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trotz übergabeprotokoll nachträgliche forderungen

| 16.06.2009 14:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


mein lebensgefährte und ich stehen vor einem problem mit unserer ehemaligen vermieterin.

am 15.04.2009 haben wir das von uns gemietete haus an unsere vermieterin zurückgegeben. mietanfang war der 01.09.2006

es wurde eine besichtigung gemacht mit übergabeprotokoll, das von beiden parteien unterzeichnet wurde.
bei der besichtigung und der erstellung des übergabeprotokolls war auch die hausverwalterin unserer vermieterin anwesend.
im übergabeprotokoll sind diverse renovierungsarbeiten vermerkt, die mit einer kautionsminderung von 500,- euro abgegolten werden sollten.
unsere küche wurde für 1800,- euro vom vm übernommen. zahlung sollte im mai erfolgen.
auch diese punkte wurden schriftlich im abnahmeprotokoll festgehalten und von beiden parteien unterzeichnet.

der neue mieter ist bereits 2 tage nach unserem auszug in das haus eingezogen.
wir sind auf sein betreiben hin extra 1 monat früher ausgezogen als ursprünglich beabsichtigt.

am 12.06.2009 - fast 2 monate nach unserem auszug - ruft uns nun unsere ehemalige vermieterin an und sagt:

der neue mieter riefe sie alle 2 tage an und beschwerte sich, daß es im treppenhaus schlecht riecht.
sie ginge davon aus, dass unsere beiden hunde (scottish terrier), oder unsere katze den dort fest verklebten teppich mit urin verunreinigt haben und das der geruch daher stammen würde.

sie hätte schon eine reinigungsfirma beauftragt und vor ort gehabt, die den teppich gereinigt hätten, aber der geruch wäre immer noch da.
ferner hätte sie den teppich unten vor der treppe erneuert, aber auch das hätte nicht geholfen.
weiterhin hätte sie sich einen kostenvoranschlag für die erneuerung des teppichs im ganzen treppenhaus machen lassen - stolze 2300,- euro.
datiert ist dieser kostenvoranschlag auf den 03.06.2009 - 9 tage bevor sie uns überhaupt in kenntnis über den sachverhalt gesetzt hat.

(besagter teppich im treppenhaus ist uralt und wurde schon viele jahre vor unserem einzug verlegt).

sie verlangt nun, daß wir die bereits angefallenen kosten für den neuen teppich vor der treppe und die missglückte reinigung übernehmen.
und ferner den belag des treppenhauses entweder komplett erneuern, bzw. geruchsfrei machen.

das geld für die küche wurde bisher nicht bezahlt.
die ausstehende kaution nach abzug der 500,- euro wurde bisher auch nicht beglichen.

als ich am 30.04. nochmal im haus war, um mich mit dem nachmieter zu treffen und ihm die waschmaschine zu erklären, die er von uns übernommen hat, hat er sich nicht über schlechte gerüche beklagt, jedoch darüber dass unsere vermieterin das haus längst hätte renovieren lassen müssen, angefangen vom abgebröckelten sockel an der terassentür bis hin zu abgeblätterter farbe an allen hoftoren etc etc.
die freundin des nachmieters hat ebenfalls einen hund, einen großen ridgeback, der auch am 30.04. mit im haus war.

wir sind absolut ratlos was zutun ist.

müssen wir diesen forderungen nachkommen?

im übergabeprotokoll ist nichts vermerkt über uringestank im treppenhaus oder schlechten geruch.
und es wurde auch mündlich nichts in dieser richtung bemängelt.

schriftlich haben wir bisher nichts bekommen - sie hat uns nur den kostenvoranschlag für die erneuerung zugefaxt, nach ihrem anruf am 12.06., damit wir ihn uns anschauen können.

für schnelle bearbeitung unserer frage wäre wir sehr dankbar.
die ganze situation ist sehr unangenehm für uns.

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

vorab möchte ich Sie darüber in Kenntnis setzen, dass dieses Forum nur geeignet ist, eine vorläufige Beurteilung der rechtlichen Situation abzugeben. Das Weglassen wesentlicher Informationen kann die Beurteilung negativ beeinflussen.

