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| 29.04.2005 19:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Vor 19 Jahren habe ich einen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen in dem die Nebenkosten für Abwasser wie folgt geregelt wurden:
„Neben der Miete werden folgende Kosten erhoben: für Wasser und Entwässerung 16 DM für ... usw.“
In den vergangenen Jahren wurden zwar Nebenkosten abgerechnet aber keine Entwässerungsosten. Für das letzte Jahr bekam ich nun eine Abrechnung in der diese Kosten erscheinen.

Frage:
Gilt die stillschweigende Vereinbarung der letzten Jahre in der Vermieter und Mieter davon ausgegangen sind das Entwässerungskosten nicht abgerechnet werden sollen ODER zählt die schriftliche Festsetzung aus dem Mietvertrag (obwohl diese bisher nie angewandt wurde)?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich gilt natürlich die vertragliche Vereinbarung, wonach auch die Kosten für Frischwasser und Entwässerung als umlagefähige Nebenkosten vereinbart sind.

Diese Vereinbarung könnte stillschweigend durch die Nichtgeltendmachung der beiden Positionen abgeändert worden sein. Nach der Rechtsprechung reicht dafür jedoch allein die Tatsache, daß der Vermieter diese Kosten jahrelang nicht abgerechnet hat, nicht für eine Vertragsänderung aus. Denn eine solche setzt immer einen Rechtsbindungswillen, gerichtet auf eine Vertragsänderung voraus.

Allerdings kann dieser Rechtsbindungswillen nach der Rechtsprechung bei entsprechend langem Zeitablauf vermutet werden. Es kommt dabei aber immer auf den Einzelfall an. Lässt das Verhalten des Vermieters den Schluß zu, daß er die beiden Positionen nicht umlegen wollte, so durften Sie dies als Angebot auf Vertragsänderung verstehen. So hat das AG Köln die Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten, die erstmals nach 10 Jahren geltend gemacht wurden, verneint (AG Köln WuM 1985, 366).

Der BGH hat in einem anderen Fall (BGH GE 2000, 1614; ebenso das LG Aachen für einen Zeitraum von 8 Jahren, NZM 2001, 707) entschieden, daß der Vermieter das Verhalten eines Mieters, der 6 Jahre lang Betriebskostenabrechnungen ausgeglichen habe, obwohl darin nicht im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenarten abgerechnet worden waren, nur so verstehen kann, dass der Mieter diese Umlage akzeptiere.

In Ihrem Fall würde ich deshalb argumentieren, daß der Vermieter seit Vetragsbeginn noch kein einziges Mal über diese Kosten abgerechnet hat, und deshalb von Anfang an, nicht den Willen hatte, die Positionen Frischwasser/Entwässerung abzurechnen. Nur so kann m. E. die unterlassene Abrechnung dieser Positionen interpretiert werden.

Sie sollten deshalb unter Hinweis auf die oben stehende Rechtsprechung die Forderung des Vermieters zurückweisen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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