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uns droht Ungemach bei der Rückgabe der Wohnung


| 06.12.2006 20:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



DIE VORGESCHICHTE:

Am 15.03.2005 begann unser Mietvertrag für unser „Traumhaus“.

Es handelt sich hierbei um ein altes Häuschen, Baujahr 1848, mitten im Grünen aber doch Zentral in einer großen Stadt im Ruhrgebiet.

Bei Besichtigung des Häuschens war es noch eine Baustelle, da es noch renoviert wurde. Der Vermieter zeigte uns das Nachbarhaus, um uns zu zeigen, wie „unser“ Haus aussehen würde, wenn es fertig ist.

Als wir dann Mitte März den Übergabetermin hatten, es war Abends und Dunkel, sah auch alles sehr schön aus. Der Vermieter meinte zu uns, dass er sehr im Termindruck sei, und wenn wir etwas finden würden, was uns nicht gefiele, oder was seine Handwerker nicht gut gemacht hätten, dann sollten wir ihm das einfach sagen, dann würde das gemacht. Für die Türzarge der Haustür hat er sich noch entschuldigt, das die noch nicht fertig sei, würde aber schnellstmöglich noch gemacht.

So schön so gut.

Am Tag nach unserem Einzug haben wir dann im Hellen viele Sachen entdeckt, die nicht gut renoviert wurden. Teilweise sogar haarsträubende Sachen: Farbspritzer auf Fliesen, Treppenstufen, Fensterbänken, Einabuschränken, Fensterscheiben, etc.
Alle Wände unsauber gestrichen, ein Riss in der Wohnzimmerwand, Abklebeband wurde teilweise nicht entfernt...
Diese und weitere Mängel haben wir aufgelistet und dem Vermieter persönlich übergeben (er wohnt im Nachbarhaus), mit der Bitte, diese Mängel bitte zu beheben.
Da ist leider nichts passiert, er meinte nur, dass er so was auch beim Auszug nicht so eng sehen würde... Uns war nur wichtig, dass er informiert ist.

Ein paar Wochen später haben seine Handwerker ein Loch in die Kellerwand gebohrt, da dort ein Kabel für ein elektrisches Gartentor verlegt werden sollte. Leider haben seine Mannen das Loch nicht wieder abgedichtet, und als es einmal sehr stark regnete, hatten wir ca 20 cm hoch das Wasser im Keller.
Er meinte, dass das seine Versicherung zahlen würde – Angebot der Versicherung: ca 75€ Schadenersatz! (bei weit weit höherem Schaden).

Dann ging das Übel leider erst richtig los: Im Keller bildeten sich große Schimmelflecken. Die ganze Kellerdecke ist feucht. Unsere Sachen, die im Keller und im Kelleraufgang liegen, verschimmeln komplett. Der Keller ist so nicht mehr richtig nutzbar.

Immer wieder haben wir Ihn auf den Schimmel aufmerksam gemacht, er meinte nur, dass sei halt so bei alten Häusern. Dann hat er sich einmal erweichen lassen, dass seine Handwerker den Schimmel einfach abkratzten und die Kellerdecke neu anpinselten. Natürlich kam der Schimmel wieder durch.

Im Keller würde ich die Feuchtigkeit noch nicht mal als wild ansehen, was aber nicht so schön ist, dass die Feuchtigkeit durch das Gemäuer auch in die Räume im Erdgeschoss steigt. So haben wir im Wohnzimmer zwei Wasserflecken, wo der Putz (keine Tapeten an den Wänden) bröckelig ist und einen Wasserfleck in der Küche.

Den Vermieter haben wir wieder mehrfach darauf hingewiesen, dass wir Feuchtigkeits- und Schimmel-Probleme haben. Er meinte nur lapidar, dass das Haus laut Mietvertrag eine „erhöhte Grundfeuchte“ habe.

Nachdem im Herbst diesen Jahres im Badezimmer die Fliesen von der Wand gekommen sind, da sich hinter ihnen die Feuchtigkeit gesammelt hat, haben wir unseren Mietvertrag zum 28.02.06 gekündigt.