Auf Grund Ihrer Sachverhaltsangaben möchte ich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:
Mit Beendigung des Mietverhältnisses gehört es gemäß §546 BGB zu den vertraglichen Hauptflichten des Mieters, die Mietsache an den Mieter zurückzugeben. Hierbei hat die Mietsache dem vertraglichen Vereinbarungen oder aber dem vertragsgemäßen Gebrauch zu entsprechen. Ist dies nicht der Fall, so kommen zu Gunsten des Vermieters Schadensersatzansprüche infolge einer Schlechtleistung des Mieters bei der Rückgabe in Betracht.
Soweit bei Rückgabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll gefertigt wurde, so kommt diesem, je nach seinem Inhalt unterschiedliche Wirkung zu. Sind darin Mängel festgestellt worden und ist es vom Mieter unterschrieben, so liegt darin die Tatsachenerklärung, dass die Mietsache mangelhaft ist. Der Mieter hat dann zu beweisen, dass die Mangelfeststellung im Protokoll unrichtig ist.

In Ihrem Fall ist es jedoch genau anders herum. Der nunmehr behauptete Mangel wurde gerade nicht im Protokoll festgehalten. Dabei geht die Rechtsprechung davon aus, dass dem Übergabe- oder Rückgabeprotokoll eine Ausschlussfunktion zukommt, welche zu Lasten des Vermieters geht. Danach kann sich der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt nach Abschluss der Übergabe nicht mehr auf bestehende Mängel berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht festgehalten worden sind, obwohl sie im Rahmen der Abnahme offenbar waren oder aber hätten wahrgenommen werden können. Insoweit wird davon ausgegangen, dass der Vermieter mit der gemeinsamen Abnahme einen Vertrauenstatbestand schafft, dass der Mieter nur für die im Protokoll festgehaltenen Mängel haften soll.
Darüber hinaus trifft dem Vermieter eine Untersuchungspflicht. Kommt er dieser nicht oder nicht hinreichend nach und bleibt der Mangel deshalb unentdeckt, dann hat dies zu Lasten des Vermieters zu gehen.
Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Vermieter die Ansprüche wegen weiterer Mängel, die nicht im Protokoll enthalten sind, ausdrücklich vorbehalten hat. Hierbei ergibt sich jedoch nichts aus Ihren Sachverhaltsangaben. Diesen Punkt sollten Sie aber dringend abklären.
Wichtig ist auch, dass die Begehung Wohnung gemeinsam stattgefunden hat und Sie die im Protokoll enthaltenen Abreden zumindest gegenseitig quittiert haben.

Den einzigen Einwand, den man erheben könnte, wäre derer, dass vorliegend der Mangel im Treppenhaus bestehen soll. Dieses wird ja durch Sie nicht angemietet sondern Ihnen nur der Mitgebrauch überlassen. Wenn das Übergabeprotokoll aber für die gemietete Wohnung gilt, dann doch erst Recht für gemeinsam genutzte Einrichtungen, wobei Ihnen ja dabei nicht nachweisbar ist, dass der Mangel von Ihnen und nicht von anderen Mietern verursacht wurde.

Im Ergebnis ist also festzuhalten, dass Sie bei einer vorbehaltslosen Abnahme seitens des Vermieters nicht verpflichtet sind, den nunmehr behaupteten Schaden zu regulieren.
Im übrigen, könnte Ihrerseits bestritten werden, dass der Mangel bereits durch Sie und nicht etwa durch den Nachmieter oder andere Mieter verursacht wurde. Zum anderen ist die Forderung der Höhe nach nicht gerechtfertigt, soweit es sich bereits um einen alten Teppich handelt. Hierbei müsste ein Abzug Alt gegen Neu vorgenommen werden, da es unbillig ist, dass der Vermieter etwas Neues für etwas Altes und damit zu Lasten des Mieters eine Wertsteigerung erhält.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.

Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2009 | 17:17

vielen dank für ihre schnelle bearbeitung, uns geht es nachdem was sie geschrieben haben schon deutlich besser :)

das mietobjekt ist ein 1-stöckiges 1-familienhaus - das treppenhaus in den 1. stock gehört also mit zur wohnung

die begehung erfolgte im beisein meines lebensgefährten
die einzelnen, im übergabeprotokoll festgehaltenen beanstandungen (dübel, streichen, fußleisten, wischen und dergleichen) wurden im anschluß an die begehung nochmals besprochen
das protokoll wurde von beiden parteien ohne beanstandung unterschrieben

eine vorbehaltsklausel hinsichtlich später auftretender mängel steht weder im übergabeprotokoll noch im abnahmeprotokoll

der wortlaut des abnahmeprotokolls lautet wie folgt (alles handschriftlich):

