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unwirksame Eigenbedarfskündigung


06.03.2007 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Vermieter hat mir am 27.12.06 zum 31.03.2007 wegen Eigenbedarf gekündigt.
Mit der Begründung, dass er den Wohnraum zu eigenen Zwecken nutzen möchte.
Diese Kündigung ist unwirksam, da nicht ausreichend genug begründet.
Ich habe Ihn schriftlich darauf hingewiesen/widersprochen und nun hat er mit Schreiben vom 28.02.07, welches erst am 02.03.2007 in meinem Briefkasten lag, seine Begründung nachgeschoben.
Aber auch nur mit den Worten, dass ihm seine angemietete Wohnung selbst gekündigt worden ist und er weiterhin auf die Rückgabe meiner angemieteten Wohnung zum 31.03.2007 besteht.
Ist das Nachschieben einer Begründung denn überhaupt zulässig bzw. ist seine Begründung nun ausreichend?
Oder gehe ich richtig in der Annahme, dass eine unwirksame Eigenbedarfskündigung mangels fehlender Begründung nicht durch das Nachschieben eines Grundes wirksam wird?

Vielen Dank im Voraus.
Mit frdl. Gruß

mia75
06.03.2007 | 19:58

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Das Nachschieben von Gründen könnte von einem Gericht als neue Kündigung ausgelegt werden. Dann selbstverständlich auch zu einem neuen fristgerechten Kündigungszeitpunkt.

So heißt es in § 573 Abs. 3 BGB wie folgt:

"Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind."

Der vom Vermieter bereits im ersten Kündigungsschreiben angegebene Kündigungsgrund des sogenannten "Eigenbedarfs", ist jedoch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein grundsätzlich zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters.

So wurde der Grund des " Eigenbedarfs " bereits im ersten Kündigungsschreiben angegeben, sodass Sie bei einer streitigen Auseinandersetzung vor Gericht schon damit rechnen müssen, dass die Gegenseite damit argumentiert, dass die Kündigung zum 31.03.07 wirksam ausgesprochen wurde und insoweit gegenüber Ihnen weitergehende Ansprüche herzuleiten versucht.

Inwiefern hier durch eine mangelhafte Begründung des Kündigungsgrundes " Eigenbedarf " überhaupt eine unwirksame Kündigung angenommen werden kann, kann ohne Einsicht in das Kündigungsschreiben und nähere Überprüfung der Rechtslage nicht verbindlich eingeschätzt werden.

Ausgangs darf ich noch darauf hinweisen, dass der Vermieter für das Vorliegen des Kündigungsgrundes " Eigenbedarf " die Beweislast trifft und bei wahrheitswidriger, also vorgeschobener Begründung der Kündigung, der Vermieter den Tatbestand des Betruges nach § 263 StGB erfüllt.

Ich weise freundlichst auf die kostenfreie Nachfragefunktion hin.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl. - Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2007 | 20:12

In der Kündigung stand lediglich, dass der VM "den Wohnraum zu eigenen Wohnzwecken bräuchte - Eigenbedarf". Mehr nicht. Müsste die Begründung nicht derart gestaltet sein, dass sein Bedarf im Detail geschildert werden muss. Damit ich es rechtlich überprüfen kann? Er möchte uns "loswerden", da wir einen Tag vorher eine Mängelrüge geschrieben haben. Das haben wir nur leider mündlich von Ihm...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2007 | 20:57

Danke für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Eigenbedarf ist bereits dann gegeben, wenn der Vermieter sein Erlangungsinteresse auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe stützen kann und ein Missbrauch nicht gegeben ist ( BGH WuM 1988,47 = NJW 1988, 904 / bestätigt BVerfG WuM 1989, 14 = NJW 1989, 970 ).

Das Kündigungsschreiben gibt zwar den Kündigungsgrund
"Eigenbedarf" als Solchen an. Letztlich fehlt es jedoch an einer hinreichend substantiierten Begründung des Kündigungsgrundes.

Ihre Darstellung des Sachverhaltes deutet alles in allem deutlich auf einen Missbrauch des Kündigungsgrundes " Eigenbedarf" hin.

Insbesondere die nicht näher begründete Behauptung eines "Eigenbedarfs" nach erfolgter Mängelanzeige ( zur Anzeige von Mängeln sind Sie übrigens nach § 536 c BGB als Mieter ohnehin verpflichtet ) bestätigt den Verdacht eines Mißbrauchs bzw. eines versuchten Betruges zu Ihrem Nachteil.

Sie sollten daher dringend einen Kollegen vor Ort konsultieren, damit Ihre rechtlichen Interessen in der Angelegenheit effektiv wahrgenommen werden können.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M.Kohberger
Rechtsanwalt

Anlage
( auszugsweise § 574 BGB ):

§ 574. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung. ( 1 ) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Hausstandes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist...
( 2 ) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
( 3 )BEI DER WÜRDIGUNG DER BERECHTIGTEN INTERESSEN DES VERMIETERS WERDEN NUR DIE IN DEM KÜNDIGUNGSCHREIBEN NACH § 573 ABS. 3 ANGEGEBENEN GRÜNDE BERÜCKSICHTIGT, AUßER WENN DIE GRÜNDE NACHTRÄGLICH ENTSTANDEN SIND.
( 4 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

ANTWORT VON

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