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verschwiegene Mängel und verschwiegene Unterhaltspflicht von Wegerecht


27.10.2015 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Anfechtung und Ersatzansprüche bei arglistiger Täuschung des Käufers durch den Verkäufer hinsichtlich Wegerechte


Wir haben vor einem Jahr ein Haus gekauft mit drei Wohnungen, unten von der Straße anfahrbar und hinten läuft ein Weg über unser und die Nachbargrundstücke. Dort sind mehrere Wegerechte eingetragen. Im Grundbuch sind diese eingetragen. Um auf unsren hinteren Grunstücksteil zu kommen müssen wir ggf. diesen Weg nutzen - der Weg wird aber von mehreren Teilnehmern genutzt. Nach Kauf wurde uns dann durch die vordere Nachbarin eine notarielle Urkunde übergeben in der steht das wir die alleinige Unterhaltspflicht für den Weg hätten, dies ist in dem Grundbuch unsere Hauses nicht eingetragen und wurde uns vom Verkäufer nicht mitgeteilt. Wir sollen also für den Weg mit mehreren Wegeberchtigten alleine aufkommen und ihn komplett alleine unterhalten ja neu aufbauen.. Der Vertrag wurde zwischen dem Nachbarn und unserem Verkäufer damalig beim Notar gefertigt und uns ja erst nach Hauskauf durch die Nachbarin mitgeteilt. Wie sieht die Lage aus, müssen wir das akzeptieren, wie fahren sehr selten zweimal im Jahr zur Holzeinlagerung auf dem hinteren Weg. Es sind der Nachbar, noch drei Wegeberechtigte die den Weg nutzen. Hätten wir das gewußt hätten wir das Haus gar nicht gekauft. Der Zustand des Weges ist momentan sehr schlecht nur Wiese, der Kiesuntergrund ist komplett weg, im trocknen Zustand läßt er sich aber befahren.. bzw. langt das für unsere Zwecke. Kann es sein das wir das Verschweigen hinnehmen müssen und für alle Beteiligten den Weg nun neu aufbauen müssen auf unsere Kosten? Inwieweit haftet der Verkäufer? Dann noch eine Frage die Verkäufer haben nachweislich Mängel verschwiegen, leider haben wir eine Mängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen, die betreffenden Mängel waren übertünscht, wegen Höhe nicht einsichtbar und zugestellt, dies können Zeugen ( Mieter bestätigen) ?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Haftung des Verkäufers kann nicht ausgeschlossen werden bei Vorsatz/arglistiger Täuschung, wie hier - im Einzelnen:

1.
Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind nur dann ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, was hier aber nicht der Fall ist.

Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Es wird ebenfalls hier weder einfache noch grobe Fahrlässigkeit Ihrerseits vorliegen, so dass Sie Mängelrechte noch haben; eine Garantie wird hier im notariellen Kaufvertrag (wie in der Regel) wohl nicht abgegeben worden sein.

Im Übrigen ist zwar die Gewährleistung notarvertraglich ausgeschlossen, was aber bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung wie gesagt unschädlich ist.

Ihnen stehen also noch Gewährleistungsrechte zu.

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Daneben gilt:
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung (hier Annahme des Kaufvertragsangebots durch Sie) durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen, der Kaufvertrag wäre rückabzuwickeln.

Die Frage ist, ob Sie sich mit den gesetzlichen Gewährleistungsrechten begnügen können oder die Gesamtabwicklung des Vertrages begehren.

Nach vorläufiger erster Einschätzung gehe ich genau wie Sie von versteckten Mängeln aus.

Sie haben die Wahl zwischen Anfechtung und einem Rücktritt oder aber Minderung des Kaufpreises; eine Nachbesserung ist ja wohl eher unmöglich.

Schadens- und Aufwendungsersatz sind ebenfalls denkbar.

2.
Dieses zu berechnen und Ersteres zu prüfen, wäre am besten durch einen Anwalt zu gewährleisten, um sämtliche Ansprüche Ihrem Inhalt und der Höhe nach auszuschöpfen.

Auch die Anwaltskosten sind dem Grunde nach ersatzfähig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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