"nachtrag zum protokoll
folgende vereinbarung zwischen herrn ... (mieter) und frau ... (eigentümerin)
die v.g. renovierungsarbeiten werden vom mieter mit 500,- € pauschal abgegolten.
die eigentümerin übernimmt die einbauküche zu einem preis von 1800,- €
somit erfolgt eine zahlung von der eigentümerin an den mieter in höhe von 1300,- €.
die zahlung erfolgt im mai 2009."

auch das abnahmeprotokoll wurde von unserer ehm. vermieterin und meinem lebensgefährten unterzeichnet

trotzdem meine frage ''gilt katzenurin z.b.'' als versteckter mangel, sofern dieser geruchstechnisch bei der begehung nicht wahrgenommen wurde?
bzw. kann sich unsere vermieterin auf so etwas berufen, so daß wir dann am ende doch zahlen müssen?
obwohl bereits 2 monate zwischen unserem auszug und dem anruf unserer vermieterin liegen
in dieser zeit kann doch sonstwas passiert sein, was den geruch ausgelöst haben kann
in der nachbarschaft gibt es viele katzen, die auch immer wieder auf das grundstück gekommen sind - und der nachmieter hatte haustür und terassentür sperrangelweit auf, als ich ihn am 30.04. nochmal besuchte, weil es so warm war

und darf unsere vermieterin überhaupt firmen zur beseitigung des geruchs beauftragen, ohne uns über den mangel informiert zu haben und uns diese kosten dann im nachhinein in rechnung stellen?

und wie sollen wir reagieren?
sollen wir ihr schreiben, daß wir nicht zahlen werden unter bezugnahme auf das übergabe- und abnahmeprotokoll?
sie hat uns bisher nichts schriftliches geschickt
unsere neue adresse steht auf dem übergabeprotokoll

darf sie das geld für die küche einbehalten, mit der ansage, ich zahle ihnen gar nichts (küche, restliche kaution) wenn sie die kosten für das treppenhaus nicht übernehmen?

tut mir leid, daß ich soviel frage, aber unsere ehemalige vermieterin ist ziemlich aufbrausend und es ist schwierig mit ihr zu reden, wie ich sie kenne würde sie es auch auf einen rechtsstreit ankommen lassen
und die 2800,- euro, die wir insgesamt von ihr zu bekommen haben, brauchen wir nach dem teuren umzug in eine andere stadt wirklich dringend

vielen dank im voraus
ihre rechtssuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2009 | 17:53

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten. Wie bereits geschildert, reicht die Möglichkeit der Kenntnisnahme auf. Das Katzenurin am Tag der Übergabe nicht gerochen haben aber später gerochen haben soll, so dass es schlichtweg unmöglich war davon Kenntnis zu nehmen, halte ich für ausgeschlossen. Wenn es also auf Ihre Tiere zurückzuführen sein soll, dann wäre dies auch im Zeitpunkt der Übergabe wahrzunehmen gewesen. Ich gehe vielmehr davon aus, dass dies, wenn überhaupt, erst nach Ihrem Auszug durch andere Tiere verursacht wurde. Die Rechtsprechung geht sogar soweit, dass sich der Vermieter einen Gutachter vorab holen soll, der Mängel aufdeckt. Wenn einmal vorbehaltslos die Abnahme erfolgt ist, dann hat der Vermieter schlicht und ergreifend Pech gehabt. Da somit ein Anspruch der Vermieterin nicht zusteht, hat sie auch kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich Ihrer Forderung. Ob sie aber tatsächlich, wenn auch unbegründet, ein solches geltend macht, ist eine andere Frage. Berechtigt hierzu wäre Sie nicht, aber dann sind Sie im Zugzwang. Ich würde der Vermieterin in jedem Fall schriftlich mitteilen, dass Sie die geltend gemacht Forderung nicht begleichen werden. Dies unter folgenden Gesichtspunkten:
a) Bestreiten des Mangels
b) Bestreiten, dass dieser von Ihnen stammt (Treppenhaus)
c) vorbehaltslose Abnahme (Ausschlussfunktion)

Hierzu sollten Sie die einzelnen Information meinerseits mit einarbeiten. Sollte Sie hiermit aber nicht zurecht kommen, rate ich Ihnen an, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie dies wünschen, so steht Ihnen die Kanzlei Pankonin und Partner gerne zur Verfügung.

Ergänzung vom Anwalt 16.06.2009 | 16:29

Insoweit möchte ich nur meinen Schreibfehler im 2.Absatz, 3.Zeile, vorletztes Wort von "Mieter" auf "Vermieter" korrigieren.

Bewertung des Fragestellers 16.06.2009 | 18:02

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FRAGESTELLER 16.06.2009 4,8/5,0