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unzulässige Auffüllungen


12.04.2006 13:12 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Grundstück in NRW erworben, auf dem wir ein Ein-familienhaus errichten wollen.

Das Grundstück ist Teil eines alten Sportplatzes, unter dem Auffüllungen existieren, die als Bauschutt mit Schlackeanteilen definiert werden.

Dieses Teilgrundstück kauften wir von einem Unternehmer, der seinerseits das Gesamtareal von einer Gemeinde gekauft hat.
Im Notarvertrag Käufer (wir) und Verkäufer (Unternehmer) steht, daß uns der Verkäufer versichert, dass ihm hinsichtlich des Kaufobjektes keine wesentlichen Mängel oder Altlasten bekannt sind und ... dass das Grundstück in dem Zustand zu übertragen ist, wie es die Gemeinde dem Unternehmer schuldet:

Auszug aus diesem Vertrag (Unternehmer – Gemeinde):
„Der Verkäufer beseitigt auf eigene Kosten die gesamte Sportanlage incl. roter Belag auf dem Kaufobjekt, insbesondere beseitigt er unter gutachterlicher Überwachung unzulässige Auffüllungen incl. möglicher Altlasten.“

Diese unzulässigen Auffüllungen wurden in einer Zusatzvereinbarung Unternehmer – Gemeinde (nach Unterschrift unseres Notarvertrages) näher beschrieben:

„Aufzunehmende und zu entsorgende Auffüllungen sind unzulässig, wenn die LAGA Z 2 Werte überschritten werden und wenn die Prüfwerte der BbodschV für Wohngebiete überschritten werden.“ (LAGA Z2 Werte lt. erstem Bodengutachten in Bereich der PAK Werte bei zwei Mischproben überschritten)

Deshalb fühlten wir uns bisher relativ sicher.

Aufgrund eines vorliegenden Bodengutachtens, in dem es die Empfehlung gibt, beim Bau eines Hauses ohne Keller wiefolgt zu gründen.( Gutachten erhalten von Verkäufer im Auftrag der Gemeinde erstellt)

„Nicht unterkellerte Bauweise

Gemäß den Schichtenprofilen verläuft die Gründungsebene nicht unterkellerter Gebäude in Auffüllungen mehr als 3 m oberhalb der Lehme mit organischen Anteilen. Zur Vermeidung von unzulässigen Setzungen und Setzungsdifferenzen wird empfohlen, Wohngebäude ohne Keller über bewehrter Bodenplatte auf einem bis 0,8 m unter OKG reichenden Tragpolster zu gründen.“

Ein von unserem Bauunternehmen bestellter Gutachter kam nun zu einer anderen Empfehlung:

Entweder den gesamten Bauschutt auszukoffern (bis 2,5m) und zu deponieren oder aber einen steifen Keller oder Pfahlgründung
bis zu einer Tiefe von 12 m zu betreiben.
Dies würde für uns zu enormen Mehrkosten führen.

Können wir die Gemeinde oder den Verkäufer, sollten diese Mehrkosten tatsächlich anfallen, dafür haftbar machen und ist Bauschutt (in allen Bodengutachten als „nicht gleichmäßig tragfähiger Baugrund beschrieben) als Mangel anzusehen?

Über eine Anwort würden wir uns sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

Nach dem von Ihnen beschriebenen Fall sollten Sie unbedingt einen Kollegen vor Ort aufzusuchen. Ist eine genaue Prüfung aller Verträge sowie der Gutachten notwendig.

Nach der hier möglichen summarischen Prüfung an Hand Ihrer Angaben sehe ich jedoch durchaus Chancen, Ansprüche gegen den Verkäufer geltend zu machen.

Nach dem Vertrag des Verkäufers mit der Gemeinde mussten wohl alle Auffüllungen beseitigt werden. Nach den jetzt vorliegenden Gutachten scheint dies nicht der Fall zu sein. Insoweit handelt es sich bei dem übertragenen Grundstück nicht um den Zustand, der vertraglich vereinbart war.

Daher dürfte ein Mangel des Grundstücks durchaus im Bereich des rechtlich Möglichen liegen.

Darüber hinaus dürfte durch Vorlegen des ersten Gutachtens ebenfalls die Möglichkeit bestehen, dass der Verkäufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages von diesem Mangel/dieser Altlast wusste. Insoweit hätte der Verkäufer auch arglistig gehandelt, weil er sie hierauf nicht hingewiesen hat, ob obwohl er vertraglich hierzu verpflichtet gewesen wäre.

Abschließend lässt sich diese Frage jedoch nur nach Durchsicht der kompletten Verträge beurteilen. Insbesondere wird es auch auf die exakten gutachterlichen Stellungnahmen ankommen.

Sofern das Grundstück mangelhaft ist, stehen in die gesetzlichen Rechte bei einer mangelhaften Leistung in vollem Umfang zu. Insbesondere wäre hierbei an einen entsprechenden Schadensersatzanspruch zu denken.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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