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verspätete Mietzahlung, wie am besten abmahnen und kündigen?


19.09.2006 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Folgender Sachverhalt:
Ich bin Vermieter einer Eigentumswohnung seit 01.01.2004. Für Mai und Juni 2004 wurde die Miete Mitte Juni noch geschuldet, Ich habe im Mai die Maimiete bereits angemahnt und im Juni nach Rückstand von 2 Monatsmieten fristlos gekündigt. Die Miete wurde dann innerhalb von 2 Monaten nach der fristlosen Kündigung beglichen. Im Folgenden ging die Miete bis Ende 2005 pünklich wie vereinbart bis zum 3. Werktag auf meinem Konto ein. Seit 2006 kommt die Miete meist erst am 4./5. Werktag und nun für September kam die Miete erst am 19.9.06 auf meinem Konto an.

Wenn ich die Mieterin abmahnen möchte, kann ich die verpätete Zahlung der Mieten von Mai 2004 und Juni 2004 die ich bereits angemahnt habe nun nochmals mit aufführen?

Macht es Sinn, auch verspätete Zahlungen von nur 1 Werktag mit aufzuführen?

Gilt hierbei auch der Samstag als Werktag?

Kann ich bereits bei erheblicher Verspätung nur einer Monatsmiete abmahnen, so dass dann die "Frist" zu laufen beginnt, dass ich nach weiteren 3 verspäteten Zahlungen kündigen kann?

Wenn nun weitere 3 verspätete Zahlungen erfolgen, kann ich dann sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich kündigen? Wie stehen die Chancen bei einer Alleinerziehenden mit 1 Kleinkind?

Vielen Dank für eine Antwort.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der BGH hat entschieden, daß dauernde unpünktliche Mietzahlungen einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen können, wenn der Mieter zuvor fruchtlos abgemahnt worden ist. Eine solche Abmahnung können Sie nach Ihrer Schilderung aussprechen. Dabei können Sie zwar auch die Mieten 05 und 06/2004 ansprechen, darauf kommt es aber nicht an. Denn seit Januar 2006 zahlt die Mieterin ja nicht mehr pünktlich die Miete und verhält sich also vertragswidrig.

Sie sollten eine Auflistung der einzelnen Monate fertigen, aus der hervorgeht, wann die Miete fällig war und wann Sie bei Ihnen auf dem Konto eingegangen ist. Auch Verspätungen von 1 Tag sind Verspätungen und als solche abmahnfähig. Auch der Samstag zählt als Werktag.

Sie brauchen keine "erhebliche Verspätung" abwarten, sondern dürfen die Mieterin wegen der unpünktlichen Mietzahlungen der Monate Januar bis September abmahnen. Sofern dann wiederum unpünktlich gezahlt wird, dürfen Sie das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Aufgrund der erheblichen Vertragsverstöße in der Vergangenheit werden Sie auch keine drei weiteren Verstöße abwarten müssen, sondern entsprechend der Entscheidung des BGH vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 - unmittelbar fristlos kündigen dürfen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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