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unechter Mietkauf


24.11.2009 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte ein Haus (stark instandhaltungsbedürftig) in Form eines sog. unechten Mietkaufes veräußern, d.h. der Mietkäufer erhält das uneingeschränkte Recht, die Immobilie nach Ablauf der Mietkaufperiode (10 Jahre, monatlich 500 Euro) = 60000) dann ohne weitere Zahlungen auf seinen Namen ins Grundbuch eintragen zu lassen. Damit ist steuerrechtlich der Vertrag als ein Kaufvertrag mit Ratenzahlungen zu betrachten.
Meine Frage: Der Käufer hat keine Bonität und kann nur Raten leisten. Schon das Grundstück ist indes bereits den Kaufpreis wert. Von daher soll eine Mietkaufvertrag aufgesetzt werden, nach dem der Käufer/Mieter sich verpflichtet allIe Nebenkosten incl. Grundsteuer etc., etc. selber zu zahlen und keine Ansprüche auf Instandhaltung bzw. Renovierung der Immobilie hat. Ich möchte mit dem Anwesen nichts mehr zu tun haben, scheue mich aber, den Mietkäufer bereits jetzt in das Grundbuch einzutragen.
Ist mein Vorhaben in Form einen Mietkaufvertrages möglich und rechtlich zulässig?
Mit besten Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Bei einem Mietkauf handelt es sich um einen "normalen" Mietvertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, innerhalb einer bestimmten Frist die Sache zu einem vorher bestimmten Preis zu kaufen, wobei die bisher gezahlte Miete ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Es ist also ein Mietvertrag mit einer Kaufoption verbunden. Das bedeutet, dass Miet- und Kaufrecht getrennt voneinander anzuwenden sind. Somit liegen beim Mietkauf Gefahr, Mängelhaftung und Instandhaltung gem. §§ 535 Abs.1 S.2, 536 - 536 c BGB beim Vermieter. Die Nebenkosten können jedoch wie bei jedem "gewöhnlichen" Mietverhältnis auf die Mieter umgelegt werden, sofern diese umlagefähig sind. Bzgl. der Übernahme der Instandsetzung und Renovierungen kann eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2009 | 18:34

Sehr geehrter Herr RA Mameghani,
herzlichen Dank für ihre rasche Antwort. Kann ich "nicht-umlagefähige Nebenkosten" in einer gesonderten Vereinbarung dem Mietkäufer auferlegen? Bedeutet Ihre Antwort, dass ich die Kosten für Instandhaltung und Renovierung - sofern diese Arbeiten von dem Mietkäufer gewünscht sind - in einem besonderen Vertrag dem Mietkäufer auferlegen kann?
NB:Wie gesagt, eigentlich betrachten beide Vertragsparteien den Vorgang als einen Kaufvertrag auf Raten, ohne dem Käufer sofort einen Eintrag ins Grundbuch gewähren zu wollen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2009 | 22:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

bzgl. der Renovierungsarbeiten ist eine Vereinbarung möglich. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung.

Mit freundlichen Grüßen

RA J.Mameghani

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