecht (das Gebäude besteht doch schon seit 60 Jahren)?
Inwiefern kann ich Ansprüche gegenüber dem Voreingtümer meines Grundstücks geltend machen, von dem wir nicht darüber in Kenntnis gesetzt wurden, dass unser Haus weder eine eigene Abwasserentsorgung hat, noch eine Grunddienstbarkeit besteht?
Inwiefern kann ich Ansprüche gegenüber dem Grundstückseigentümer des Abwasserkanals geltend machen, der uns solch erhebliche Kosten und Schäden verursacht hat, wobei er doch gleichwohl die weiteren angeschlossenen Nachbarn vorab über die Schließung des Kanals informiert und darüberhinaus, sich auch noch an deren Kosten für die Neuerstellung eines Abwasserkanals beteiligt hat?
Inwiefern ist die Stadtverwaltung für solche Dinge verantwortlich? Es kann doch nicht sein, dass für ein Haus, welches bereits seit 60 Jahren besteht, keinerlei Pläne vorhanden sind. Außerdem haben wir erfahren, dass ein Mitarbeiter des Tiefbauamtes bei der Schließung des Kanals anwesend war, und der Schließung zugestimmt hat.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das Baurecht i.w.S. ("Erschliessung", Entwässerungsgenehmigung)) das Wasser- bzw. Abwasserrecht (Anschluss und Benutzungszwang), das Wege- und Leitungsrecht (Dienstbarkeit) und ggf. Fragen der Amtshaftung. Weiter das Schadensrecht wegen Ihres Wasserschadens (einschließlich des sog. Gefahrerforschungseingriffs). Zuletzt auch das Kaufrecht (Haftung des Verkäufers für einen Mangel/Rechtsmangel).


Gleich vorab: Ich rate Ihnen sich anwaltlich beraten zu lassen, da bereits auf den ersten Blick hier klar wird, dass erhebliche Interessen auf dem Spiel stehen. Typischerweise gehört der Anschluss an das Frischwasser und Abwassersystem (hier besteht Anschluss und Benutzungszwang) zur wesentlichen baulichen Erschliessung des Grundstücks. Eine Erschliessung d.h. ein Hausanschluss an die Kanalisation ist Grundvoraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Bzw. wenn Sie aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr an die Kanalisation angeschlossen sind riskieren Sie eine Nutzungsuntersagung (!) durch das Bauamt.

Es gilt anhand des juristisch zu beweisenden Sachverhalts zu prüfen, ob Sie Ihren Schaden ggf. zumindest teilweise ersetzt verlangen können und von wem.

Ob der VERKÄUFER der Immobilie (Ihr Rechtsvorgänger bei öffentlichen Lasten des Grundstücks u.a. der Pflicht die Immobiie an die Kanalisatiopn anzuschliessen) haftet muss anhand des Kaufvertrags geprüft werden, der typischerweise umfassende Haftungsausschlüsse enthält. Bestanden Aufklärungspflichten betreffen des Rechtsmangels? Wurde dieser ggf. sogar arglistig verschwiegen? Nur unter bestimmten Voraussetzungen besteht hier Hoffnung Schadensersatz bzw. Mängelansprüche geltend machen zu können.

Ob der NACHBAR/EIGENTÜMER der alten Abwasserleitung haftet, müsste ebenfalls eingehender anhand der Aktenlage geprüft werden. Rechte an Grundstücken d.h. z.B. Leitungsrechte (Grunddienstbarkeiten, NMießbrauch, Baulast) werden ohne Eintragung ins Grundbuch bzw. in s Baulastenverzeichnis kaum Gewohnheitsrecht (z.B. durch Ersitzung § 900 BGB: Buchersitzung ). Allenfalls könnte sich aus jahrelanger Duldung die Hinweispflicht ergeben darauf hinzuweisen, dass die bisher stillschweigend erlaubte Nutzung tatsächlich und rechtlich nicht mehr gewährt wird.

Es kann ggf. unterstellt werden, dass Ihr Grundstück zunächst d.h. "historisch" privat auch über fremde Grundstücke erschlossen wurde, ggf. ohne dass dafür Sorge getragen wurde, dass Ihnen bzw. dem Grundstück entsprechende Grunddienstbarkeiten § 1080 BGB: Nießbrauch an Grund- oder Rentenschuld / Nießbrauchsrechte djo_link (z.B. Wege und Leitungsrechte) zu Teil geworden sind, die typischerweise im Grundbuch eingetragen sein sollten. Warum der jetzige Eigentümer, auch Ihre Nachbarn eine neue Entwässerung tatsächlich und rechtlich konstruieren wollen kann nur vermutet werden. Vielleicht waren die Leitungen defekt und mussten repariert werden, wobei eben festgestellt wurde dass tatsächlich und juristisch Handlungsbedarf bestand. Seltsam bleibt, dass Ihr NACHBAR/EIGENTÜMER DER ANDEREN DOPPELHAUSHÄLFTE Ihren Rechtsvorgänger bzw. Sie nicht informiert hat, weil man ja gemeinsam ggf. billiger gefahren wäre.

