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unangekündigte Modernisierung


| 14.04.2005 19:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Im November letzten Jahres erhielten wir ein Schreiben unserer Vermieter, in dem der Besuch des Hausmeisters und einiger Handwerker angekündigt wurde, um die Fenster für die bevorstehende Renovierung auszumessen.
Hausmeister und Handwerker maßen die Fenster aus und beschrifteten Keller- und Dachbodenabteile mit den dazugehörigen Wohnungsnummern.
Ein paar Tage darauf erfragte ich die voraussichtliche Mieterhöhung für die Modernisierung (110€, 52,6%).
Im Februar wurde vermieterseits ein Schreiben an das Schwarze Brett im Hausflur gehängt, das demnächst Arbeiten an der Kellertreppe und Aufstellen des Gerüsts ankündigt.
Weiterhin erhielten wir ein persönliches Schreiben, in dem wir gebeten wurden, den Inhalt des Dachbodenabteils in der Mitte zusammenzustellenund abzudecken.
Seit 22. März wird nun die Kellertreppe renoviert, seit 1. April steht das Gerüst. Vereinzelt sind Arbeitsfortschritte zu erkennbar.
Gestern erhielten wir ein Schreiben, das uns den Einbau neuer Fenster für die zweite Maiwoche ankündigt.
Heute erfragte ich beim Vermieter, ob Dach- und Fensterarbeiten in die Mieterhöhung einfließen. Die Antwort war wörtlich "die Miete wird nach der Modernisierung neu berechnet".

Meine Fragen:
- gibt es eine Obergrenze für die Mieterhöhung wegen Modernisierung (Mietenspiegel)?
- gilt das Einlassen der Handwerker zum Vermessen der Fenster im November schon als Duldung?
- muß ich diese Maßnahmen dulden?
- wenn nein, muß ich schriftlich widersprechen?
- wenn ich der Renovierung des Daches nicht widerspreche, gilt diese Duldung auch für den Austausch der Fenster?
- was sind die Auswirkungen, wenn ich nicht dulde?

Vielen Dank bereits im voraus.
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Wurde die Modernisierung mit öffentlichen Mitteln gefördert, so sind die Darlehen vor der Berechnung der neuen Miethöhe ebenso abzuziehen wie die Aufwendungen für eventuell miteingeflossene Instandsetzungsarbeiten. In einigen Städten bestehen - bei staatlich geförderten Modernisierungen - darüber hinaus zusätzliche Mietobergrenzen.
Auch die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden (Mindestanforderung ist wiederum die Textform). Sie wird erstmals fällig zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.

2)
Das Einlassen der Handwerker zum Ausmessen gilt nicht als Verzicht auf einen Widerspruch (Duldung).

3)
Das Einverständnis der Mieter mit einer geplanten Modernisierung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Sie brauchen also auch keine Einverständniserklärung zu unterschreiben. Davor muss sogar dringend gewarnt werden, denn häufig enthalten solche Erklärungen Klauseln, die die Rechte der Mieter beschneiden sollen - etwa den Verzicht auf Schadensersatzansprüche.
Sind die Arbeiten erst einmal im Gange, müssen die Mieter zahlreiche Belästigungen durch Lärm und Dreck in Kauf nehmen. Wird eine Wohnung während der Modernisierungsarbeiten zeitweilig unbewohnbar, können Vermieter sogar den vorübergehenden Umzug in eine andere Wohnung verlangen, vorausgesetzt, sie stellen eine angemessene Ersatzwohnung zur Verfügung.

4)
Trotz der generellen Duldungspflicht haben Mieter ein Widerspruchsrecht, wenn die geplante Modernisierung für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn

sie die zu erwartende Mieterhöhung finanziell nicht tragen könnten (es sei denn, die Wohnung wird lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt);

eine teure "Luxusmodernisierung" vorliegt;

schwerwiegende Grundrissänderungen vorgenommen werden (zum Beispiel wesentliche Verringerung oder Vergrößerung der Wohnfläche);

die Mieter selbst die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters modernisiert haben und die Arbeiten durch die geplante Maßnahme hinfällig würden;

die Arbeiten kurz vor dem Auszug der Mieter oder im Winter (etwa Auswechseln der Fenster oder Erneuerung der Heizung) durchgeführt werden sollen;

eine oder mehrere der Bewohner krank, alt, gebrechlich oder schwerbehindert sind, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung ihnen nicht zugemutet werden können.

In Ihrem Fall dürfte die angekündigte Mieterhöhung den Mieter überfordern.

5)
Sie können jeder Modernisierungsmaßnahme einzeln widersprechen. Sollte der Widerspruch gegen eine Maßnahme nicht erfolgen, kann dies nicht als Duldung einer anderen Maßnahme gewertet werden.

6)
Falls Sie der Modernisierung widersprechen, muss der Vermieter die Arbeiten einstellen. Dies kann auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes über das Amtsgericht erfolge.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2005 | 19:43

Hallo,

vielen Dank für die schnelle Antwort!
Eine kurze Nachfrage: muß ich den Widerspruch schriftlich einlegen oder genügt es, nicht zu reagieren? In meinem Fall soll ich den Termin zum Einbau der Fenster selbst mit der ausführenden Firma ausmachen).

Vielen Dank bereits im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.04.2005 | 19:47

Der Widerspruch sollte unbedingt schriftlich, wenn möglich per Einschreiben, erfolgen.

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