NUN ZU UNSEREM „PROBLEM“ ODER UNSERER FRAGE:

Nun bekommen wir heute Post von unserem Vermieter, worin er uns die Kündigung bestätigt und folgendes schreibt:
„Sie haben sich mietvertraglich zu einer fachmännischen Renovierung verpflichtet. Die Räume müssen leergeräumt, sauber und vertragsgemäß renoviert sein“

Laut unserem Mietvertrag trägt der Mieter „Schönheitsreparaturen“. Wenn das Mietverhältnis länger als ein Jahr läuft haben wir eine Beteiligung von 12,5% in Nebenräumen, 20% in Wohn-/Schlafzimmern, 33% In Küche / Bad.

Ach ja, zur Information, Küche und Wohnzimmer sind in Wollweiß gestrichen, das Schlafzimmer in einem ganz hellen Gelb (Decke in Weiß).

Da in der Küche, im Bad und in einem Schlafzimmer jedoch Wasserflecken sind, in den Wänden teilweise Risse sind, da die Feuchtigkeit den Putz hat platzen lassen, stellt sich mir die Frage, in wie weit wir da renovieren sollen.
Bitte verstehen Sie mich nicht falsch, wir leben in keiner Bruchbude, die wir verwohnt haben. Es können jederzeit Gäste zu uns kommen, denn es ist immer sauber und ordentlich, da uns das sehr wichtig ist.

Wir haben jedoch das starke Gefühl, dass unser Vermieter auf unsere Kosten, die Schäden beseitigen will, um schnell und billig an neue Nachmieter zu kommen. Den Schimmel wollte er uns auch schon auf´s Auge drücken, wegen nicht lüften und so. Da jedoch die Fenster und die Haustüren sehr undicht sind, entsteht alleine schon daher genug Lüftung, zudem lüften wir sehr regelmäßig.

Ich würde mich sehr freuen, wenn jemand Rat weiß, wie wir uns verhalten sollen. Sollen wir auf das Schreiben reagieren? Wir sind über den Mieterverein Bonn und Düsseldorf Rechtsschutz-versichert, aber in Düsseldorf konnten die uns einmal wegen dem Schimmel nicht helfen.

Besten Dank und viele Grüße aus dem Ruhrgebiet.


R. Brand
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Ganz entscheidend kommt es darauf an, ob Sie überhaupt zur Renovierung verpflichtet sind. Hier kommt e auf Ihren Mietvertrag an.

Denn nur, wenn eine wirksame Klausel vorliegt, müssen Sie renovieren.

Daher sollten Sie unbedingt eine Beratung vor Ort wahrnehmen.

Darüber hinaus kommt nach der Rechtsprechung eine Renovierung dann nicht in Betracht, wenn Sie treuwidrig ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn das Haus in absehbarer Zeit abgerissen wird. In Ihrem Fall könnte man argumentieren, dass der Schaden durch die Versicherung bereits getragen wurde und Sie daher leistungsfrei werden – sonst würde der Vermieter „doppelt kassieren“.

Aber auch hier kommt es auf den genauen Sachverhalt an, weshalb sich eine Beratung vor Ort aufdrängt.

Ansonsten können Sie zunächst entgegnen, dass Sie nicht zur Renovierung verpflichtet sind, da es nicht um Abnutzungsschäden handelt, sondern um Fremdeinwirkungen, die Ihnen nicht zugerechnet werden können.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2006 | 07:56

Guten Morgen Herr Sterlinger,

besten Dank für die prompte Antwort.
Ich habe noch einmal unseren Mietvertrag durchgelesen. Dort steht bezüglich der Schönheitsreparaturen folgendes:

§8 Schönheitsreparaturen

"Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre / 36 Monate
In Wohn-, Schlafräumen, Fluren, Dielen Toiletten alle 5 Jahre / 60 Monate
In anderen Nebenräumen alle 8 Jahre / 96 Monate

Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses. Soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt.
Bei Mietzeiten, die unter den Fristen der gesetzlichen Durchführung der Schönheitsreparaturen liegen bzw. bei kürzerem Zurückliegen der letzten ordnungsgemäßen Renovierung, beteiligt sich der Mieter an den später werden Renovierungskosten wie folgt:"

Nun folgt die Staffelung. Da wir keine zwei Jahre dort wohnen, gilt für uns laut Vertrag 12,5% für Nebenräume, 20% Wohn-/Schlafzimmer, 33% Küche/Bäder.

Meine Frage ist, ob es sich hierbei nicht um eine starre Klausel handelt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2006 | 13:47

Durch den Hinweis "grundsätzlich" bleibt eine Einzelfall entscheidung zu abweichenden Zeiträumen möglich, was gegen eine starre Klausel spricht.

Bewertung des Fragestellers |


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