Mit Blick auf die BEHÖRDEN wären ggf. sogenannte Amtshaftungsansprüche § 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung ; <a href="http://dejure.org/gesetze/GG/34.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 34 GG">Art. 34 GG</a> zu prüfen, dann nämlich wenn beim unbedachten Verschliessen eines Abwasserrohrs Kontroll- und Schutzpflichten verletzt wurden. Eigentlich hätte sich ja aufdrängen sollen, dass Ihre Doppelhaushälfte auch betroffen ist. M.E. gilt das gerade auch für die Behörde , wenn die Schliessung eines unbekannten Abwasserkanals "begleitet" wurde. Wenn sich schon zu Fragen der Entwässerung Nichts in den Akten befindet, dann hätte dies ja eher für Probleme gesprochen.

Sie sollten die aufgeworfenen Fragen die hier nur angesprochen werden können anwaltlich prüfen lassen, auch um ggf. abschätzen zu können inwieweit sie selbst ggf. sowieso Kosten zu tragen gehabt hätten, bzw. inwieweit Sie ein Mitverschulden § 254 BGB: Mitverschulden oder ein eigenes Prozess- und Kostenrisiko trifft. Es stellt sich eben die Frage, ob ein versteckter Mangel/Rechtsmangel vorlag, und ob der Verkäufer usw. usw. hierfür haftet.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 09.11.2014 | 23:06

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort.
Gerne möchte ich meine Nachfrage Funktion auch dazu nutzen, um folgendes Missverständnis auszuschließen.

Der NACHBAR/EIGENTÜMER DER ALTEN ABWASSERLEITUNG ist nicht gleichzeitig der NACHBAR/EIGENTÜMER DER ANDEREN DOPPELHAUSHÄLFTE.

Jedoch wurde nun die neue Abwasserleitung an welche auch unsere Doppelhaushälfte angeschlossen wurde, über das Grundstück des Nachbars/Eigentümer der anderen Doppelhaushälfte gelegt, wofür wir die hälftigen Kosten (rd.13.000€) übernehmen, und dieser uns eine Grunddienstbarkeit einräumt.

Nach unserem jetzigen Kenntnisstand, ist unser Grundstück von der Baugenossenschaft "historisch" ohne Grunddienstbarkeit über fremde Grundstücke erschlossen worden, und bei der Stadt existieren keine Pläne über den Verlauf der alten Abwasserleitung.

Soweit uns bekannt, hat der Nachbar/Eigentümer der alten Abwasserleitung sich daran gestört, dass unangenehme Gerüche aus seinem Keller hervortreten. Da ihm bekannt gewesen ist, dass nur die anderen Nachbarn an seine Abwasserleitung angeschlossen waren, hatte er gegen eine Entschädigung an diese Nachbarn, den Kanal in Absprache mit der Stadt, schließen lassen.

Aufgrund der Gesamtsituation stellt sich uns die Frage ob, und vor allem gegen wen, Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.11.2014 | 08:46

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

Dank für Ihre Nachfrage, sowie die Klarstellungen.

Ich war i.Ü. schon davon auisgegangen, dass es sich um zwei Nachbarn handelt. Es erklärts sich nun warum der eine Nachbar sich gegen eine Fortführung des alten Zustands gewendet hat.

Es ist der Komplexität des (streitigen ? Wer kann/muss was beweisen ?) Sachverhalts, und auch der komplexen Rechtslage geschuldet, dass erst eine eingehende juristische Prüfung z.B. der Aktenlage, Ihre Fragestellung beantworten kann ob, und ja gegenüber wen (Nachbar, Behörden, Abwasserunternehmen) Sie ggf. Schadensersatzansprüche mit der Aussicht auf einen gewissen Erfolg geltend machen können.

Es geht immer auch um die Frage ob man m it vertretbarem wirtschaftlichen Aufwand und mit Blick auf Prozess- und Kostenrisiken vorgehen sollte.

Vielleicht noch ein Tipp: Es wäre einmal die Frage zu stellen, ob hier eine Versicherung (der Gemeinde ? Des Abwasserunternehmens ? des Nachbarn ?) teilweise eintritt.


Mit freundlichen Grüßen


RA P. Lautenschläger

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