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unerlaubte Unteruntervermietung - fristlose Kündigung


| 01.10.2007 11:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo,

ich bin Bewohner einer WG und habe seit einigen Wochen ein Problem. Ich habe die WG mit meiner Freundin Anfang August gegründet. Meine Freundin ist Hauptmieterin, ich bin Untermieter und bewohne mit ihr ein Zimmer. Das andere Zimmer der 2-Zimmerwohnung hat sie ebenfalls untervermietet. Für die Untervermietung hat meine Freundin eine Erlaubnis vom Eigentümer.

Die Untermieterin hat seit über 4 Wochen "Besuch" von ihrem Freund, mit dem ich und meine Freundin garnicht klar kommen. Er hat uns schon klar gemacht, dass er auf Dauer in der Wohnung bleiben will und das auch dürfe, weil er seiner Freundin schließlich Miete bezahlt. Einen Wohnungsschlüssel hat er sich auch schon nachmachen lassen und auf dem Bürgeramt hat er die Adresse der Wohnung angegeben. Als ich ihn darauf aufmerksam gemacht habe, dass laut Untermietvertrag eine weitere Untervermietung ausgeschlossen sei, meinte er: dann wohne ich halt als Besucher hier. Wie ich schon nachgelesen habe, kann man nach 8 Wochen "Besuchsdauer" von unerlaubter Untervermietung ausgehen.

Steht ihm als Besucher überhaupt ein Schlüssel zu? Wenn nein: ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung des Vertrages zwischen meiner Freundin und ihrer Untermieterin?
Kann man aufgrund der Tatsache, dass er sich beim Bürgeramt unter unserer Adresse angemeldet hat schon jetzt von unerlaubter Untervermietung ausgehen?
Ab welcher Dauer, während der Besuch da ist, aber die Mieterin selbst nicht, kann man im Allgemeinen von unerlaubter Gebrauchsüberlassung ausgehen?
Wenn es zu einer fristlosen Kündigung kommt, die Untermieterin ihr Zimmer aber nicht räumt, kann meine Freundin das Schloss der Wohnungstür dann austauschen? Inwiefern muss der Untermieterin nach der Kündigung dann noch Zugang zu dem Zimmer gewährt werden?

Viele Fragen, die sich im Laufe der letzten Tage bei uns angehäuft haben. Wir wollen den Fall möglichst ohne ein langwieriges Verfahren über die Bühne bringen. Ich hoffe einer von ihnen ist bereit sich trotz des relativ niedrigen Einsatzes die Mühe zu machen uns weiter zu helfen.

MfG
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Summarisch darf ich anhand ihrer Angaben wie folgt antworten.

Als Besucher steht dem zusätzlichen Untermieter grundsätzlich kein Schlüssel zu. Lediglich leihweise für eine kurze Zeit der Abwesenheit der berechtigten Untermieterin kann ihm zugestanden werden, den Schlüssel bei sich zu haben. Das Nachmachen eines Schlüssels ist nur mit der Erlaubnis des Vermieters und des Hauptvermieters zu handhaben. Gleichzeitig muss der Hauptvermieter sein Einverständnis für eine weitere Untervermietung gegeben. Zwar kann dieses regelmäßig verlangt werden, wenn die Untervermietung zweckmäßig ist und dem jeweiligen Mieter nach allgemeinen Grundsätzen zugestanden werden kann. Vorliegend liegt jedoch bereits eine Untervermietung vor und es gibt auch augenscheinlich Probleme mit dem Untermieter mit weiteren Mietern. Vor diesem Hintergrund ist eine Zustimmung des Vermieters nicht ohne weiteres zu erlangen und eine weitere Untervermietung wäre nach den vorliegenden Angaben als unwirksam zu betrachten. Dies bekräftigt auch die vertragliche Regelung hinsichtlich des Untermietvertrages.

Das Nachmachen eines Schlüssels kann einen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Untermietverhältnisses darstellen, weil dies einen groben Vertrauensbruch im Rahmen des Mietverhältnisses darstellt. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass sich die Mieterin gegenüber dem Hauptvermieter schadenersatzpflichtig gemacht, da sie für das Vertragsverhältnis für ihre Untermieterin verantwortlich ist.

Durchaus kann durch die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt darauf geschlossen werden, dass eine dauerhafte Nutzung der Wohnung durch den unberechtigten Untermieter erfolgen soll.

Die Dauer eines Besuchs als Abgrenzungsmerkmal zur dauerhaften die Wohnung kann durchaus im vorliegenden Fall kürzer als acht Wochen sein, wenn der unberechtigte Untermieter hier bereits erklärt hat, dass er hier wohnen werde und sich eben auch beim Einwohnermeldeamt schon angemeldet hat. Vor diesem Hintergrund ist bereits zum jetzigen Zeitpunkt nicht nur von einem Besuch auszugehen.
Das Schloss sollte lediglich mit Zustimmung des Hauptvermieters ausgetauscht werden und er sollte durchaus auch über den Sachverhalt informiert werden. Durch das Austauschen des Schlosses verwehren sie der Untermieterin den Zugang zu ihren persönlichen Dingen. Sie sollte daher unter Fristsetzung aufgefordert werden, in die Wohnung im Rahmen der außerordentlichen Kündigung zu verlassen. Normalerweise kann eine Räumung erst mit einem rechtskräftigen Titel erfolgen. Möglicherweise machen Sie sich schadenersatzpflichtig, wenn Sie das Schloss einfach austauschen, auch wenn dies die schnellste Möglichkeit darstellt. Sie können jedoch zumindest im Rahmen einer einstweiligen Verfügung möglicherweise erreichen, dass der unberechtigte Untermieter die Wohnung verlässt. Ein Schlossaustausch wäre daher lediglich in dem Umfang anzuraten, wenn der Untermieterin ein Schlüssel ausgehändigt werden würde und der unberechtigte Untermieter dadurch ausgeschlossen werden würde.

Insgesamt stellt der Sachverhalt eine Vielzahl von rechtlichen Problemen dar. Aus diesem Grund empfehle ich Ihnen, wenn es zur einer fristlosen Kündigung und einer beabsichtigten Räumung kommen sollte, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Gerne stehe ich Ihnen hierfür auch zur Verfügung.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Ich wünsche Ihnen eine angenehme Woche.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Www.rechtsbuero24.de





Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2007 | 13:28

Vielen Dank für die schnelle und auführliche Antwort. Das macht mir Mut. Eine Frage, die mir besonders wichtig ist, ist jedoch leider noch offen. Die Untermieterin ist jetzt für mehrere Tage zur schulischen Ausbildung weg, ihr Freund ist aber noch da. Ich vermute, das soll jetzt über mehrere Wochen von Sonntag Abend bis Freitag so sein. Kann man hier von unerlaubter Gebrauchsüberlassung ausgehen. Das würde die Sache mit der außerordentlichen Kündigung wahrscheinlich vereinfachen.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2007 | 13:45

Sehr geehrter Fragesteller,

grds. ist von einer solchen unberechtigen Gebrachusüberlassung mangels Nutzungsrecht, er also kein Recht zum dauerhaften Aufenthalt ind den Mieträumen hat, auszugehen. Insbesondere, wenn er sich wie ein Besitzer der Mieträume geriert. Desweiteren könnte ein weitere Argumentationspunkt die Größe der Wohnung sein, die möglicherweise auf 2 Personen nicht zugeschnitten ist.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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